ТЕОРИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ. РЫНОК ЗЕМЛИ КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ

<

100914 1653 1 ТЕОРИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ. РЫНОК ЗЕМЛИ КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯАктуальность темы исследования. Огромное экономическое, политическое и социальное значение земли в жизни общества обусловлено тем, что она в течение многих веков являлась первоначальным источником всякого богатства. В истории человеческого общества земельные отношения всегда играли большую роль и занимали особое место в системе общественных отношений; земля была одним из объектов ожесточенной борьбы. В современном мире земля отнюдь не утратила огромной экономической роли. Значение земельных отношений постоянно возрастает. Земельные отношения охватывают огромную сферу общественных отношений по поводу использования и охраны земли и связанных с нею объектов, природного и искусственного происхождения. Земля — основа жизни и деятельности любого человеческого общества. Она представляет собой главный объект хозяйственной деятельности человека. Почва — плодородный слой земли, являющийся основой для сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства. В недрах земли содержатся запасы полезных ископаемых, необходимые для экономического развития. Водные ресурсы — важнейшее условие существования людей, животного и растительного мира, которые также находятся на земле. Земля является местом обитания животного мира — возобновляемого природного ресурса. Земля — один из важнейших компонентов окружающей среды. Земля существует без всякого содействия со стороны человека как всеобщее условие и предмет человеческого труда. Земля — территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Это важное свойство земли отражено в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Земля относится к числу неуничтожимых природных ресурсов. Можно уничтожить плодородный почвенный слой, покрывающий землю, однако землю как пространственный территориальный базис, как правило, уничтожить нельзя. Современные технические возможности, которыми обладает человек, нередко создают непригодные для проживания людей условия жизни вследствие деградации окружающей среды. В связи с эти земля, являющаяся местом существования человеческого общества, в обозримом будущем обладает признаком незаменимости. В отличие от растительного и животного мира, объекты которого относятся к числу возобновляемых ресурсов природы, земля не обладает таким свойством. Однако естественное плодородие земли может быть восстановлено при применении специальных методов. При правильной, научно обоснованной обработке почва обладает уникальным свойством увеличивать продуктивную способность. Земля выполняет важные экологические функции как первичный элемент в системе сложных взаимосвязей объектов природы — экологической системе.

Очень важным обстоятельством является также то, что земля ограничена в пространстве. Человеческое общество существует на определенной территории, обычно ограниченной границами соответствующего государства. Любой человек владеет земельным участком, площадь которого всегда ограничена, как бы велик он ни был. Земля как объект общественных отношений даже в тех случаях, когда к ней прикладывается человеческий труд, в нее вкладываются денежные средства, продолжает оставаться объектом природы. В этом состоит одна из основных особенностей земли — объекта общественных отношений и соответственно самих земельных отношений. Таковы наиболее важные признаки земли как природного объекта и природного ресурса.

Земля выполняет две важнейшие функции: выступает как средство производства в сельском и лесном хозяйстве и как пространственный операционный базис.

В качестве пространственного операционного базиса земля используется как место размещения зданий, строений и сооружений, т.е. объектов, искусственно созданных человеком. Выступая как средство производства, земля практически всегда одновременно служит и пространственным операционным базисом для размещения объектов, которые в силу естественных природных свойств связаны с землей: многолетних, в том числе плодовых, насаждений, лесов. Функциональное значение земли отражается в праве посредством деления всех земель на соответствующие категории в зависимости от их целевого назначения: земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений и т.д.

Цель исследования – рассмотреть рынок земли как основного экономического фактора производства и основные положения теории земельной ренты.

Задачи исследования:

– рассмотреть основные положения теории земельной ренты, сущность и виды земельной ренты;

– исследовать рынок как экономическую категорию;

– охарактеризовать процесс формирования рынка земли в Российской Федерации;

– анализ перспектив развития рынка земли в Российской Федерации.

Методологической базой исследования является применение сравнительно-аналитического и системно-аналитического методов исследования.

 

 

1.1. Понятие земельной ренты

 

Земля либо выступает как непосредственный фактор производства (в сельском хозяйстве и в добывающей промышленности), либо используется в качестве территории для размещения производственных, административных, жилых и других помещений, транспортных и иных коммуникаций. Но в отличие от большинства иных средств производства земля не является свободно воспроизводимым фактором производства.

В современных условиях не воспроизводимый фактор производства становится более значимым. Таким фактором теперь выступает вся природная среда, которая превращается в условие воспроизводства всемирного хозяйства в целом. Впрочем, природная среда во многих своих проявлениях еще только начинает широко включаться в реальные экономические отношения, влияющие на воспроизводство как отдельного, так и всего общественного капитала.

Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора, – существование земельной ренты. Отдавая землю в аренду предпринимателям, землевладельцы получают за это определенную плату – ренту. Именно ограниченность, неэластичность предложения земли является важнейшей причиной особенностей ценообразования в сельском хозяйстве. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов отличают рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

Особенно большое внимание экономическая теория уделяет земельной ренте, то есть ренте в сельском хозяйстве. Это объясняется тем, что на протяжении длительного периода времени сельское хозяйство было ведущей отраслью экономики. Рассмотрим некоторые трактовки земельной ренты в различных экономических теориях.

С точки зрения марксистской экономической теории рента является превращенной формой прибавочной стоимости наряду с прибылью, зарплатой и процентом. На поверхности явления рента выступает как плата за землю, что создает впечатление, будто бы сама земля порождает эту ренту. Однако трудовая теория стоимости это отрицает, так как стоимость может создаваться только живым трудом. Источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве. Эта часть прибавочной стоимости, которую получают предприниматели – арендаторы земельных участков, уплачивается ими земельным собственникам.

В трактовке теории факторов производства и теории предельной производительности рента является вознаграждением, которое получает владелец природных ресурсов, в частности земли, в соответствии с предельной производительностью этих факторов.

Суть одной из трактовок заключается в том, что рента не является самостоятельной формой дохода, а представляет собой ссудный процент на тот капитал, который вложен в землю.

В соответствии с теорией физиократов рента – это чистый продукт природы, единственный доход, который реально получает общество.

Существует еще одна трактовка, которая считает ренту несправедливым паразитическим доходом. В Соединенных Штатах критика в адрес рентных платежей приняла форму движения за единый налог, которое получило значительную поддержку в конце XIX века. Оно было порождено нашумевшей книгой Генри Джорджа «Прогресс и бедность». Джордж считал, что существование ренты не справедливо, и что этот доход должно получать общество в целом, а не собственники земли. Поэтому он предлагал обложить земельную ренту полным (100%) налогом и использовать на общественные нужды, а все другие налоги отменить.

Теперь обратимся к проблеме определения величины ренты и цены, уравновешивающей спрос и предложение земли, на основе следующих предпосылок: земля не принадлежит фермеру – он ее арендует. Это во многом соответствует реальным условиям фермерского хозяйства США, хотя там, как и во многих других странах, наблюдается тенденция к росту не арендованной, а собственной земли.

Принцип установления ренты, или арендной платы (часто используют эти два понятия как синонимы) как уравновешивающей цены такой же, как и в случае других факторов производства.

Так как предложение земли отличается низкой эластичностью или вообще неэластичностью, то графически кривая предложения земли будет представлять собой вертикальную линию (см. рис 1)

100914 1653 2 ТЕОРИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ. РЫНОК ЗЕМЛИ КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ

100914 1653 3 ТЕОРИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ. РЫНОК ЗЕМЛИ КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ

 

 

 

На рисунке SS – это кривая предложения земли, DD – кривая спроса на землю, точка E – это уровень арендной платы, или земельной ренты, который уравнивает спрос и предложение земельных участков. Предложим, что уровень арендной платы повысится и превзойдет уровень точки E. Что же тогда произойдет? Предложение земли (хоть оно и неизменно) превысит спрос на нее. В таких условиях земельные собственники станут испытывать трудности со сдачей земли в аренду, и вынуждены будут снизить ставки арендной платы. Если же уровень арендных ставок понизится (ниже точки E), то спрос на землю превысит ее неизменное предложение. В таких условиях земельные собственники, воспользовавшись высоким спросом на участке земли, будут повышать арендную плату. Таким образом, только в точке E будет наблюдаться равенство спроса и предложения земли.

 

1.2. Виды земельной ренты

 

Особой формой ренты является земельная рента, связанная с аграрными отношениями. Земельная рента выступает как часть прибавочного продукта, создаваемого производителями, хозяйствующими на земле. Сущность земельной ренты в том, что она является экономической формой реализации прав собственности на землю. Различным ступеням общественной жизни соответствуют различные формы земельной ренты: выплата ренты в виде части продуктов – продуктовая рента, отработочная рента (барщина). Последней и высшей формой земельной ренты является денежная земельная рента – продуктовая рента, обращённая в денежную форму.

Земельная рента образуется не только в связи с арендой земли для сельскохозяйственного производства, рента имеет место и в тех случаях, когда земля арендуется предпринимателями для постройки зданий и сооружений, разработки её недр. Земельная рента выступает в двух основных формах — абсолютной и дифференциальной, что обусловлено существованием двух видов монополий на землю: монополии частной собственности на землю и монополии на землю как объект хозяйствования. Размер земельной ренты определяется в результате борьбы между арендатором и земельным собственником.

Естественно, что различные участки земли различаются по плодородности, климатическим особенностям, местоположению, и далеко не все из них пригодны к универсальному использованию. По этой причине не все земельные угодья приносят равные доходы в виде земельной ренты.

Дифференциальная рента является наиболее распространенной формой земельной ренты. Если учесть неоднородность качества и местоположения земли, то избыток ренты над рентой с худшего из всех используемых участков называют дифференциальной рентой. Образование дифференциальной земельной ренты вызвано различием в плодородии и местоположении земли и эффективности добавочных затрат труда и средств на землю, она возникает как экономическая категория в случае использования любого рода ресурсов, не являющихся полностью однородными. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между возможными сферами их использования

Дифференциальная рента может выступать в двух формах. Арендатор может получить только часть дифференциальной ренты в случае, когда ее прирост обусловлен произведенным им улучшением земельного участка – повышение экономического плодородия почвы — в период действия арендного договора. Такую дифференциальную ренту, связанную исключительно с осуществляемыми людьми улучшениями земель (вложения труда и личного капитала), выделяют как дифференциальную ренту II рода, в отличие от дифференциальной ренты I рода, появление которой объясняется в свою очередь природными, «естественными», различиями земельных участков. Дифференциальная рента I рода может быть получена только с лучших и средних по своему естественному плодородию земельных участков. В дальнейшем, при заключении нового договора, собственник земли постарается учесть прирост ренты и включить его в состав арендной платы, так как усилиями арендатора земельный участок по своей продуктивности может перейти из разряда худших земель в средние, а то и лучшие. В этой связи арендатор земли заинтересован в максимально длительных сроках действия арендного договора, с целью присвоения добавочной прибыли от монополии на землю как объекта хозяйствования. Земельные собственники прекрасно осведомлены о качестве принадлежащих им земель, и их интерес состоит в обратном: заключении договоров на краткосрочные периоды с целью присвоения дифференциальной ренты II рода. Дифференциальные ренты обоих родов составляют часть издержек сельскохозяйственного предпринимателя. Наличие дифференциальной ренты II рода указывает на то, что в сельском хозяйстве происходят технико-экономические сдвиги, вызываемые ростом производительной силы труда и капитала, которые проявляются в возрастании продуктивности сельскохозяйственных угодий. Дифференциация величин земельной ренты выполняет важнейшую экономическую функцию оптимизации распределения земельных участков между различными возможными сферами их использования.

Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю. Собственник земли, зная, что земля необходима всем для сельскохозяйственного или промышленного производства, заставит желающего пользоваться землей, платить за неё стабильную арендную плату. Образование абсолютной ренты связано с тем фактом, что в сельском хозяйстве доля переменного капитала (идущего на заработную плату) пропорционально выше, чем в промышленности. Отсюда следует, что прибавочная стоимость, создаваемая в сельском хозяйстве, выше средней прибыли, и стоимость продуктов выше капиталистической цены производства. Пропорциональному распределению прибавочной стоимости, создаваемой в сельском хозяйстве, препятствует земельная собственность, которая, представляя монополию, сама претендует постоянно на часть этой прибавочной стоимости и присваивает разницу между стоимостью и ценой производства. Земельная собственность, таким образом, завышает цену сельскохозяйственных продуктов на сумму, которую она взимает в качестве абсолютной ренты, и которая представляет, следовательно, род налога, накладываемого на общество.

Объяснение возникновения абсолютной ренты, по К.Марксу, следует из факта более низкого органического состава капитала в сельском хозяйстве по сравнению с промышленностью. В сельском хозяйстве больше задействован труд рабочего, чем средств производства. Именно прибавочный труд наёмных сельскохозяйственных рабочих является источником образования абсолютной ренты. Такой вид ренты получается абсолютно со всех земель: с лучших и средних участков, и без сомнений с худших земельных участков.

Однако, под воздействием технического прогресса происходит постепенное сближение органического состава капитала в промышленности и в сельском хозяйстве. Ведь в интенсивном сельском хозяйстве развитых стран выполнение того же объёма работ, что и в промышленности, требует большей массы средств производства, более высокой технологической вооружённости труда.

В сельском хозяйстве есть еще одна разновидность земельной ренты – монопольная рента. Исключительные природные условия порой создают возможности для производства редких сельскохозяйственных продуктов – особых сортов винограда, некоторых видов цитрусовых, чая и прочих сельскохозяйственных продуктов. Такие товары продаются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов. Это и позволяет землевладельцам получать монопольную земельную ренту.

Таким образом, в сельском хозяйстве, как и в других отраслях, капиталисты-предприниматели получают равную прибыль на равновеликий капитал. Выплата ренты землевладельцам осуществляется не в нарушение закона стоимости, а в соответствии с ним. Однако поскольку конкуренции не удается преодолеть барьер частной собственности на землю, землевладельцы «перехватывают» у промышленных капиталистов значительную часть прибавочной стоимости в виде ренты.

Земли, предназначаемые для строительных целей, регулируются этим видом строительной земельной рента. Она характеризуется преобладающим влиянием местоположения, что очень важно, например, для строительных участков в больших городах, преобладанием монопольной цены во многих случаях. Строительную ренту повышает не только рост населения и возрастающая вместе с ним потребность в жилищах, но и рост основного капитала, который или присоединяется к земле или размещен на ней: промышленные строения, железные дороги, товарные склады, доки и другие хозяйственные сооружения.

Лесные земли как объект лесопользования в экономическом смысле ценны не сами по себе, а ресурсами – древесиной, рекреацией. Платежи за лесопользование зависят от плодородия почв опосредовано. Рентообразующими факторами являются показатели качества и запаса лесных ресурсов. Поэтому земельную ренту в лесопользовании правомерно называть лесной рентой.
Лесная рента принадлежит собственнику лесного фонда.

При государственной собственности на лесной фонд лесная рента, как правило, облагается налогом. Любые платежи за лесопользование есть рентный налог. Рентный налог может быть меньше, равен или больше ренты. Рентный налог устанавливается меньше ренты или не берется совсем в случаях:
когда на арендатора возлагаются расходы по восстановлению и воспроизводству лесных ресурсов; или помимо воспроизводства лесных ресурсов арендатору доверяется инвестировать рентный доход как общественный ресурс в развитие лесопромышленного производства. Рентный налог устанавливается равным ренте, если: воспроизводство лесных ресурсов осуществляется государственными органами управления лесами за счет бюджетных средств; или часть лесной ренты, превышающая расходы на ведение лесного хозяйства, используется на социальные и иные общегосударственные цели. Лесной налог превышает ренту, когда он устанавливается без обоснований и расчетов. Превышение лесного налога над рентой может иметь только негативные последствия: снижение рентабельности лесозаготовок и заработной платы рабочих.

 

1.3. Рынок земли как фактора производства

 

Земля наряду с трудом и капиталом является важнейшим фактором производства. Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Упразднение недостатков и усовершенствование рынка — важнейшая задача государства. В развитых странах с рыночной экономикой принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной. В рамках этих законодательств землю можно свободно покупать и продавать. Необходимо также отметить, что нигде в мире не существует абсолютно свободного рынка земли. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре — систематизированном своде сведений, касающемся земельного фонда страны. Без наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли, и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка, если он не функционирует эффективно.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Земля является весьма специфичным продуктом, который имеет ряд особенностей. Так как земля предоставлена человеку природой, то зависимость характеристик земли от природно-климатических условий является главным свойством земельных ресурсов. Эти условия влияют на плодородие почвы и её продуктивность, что лежит в основе разделения земельных участков на: лучшие, средние и худшие. Продуктивность земли может быть улучшена на любых участках в результате дополнительных вложений труда и капитала, но рано или поздно интенсивное освоение обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

Вследствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку имеется возможность увеличить имеющуюся земельную площадь за счет конкурентов.

В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу участков, отдавая предпочтение получению стабильного дохода от сдачи земли в аренду, именно поэтому продается лишь незначительная часть земельного фонда. Этот существенный фактор, а также ограничения со стороны государства на свободную продажу земель, фиксируют объём земельного рынка, что делает его предложение неэластичным. В этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

 

1.4. Механизм формирования цены на землю

 

Поскольку земля — не продукт труда, то цена на нее не может основываться на стоимости. Как в классической политической экономии, так и у теоретиков предельной полезности принцип формирования цены на землю одинаков. В основе цены на землю лежит доход, который приносит ее использование владельцу. В классической политэкономии цены на такие товары получили название иррациональных.

Следовательно, земля имеет иррациональную цену. Собственник земельного участка расстанется с ним, если полученная от его продажи сумма, будучи положена в банк, принесет ему в виде процента доход, который был бы не меньше, чем ежегодно получаемая им со своего участка земельная рента. Такая цена названа в классической политэкономии капитализированной рентой.

В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но имеет цену. Земля продается благодаря её способности приносить ренту своему владельцу.

При продаже участка его собственник заботится о том, чтобы не потерять доход, приносимый рентой. Он соглашается продать землю за сумму, которая, будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк.

В определении цены на земли, последнее слово за спросом и предложением. Спрос на землю предъявляют две группы покупателей: сельскохозяйственные пользователи, использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа, и несельскохозяйственные пользователи – им земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных производителей цена земли определяется её плодородием и в определённой мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных производителей принято выделять два основных фактора формирования цены земли: подготовленность участка к использованию (наличие на участке всевозможных коммуникаций: свет, вода, газ, электричество, телефон.) и местоположение участка (особенно касается городского строительства).

На цену земли влияет также транспортный фактор, то есть удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Поэтому величина ренты носит не случайный характер – она прямо зависит от пользы, которую можно извлечь при использовании земельного ресурса.

Рынок земли при всех его особенностях вполне успешно решает главную задачу любого рынка: обеспечение наиболее рационального распределения ограниченных ресурсов.

Предложение земли является строго фиксированным, что делает её предложение абсолютно неэластичным. Неэластичность предложения — это одна из проблем, которая исследуется при определении уровня ренты, и как следствие цены на землю. Спрос на землю является производным спросом, если цена на пшеницу снизилась, то и производный спрос на землю для выращивания пшеницы уменьшается. А если спрос уменьшится, то и ставки арендной платы будут снижаться: если признаётся абсолютная неэластичность предложения земли, то спрос на неё выступает определяющим фактором формирования ренты.

В западных учебниках «Экономикс» цена на землю определяется как дисконтированная стоимость будущей земельной ренты. Дисконтирование — это исчисление будущего дохода исходя из существующей нормы ссудного процента. Принцип дисконтирования применяется в рыночной экономике не только при определении цены земли, но и при решении многих других вопросов в предпринимательской сфере, когда предстоит сделать выбор в соотношении затрат и прибыли, разделенных во времени. Цена земли может быть определена по следующей формуле:

100914 1653 4 ТЕОРИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ. РЫНОК ЗЕМЛИ КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ

Цена земли = = * 100%

 

Например, земельный участок приносит его собственнику годовой доход в сумме 15 тыс. долл. Чтобы получить эту же сумму, земельный участок надо продать за 300 тыс. долл., положив их в банк из расчета 5 % годовых.

Чем плодороднее земельный участок, тем выше земельная рента и тем выше будет его рыночная цена. Вторым фактором, влияющим на цену земли, является ссудный процент. Чем выше ссудный процент, тем ниже цена земли, и наоборот, чем ниже ссудный процент, тем выше цена земли.

В то же всеми экономистами осознается тот факт, что свободных земель сегодня нет.

Спрос на землю определяется спросом на сельскохозяйственную продукцию. Поскольку количество земли ограничено, а спрос на продукцию сельского хозяйства растет, то это ведет к повышению арендной платы, а последнее — к удорожанию продукции сельского хозяйства.

Следовательно, цена земли прямо пропорциональна величине ренты и обратно пропорциональна размеру ссудного процента.

Необходимо различать понятия ренты от арендной платы. В основе арендной платы лежит земельная рента. Арендная плата выплачивается землевладельцу арендатором за право использования земельного участка. Количественно арендная плата может не совпадать с величиной земельной ренты. Различия возникают за счет того, что дифференциальная рента 11 не входит в арендную плату, а присваивается арендатором. С другой стороны, в арендную плату может включаться землевладельцем плата за аренду различного рода построек, средств производства, оросительных сооружений и т.п.

Рента как плата за землю выступает минимальной границей эффективности капитальных вложений в землю. Лучше понять это позволяет величина условно исчисленной аренды. Последняя может быть приравнена к сумме денег, равной арендной плате, которую бы получил землевладелец, если бы сам обрабатывал свой участок, т.е. выступал бы одновременно как собственник земли и ее арендатор. Арендная плата здесь носит условный характер.

Однако ее влияние имеет существенное значение для определения экономической эффективности производства владельца земли: условно исчисленная арендная плата позволяет ему определить разницу между полученным доходом и условной арендной платой и в конечном счете судить о том, насколько выгодна для него предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве.

В западных учебниках образование чистой (абсолютной) земельной ренты и цены на земельные участки изображается графически (рис. 2).

100914 1653 5 ТЕОРИЯ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ. РЫНОК ЗЕМЛИ КАК ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КАТЕГОРИЯ

Рис. 2. Формирование цены на землю

 

 

В отличие от других товаров, кривая предложения на землю представляет собой вертикальную величину, так как количество земли не может изменяться в зависимости от изменений арендной платы. Переменными здесь выступают спрос на землю и арендная плата; предложение земли не может изменяться. Земля, таким образом, является по предложению низко эластичным товаром. Цена на землю уравновешивается арендной платой и спросом на землю.

Если бы величина арендной платы была выше уровня равновесной цены, то землевладельцы не нашли бы желающих взять в аренду. Величина арендной платы уменьшилась бы, и землевладельцы начали бы конкурировать в поисках арендаторов. В случае пониженной платы ее величина опустилась бы ниже равновесия; арендаторам бы не удалось получить запрашиваемую земельную площадь, и обострившаяся конкуренция подняла бы плату до уровня равновесной.

 

2. ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

2.1. Тенденции развития российской аграрной экономики

 

На рубеже веков России не удалось решить многие социальные проблемы в стране, в том числе и продовольственную. Темпы прироста продовольственной продукции в 80-е годы были недостаточными, чтобы обеспечить потребности населения страны в полноценном и сбалансированном питании. В ряде районов продажа продовольственных товаров регламентировалась. Попытки административно-командной системы изменить положение с помощью косметических поправок не давали долговременных результатов. Внедряемые социально-экономические новации, будь то внутрихозяйственный расчет, различные виды подряда, интенсивные технологии и т. п., не меняли существа дела. Они лишь на короткий срок, да и то в экспериментальных хозяйствах, где искусственно создавались более благоприятные условия для «маяков», приводили к кратковременному улучшению положения в сельской экономике. После очередной кампании все возвращалось на круги своя. Социалистическая система отторгала чуждые ей элементы рыночных производственных отношений. Для радикального изменения ситуации необходимы были радикальные реформы.

Радикальная экономическая реформа начала 90-х годов, предусматривала конструктивные преобразования в аграрном секторе страны. Она включала в себя проведение земельной реформы, реорганизацию колхозов и совхозов, являющихся доминирующей формой социалистического хозяйствования в аграрной сфере, развитие фермерского сектора.

Главной целью земельной реформы было перераспределение земли между хозяйствующими субъектами для равноправного развития различных форм хозяйствования и рационального использования земель на территории России. Закон о земельной реформе, принятый в декабре 1990 г., отменял государственную монополию на землю на всей территории страны и возрождал институт частной собственности на землю. Право частной собственности на землю было закреплено в Конституции Российской Федерации. Однако второй (внеочередной) Съезд народных депутатов РФ в том же 1990 г. ввел 10-летний мораторий на куплю-продажу земли, который фактически действует и поныне несмотря на Указы Президента РФ, направленные на реализацию конституционных прав граждан на землю и отмену установленного моратория. Дебаты по поводу свободной купли-продажи земли продолжаются и поныне. Земельный кодекс России до сих пор не принят.

В конце 1991 г. правительством РФ были приняты постановления о реорганизации колхозов и совхозов и порядке приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий. Эти меры были нацелены на изменение организационно-правового статуса коллективных хозяйств, на реализацию права свободного выбора формы предпринимательства с закреплением за работниками имущественных паев и земельных долей с правом свободного выхода из состава коллективного хозяйства без согласия на то трудового коллектива. Реорганизации подлежали все коллективные хозяйства независимо от эффективности их деятельности. На их базе могли быть созданы товарищества, акционерные общества, сельскохозяйственные производственные кооперативы, крестьянские фермерские хозяйства и их ассоциации. Трудовым коллективам предоставлялось право сохранить прежнюю форму хозяйствования. Реорганизация должна была быть завершена к концу 1992 г.

Развитие фермерского сектора в России началось с принятия в декабре 1990 г. Закона РФ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», который определил экономические, социальные и правовые основы организации и деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств и их ассоциаций, как формы свободного предпринимательства, осуществляемого на принципах экономической выгоды.

Таким образом, в начале 90-х годов была заложена законодательная база для формирования многоукладной экономики в аграрном секторе страны и свободного выбора каждым сельским тружеником формы хозяйствования на земле.

<

Реорганизация колхозов и совхозов практически завершилась к началу 1994 г., когда 95% коллективных хозяйств прошли перерегистрацию. В результате проведенной реорганизации 66% коллективных хозяйств изменили свой организационно-правовой статус, а 34% воспользовались правом сохранить прежнюю форму хозяйствования. На базе реорганизованных хозяйств было создано 0,3 тыс. акционерных обществ открытого типа, 11,5 тыс. товариществ (всех видов), 1,9 тыс. сельскохозяйственных кооперативов, 0,4 тыс. подсобных хозяйств предприятий и организаций, 0,9 тыс. ассоциаций крестьянских хозяйств, 81,6 тыс. крестьянских (фермерских) хозяйств, 2,3 тыс. прочих формирований. Сохранили свой прежний статус 3,6 тыс. совхозов и 6,0 тыс. колхозов. По формам собственности сельскохозяйственные предприятия распределились следующим образом: государственная – 26,6%, муниципальная – 1,5, частная – 66,8, смешанная – 5,1%.

Таким образом, в результате реорганизации коллективных хозяйств был сделан первый шаг на пути создания многоукладной аграрной экономики на базе равноправия всех форм собственности и способов хозяйствования на земле. Однако ощутимых положительных результатов в повышении эффективности сельскохозяйственного производства и увеличении его объемов эта реорганизация не принесла. Объемы производства и доля сельскохозяйственных предприятий в производстве продукции после их реорганизации неуклонно падает. Если в 1990 г. сельскохозяйственные предприятия производили 74% от общего объема продукции, то в 2000 г. – только 52%. Продолжается дальнейшее сокращение поголовья скота, его продуктивности и сохранности в этой категории хозяйств. Большинство сельскохозяйственных предприятий находятся в тяжелом экономическом положении.

По мнению бывшего министра сельского хозяйства и продовольствия Российской Федерации В. Хлыстуна, основными причинами критического положения в сельском хозяйстве России являются: постоянно нарастающий диспаритет цен на продукцию отрасли и материально-технические ресурсы, используемые на ее производство; крайне слабая государственная поддержка; низкие закупочные цены, несвоевременные расчеты за реализованную продукцию; монополизм перерабатывающих, заготовительных и обслуживающих предприятий и организаций.

Однако в каждой области России есть сельскохозяйственные предприятия, которые успешно функционируют в нынешних трудных условиях. Примечательным в работе таких хозяйств является то, что они быстро адаптировались к новым экономическим условиям: изучили конъюнктуру рынка, определили наиболее выгодные для них каналы реализации продукции, перестроили в соответствии с требованиями рынка структуру производства, успешно развивают переработку сельскохозяйственной продукции, реализуют произведенную продукцию через сеть собственных фирменных магазинов, на розничных рынках или с помощью доверенных оптовиков по выгодным для хозяйства ценам. Некоторые из этих хозяйств стали учредителями крупных коммерческих структур, создали современные агропромышленные компании. Они могут стать центрами научно-технического прогресса на селе, на их базе другие могут учиться работать в условиях рынка. Но таких хозяйств в России, по оценкам специалистов, не более 5–7%.

Со времени вступления в силу Закона РФ о крестьянском (фермерском) хозяйстве и реорганизации колхозов и совхозов у российских крестьян появилась реальная возможность стать самостоятельными хозяйствующими субъектами. Динамика численности фермерских хозяйств в России свидетельствует о том, что к началу реформ в стране имелась социальная база для развития частного сектора аграрной экономики. За 1991–1997 гг. число фермерских хозяйств выросло до 279 тыс. Но, начиная с 1994 г., темпы прироста фермерских хозяйств стали сокращаться. При этом нарастает процесс разорения крестьянских хозяйств, отказ крестьян от земли, от самостоятельного ведения хозяйства. Число хозяйств, прекративших свою деятельность составило в 1992 г. – 5,1 тыс., в 1993 г. – 19,1 и в 1994 г. – 45,9 тыс. Начиная со второй половины 1994 г. их число впервые превысило число вновь созданных крестьянских хозяйств .

Исследования, проведенные во многих регионах страны, свидетельствуют о том, что главными причинами неустойчивости крестьянских хозяйств в России являются чрезвычайно высокие налоги; непомерные цены на сельскохозяйственную технику, горючее и прочие ресурсы; незащищенность прав собственника; слабая поддержка со стороны государства; предоставление земельных наделов низкого качества, удаленных от мест основной застройки; отсутствие дорог и коммуникации и пр. Однако, часть неудач обусловлена субъективными причинами, связанными с недостатком опыта у российских крестьян в самостоятельном ведении хозяйства, нехваткой знаний, неготовностью к работе в условиях экономического и социального риска.

По состоянию на 1 января 2004 г. в России насчитывалось 232 тыс. фермерских хозяйств с площадью земли 10,2 млн. га (в среднем по 23 га на хозяйство) против 280 тыс. на 1 января 1996 г. Сельхозугодья в фермерских хозяйствах занимают 9,5 млн. га (93% отведенных им земель), в том числе пашня 6,9 млн. га (68%). На долю фермеров приходилось 5,3% сельхозугодий страны и 6,3% пашни. Более половины фермеров имели по 15 га и менее, пятая часть – по 21–50 га и только 9% хозяйств – свыше 100 га земли. Доля фермерских хозяйств в производстве продукции отрасли стабильно низкая и не превышает 2%.

Еще в 1991 г., анализируя необходимые и реальные условия для развития фермерских хозяйств в стране, был сделан вывод о преждевременности сплошной «деколлективизации». Исходя из состояния общественного сознания, уровня развития промышленного потенциала, разработанности нормативной базы, особенностей социально-политической ситуации в стране и с учетом длительности процесса становления рыночных отношений мы пришли к заключению о том, что фермерские хозяйства в обозримой перспективе не смогут стать господствующей формой сельскохозяйственного производства в российской деревне. С уверенностью можно было говорить лишь об имеющихся предпосылках для становления многоукладной аграрной экономики, одним из секторов которой мог бы стать фермерский сектор. Эти прогнозы оправдались.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – специфический сегмент аграрной экономики, базирующийся на использовании ресурсов и трудового потенциала сельских семей. ЛПХ как специфическая форма производства при социализме зародилась в конце 20-х годов в процессе коллективизации индивидуальных крестьянских хозяйств и было основано на государственной форме собственности на основные средства производства, включая землю, и личном труде владельцев ЛПХ и членов их семей. С 1991 г. приусадебные участки земли, используемые в личном подсобном хозяйстве, согласно Конституции Российской Федерации, переданы в собственность граждан. Как правило, АПХ является сферой вторичной занятости населения, включая занятость в общественной сфере сельскохозяйственного производства.

В условиях реформирования аграрных отношений, трансформации, а частично и распада колхозно-совхозного производства, длительности и сложности процесса становления новых хозяйственных форм в ЛПК роль личного подсобного хозяйства как наиболее гибкой, достаточно устойчивой и самонастраивающейся организационно-правовой формы в производстве сельскохозяйственной продукции возросла. Если в общественном секторе наблюдался заметный спад сельскохозяйственного производства, то в хозяйствах населения производство сельскохозяйственной продукции, напротив, возросло и составило в 1996 г. 46% от общего объема производства в России. В настоящее время в одной трети регионов России население производит более 50% продукции сельского хозяйства.

По имеющимся статистическим данным, 16,6 млн. семей в России имеют приусадебные участки общей площадью 6,1 млн. га или по 37 соток на семью. Помимо этого 14,8 млн. семей имели земельные участки в коллективных садах общей площадью 1,2 млн. га или по 8,2 сотки в расчете на одну семью. Коллективными огородами общей площадью 0,6 млн. га пользовались 7,6 млн. семей. В расчете на одну семью приходилось по 8,2 сотки земли. .

Однако, в 2000 г. наблюдалась стабилизация и даже некоторое сокращение производства сельскохозяйственной продукции в личных подсобных хозяйствах населения.

Наметившаяся тенденция к некоторому сокращению производства в хозяйствах населения, вероятно, обусловлена рядом причин. Во-первых, подорвана материальная база развития ЛПХ вследствие разрушения производственного потенциала коллективных хозяйств, ресурсы которых (корма, посадочный материал, сельскохозяйственная техника, транспортные средства и пр.) предоставлялись владельцам ЛПХ на льготных условиях. Во-вторых, существенно сократились финансовые возможности сельской семьи из-за резкого падения уровня жизни, в том числе обесценивания денежных сбережений. В-третьих, практически исчерпан трудовой потенциал сельской семьи. Анализ бюджетов времени сельского населения показал, что многие семьи ведут подсобное хозяйство на пределе своих физических возможностей.

В настоящее время созданы законодательные и экономические предпосылки для развития личного подсобного хозяйства как равноправной формы сельскохозяйственного производства и ее возможной трансформации в самостоятельные крестьянские хозяйства:

– во-первых, законодательно закреплено равноправие всех форм сельскохозяйственного производства (личное подсобное хозяйство населения признается как полноправная форма хозяйствования в аграрном секторе); всем трудовым коллективам и индивидам предоставлено право выбора формы хозяйствования в соответствии с их желаниями, возможностями и потребностями;

– во-вторых, сняты все ограничения на количество скота, содержащегося в личном подсобном хозяйстве;

– в-третьих, согласно действующему законодательству приусадебные участки могут быть увеличены до одного гектара за счет земель, находящихся в ведении местных Советов; помимо этого, сельские жители, получившие земельные паи (работники сельского хозяйства, пенсионеры и часть работников социальной сферы), имеют право использовать их для расширения личного подсобного хозяйства;

– и наконец, согласно действующей Конституции РФ, земля и другие средства производства могут находиться в частной собственности.

Подводя общие итоги, можно отметить следующее. Если судить по формальным показателям, то задуманные преобразования достигли определенной цели: сократилось число колхозов и совхозов, появились признаки многоукладности экономики, разнообразия форм собственности. Но какова эффективность этих преобразований, какова их социальная цена?

Приведем лишь некоторые примеры. По оценкам Россельхозакадемии, вследствие проведенных преобразований на селе Россия отброшена назад: по поголовью крупного рогатого скота – более чем на четверть века; по продуктивности скота – на 25–30 лет; по технической оснащенности – почти на полвека. С 1994 по 2004 г. объемы капитальных вложений в АПК сократились в 12,5 раз.

 

2.2. Особенности формирования рынка земли в России

 

Рынок земли служит объективно необходимым элементом в рыночной системе хозяйствования. Однако во всех странах формирование рынка земли характеризовалось определенными трудностями и было предметом особого внимания государства. Это вполне объяснимо, если помнить о том, что предметом купли-продажи выступает, как было показано ранее, особый товар, который дан природой и не воспроизводим.

В числе причин кризисно-депрессивного состояния аграрного сектора страны нередки ссылки на отсутствие рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения, обусловленное проблемами в действующем российском законодательстве и, в первую очередь, отсутствием законодательно закрепленного права свободной купли-продажи земельных участков.

Однако анализ действующей законодательно-нормативной базы показывает, что текущее законодательство в России не только не препятствует проведению сделок купли-продажи земельных участков, но и предоставляет минимально необходимые и достаточные механизмы для их осуществления.

В 1991-1997 гг. в России была ликвидирована государственная монополия на землю, созданы правовые условия функционирования многоукладной экономики, основанной на сочетании крупного, среднего и мелкого производства.

В табл. 1, составленной по данным Минсельхозпрода, видно, что на начало 2004 г. более половины (57,5%) всех сельскохозяйственных угодий страны находились в частной собственности сельского населения.

 

Таблица 1 –Распределение сельскохозяйственных угодий по формам собственности и видам хозяйствования на начало 2004 г.

 

Формы собственности

и виды хозяйствования

 

Сельскохозяйственные

угодья, млн/га

Процент от общей площади сельхоз-угодий,

%

Общая площадь сельскохозяйственных угодий

220,0

100,0

Передано в частную собственность

Собственники земельных долей в сельскохозяйственных производственных кооперативах, хозяйственных товариществах и обществах

Личные подсобные хозяйства населения, садоводство, индивидуальное жилищное строительство граждан

Земли крестьянских (фермерских) хозяйств

127,7

 

 

108,0

 


12,2 

57,5

 

 

48,6

 


5,5

Находится в государственной, муниципальной и совместной собственности Специализированные сельскохозяйственные предприятия, в которых земля не приватизирована Земли лесного фонда, промышленности природоохранного назначения

94,3

66,6

5,4

42,5

30,0 2,5

Фонд перераспределения

16,0

7,2

Госземзапас

4,3

2,8

 

Фактически сделки купли-продажи земли в России имеют место. Так, по данным Роскомзема России, в 2004 г. было совершено около 390 тыс. сделок с землей, в том числе 56% составили сделки купли-продажи, 34%— наследования, около 9% — дарения, 1 % — залога. Однако средний размер земельного участка при купле-продаже составил в 2004 г. всего 0,15 га. Иначе говоря, купля-продажа совершалась в основном с целью ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Главный вывод из приведенных фактических данных состоит в том, что земли сельскохозяйственного назначения еще не стали объектом купли-продажи для развития товарного производства в России. При этом и существующее законодательство, и происшедшая демонополизация собственности на землю являются реальной предпосылкой для оборота земли и развития товарного производства с различными формами концентрации и централизации земли и капиталов.

Создание рынка земли не может служить самоцелью. Развитие земельного рынка должно выступать средством повышения эффективности сельского хозяйства России, роста доходов и улучшения социальных условий сельского населения.

Проблема заключается не столько в том нужен или нет земельный рынок, сколько в том, в какой мере существующие земельные отношения и в целом состояние российского аграрного сектора позволяют раскрыться экономическим функциям рынка земли как одного из объективно необходимых элементов рыночного механизма, способствующего экономически эффективному развитию сельского хозяйства.

В экономическом смысле рынок земель сельскохозяйственного назначения это совокупность экономических институтов, обеспечивающих решение таких задач как реализация прав собственников земельных участков на получение общественно нормального дохода при их продаже; равный для всех покупателей — потенциальных производителей сельскохозяйственной продукции доступ к сделкам купли сельскохозяйственных земель; стимулирование их рационального использования и поддержание постоянной возможности перераспределения в пользу наиболее эффективно хозяйствующих субъектов и т.п.

Формально многоукладная аграрная экономика вынуждена развиваться в квазирыночной среде: земельная собственность не получила адекватного рыночного содержания и экономически не реализуется.

Владение, использование, распоряжение — это юридические категории права собственности на землю.

Экономическая суть частной собственности на землю как на объект хозяйствования реализуется не в абстрактной возможности купли-продажи земли, а в количественно определенном доходе от ее использования в соответствии с целевым назначением.

Доход от хозяйствования на земельном участке определяет его покупку и производительное потребление. Этот доход выступает и в качестве основного объективного фактора формирования рыночной цены того или другого земельного участка независимо от конкретных методик его оценки. Иначе говоря, приобретая землю сельскохозяйственного назначения, покупатель ориентируется, как доказывалось ранее, в первую очередь на будущий потенциальный доход от использования земельного участка по его прямому назначению.

Нет сомнения, что главным препятствием к формированию реального рынка земли в России служит убыточность более 80% сельскохозяйственных предприятий всех форм собственности и наличие устойчивой тенденции к снижению рентабельности сельскохозяйственного производства (табл. 2).

 

Таблица 2 – Финансовые результаты работы сельскохозяйственных предприятий в 1995 – 2005 гг. (по всем видам деятельности)

Годы

1995

1998

2000

2002

2005

Площадь сельскохозяйственных угодий предприятий на конец года. млн. га

171,2

169,6

165,8

163,5

161,8

Чистый финансовый результат без дотаций и компенсаций, млн.руб.

-603,2

-32356

-40252

-46522

-998

то же в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий

-35,2

-190,8

-242,8

-284,5

-6,2

Чистый финансовый результат с дотациями и компенсациями, млн. руб.

1450

-23234

-30600

-36923

5932

то же в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий

8,5

-137,0

-184,6

-225,8

36,7

Просроченная кредиторская задолженность, млн. руб.

15983

38451

63838

103100

117900

 

Убыточность сельскохозяйственного назначения не только содержательных, но и формальных признаков товара, а как следствие — отсутствие у потенциальных покупателей экономического интереса к приобретению земли и ее последующему производительному использованию. Одновременно желающие продать сельскохозяйственную землю интуитивно сознают, что потенциальная доходность земли сильно занижена вследствие финансового кризиса, спровоцированного непродуманной аграрной политикой и общей системой рыночных преобразований в стране.

За годы аграрных реформ действительно рыночные условия для развития земельного рынка не были созданы. Вполне очевидно, что для формирования рынка земли решающее значение имеет сегодня экономическая составляющая — уровень доходности сельскохозяйственных предприятий и признание общественной значимости производимой ими продукции.

Подъем сельского хозяйства в России большинством политиков и экономистов связывается с огромными финансовыми вливаниями государства в эту сферу хозяйственной деятельности. Их отсутствие в бюджете государства отодвигает, по мнению сторонников такой позиции, решение аграрного кризиса на неопределенно длительный срок.

Между тем мировой опыт свидетельствует, что в условиях действительно рыночных отношений экономически эффективное развитие сельского хозяйства обеспечивается на основе взаимодействия механизмов рыночного саморегулирования с экономическими возможностями государства в сфере производства и распределения продовольствия. При этом роль государства не сводится к прямой финансовой поддержке производителей сельскохозяйственной продукции.

Главное место в механизме государственного воздействия на развитие аграрного сектора принадлежит созданию минимально достаточных общих условий для развития сельского хозяйства на принципах рыночного хозяйствования.

По объективной оценке экономистов, исследующих современные проблемы аграрного сектора России, основные причины как кризисного состояния сельского хозяйства, так и возможного его преодоления, лежат за пределами отрасли — в сфере макроэкономического регулирования.

Экономический анализ свидетельствует о наличии огромных резервов повышения доходности и рентабельности сельскохозяйственных предприятий, которые могут быть практически реализованы только за счет соответствующих усилий государства. Это — осуществление государственной политики разумного протекционизма во внешней торговле продовольственными товарами и сельскохозяйственным сырьем. По некоторым расчетам, потери отечественных производителей от импорта продовольствия и сырья за 1996 – 2005 гг. составили около 12 – 13 млрд долл. в среднем в год. Следовательно, это одновременно и потеря потенциально возможных доходов отечественных производителей продукции сельского хозяйства. Существенным резервом повышения доходности сельхозпредприятий признается их освобождение от затрат на содержание социальной и инженерной инфраструктуры в сельской местности, которые включаются в издержки основного производства и повышают их общую величину почти на 10%. В последние годы эти затраты устойчиво превышали общую сумму дотаций и компенсаций, выделяемых сельскому хозяйству бюджетами всех уровней. Большие возможности для повышения доходности сельскохозяйственного производства содержатся в усилении контроля за целевым использованием бюджетных средств; дополнительным ресурсом поддержки отечественных сельхозпроизводителей могли бы стать импортные пошлины, взимаемые за ввоз продовольствия и сырья, и др.

В тоже формирование рынка земли связано с принятием соответствующих законодательных актов, направленных на соответствующее развитие основных положений Земельного кодекса, принятого в октябре 2001 года.

Главный вывод состоит в том, что до тех пор пока сельское хозяйство России будет оставаться убыточным, рынок земли как объективно необходимый элемент рыночной экономики, способствующий развитию товарного сельскохозяйственного производства, формироваться не может. Вполне осознано и другое — его формирование невозможно и без создания государством условий для преодоления аграрного кризиса и эффективного развития сельскохозяйственного производства в стране.

 

 

3. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

3.1. Нормативно-правовое регулирование российского рынка земли

 

При характеристике источников земельного права, как и всех отраслей права, основным источником выделяется Конституция РФ. К законодательным актам конституционного уровня относятся Конституция РФ и федеральные конституционные законы, изданные в связи с принятием в Российскую Федерацию нового субъекта (ч. 2 ст. 65 Конституции РФ), а также в соответствии с ч. 1 ст. 76 по предмету ведения и другим вопросам, предусмотренным Конституцией РФ.

Федеральный конституционный закон от 21.07.94 № 1-ФКЗ «О Конституционном Суде Российской Федерации» и другие нормативно-правовые акты обеспечивают механизм действия законодательства конституционного уровня.

Многие из содержащихся в Конституции РФ общих норм имеют земельно-правовую направленность. Так, конституционные нормы устанавливают, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п. 1 ст. 9 Конституции РФ). Примечательно, что ни о каком другом природном объекте ни в одном законодательном акте не говорится ничего подобного.

Таким образом, Конституция РФ ставит землю в особое положение по сравнению с другими объектами правового регулирования, отмечая ее уникальность и неповторимость.

Согласно п. 1 и 2 ст. 9 Конституции РФ земли могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, которые признаются и защищаются равным образом. В п. 1 и 2 ст. 35 сказано, что право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не приносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ст. 36).

Конституция РФ предусматривает регулирование земельных отношений на основе приоритета публично-правовых норм земельного законодательства. Это означает, что право частной собственности на землю не может быть абсолютным правом. Права частных земельных собственников могут и должны быть ограничены в интересах общества. Аналогичные ограничения предусмотрены в законодательстве ряда стран (например, США, Англии и др.).

Немаловажное значение для земельного права имеют конституционные нормы, регулирующие экологические отношения. Так, в соответствии с Конституцией РФ каждый имеет право на благоприятную окружающую среду, достоверную информацию о ее состоянии и на возмещение ущерба, причиненного его здоровью или имуществу экологическим правонарушением (ст. 42), а также обязан охранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам (ст. 58). В п. «д» ст. 71 Конституции РФ установлено, что в ведении Российской Федерации находятся федеральная государственная собственность и управление ею (в том числе и федеральная земельная собственность). К совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов относятся: разграничение государственной собственности (п. «г» ст. 72); природопользование; охрана окружающей среды и обеспечение экологической безопасности; особо охраняемые природные территории, охрана памятников истории и культуры (п. «д» ст. 72), а также земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды (п. «к» ст. 72).

В соответствии с Конституцией РФ общепризнанными принципами и- нормами международного права и международными договорами с Российской Федерацией она осуществляет свои суверенные права и юрисдикцию на своем континентальном шельфе (Федеральный закон от 30.11.95 № 187-ФЗ «О континентальном шельфе Российской Федерации») и в исключительной экономической зоне (Федеральный закон от 17.12.98 № 191-ФЗ «Об исключительной экономической зоне Российской Федерации» (в ред. от 30.06.03)).

Третьим уровнем источников земельного права являются федеральные конституционные законы, которые принимаются по вопросам, предусмотренным Конституцией РФ (ст. 65, 66, 68, 70, 84, 114, 118, 128 и 135).

Важное значение для земельного права имеют конституционные нормы, гарантирующие государственную защиту прав и свобод гражданина путем признания, соблюдения и защиты. В частности, ст. 45 Конституции РФ гласит, что каждый гражданин вправе защищать свои права всеми способами, не запрещенными законом. Одним из таких способов является право обращения в суд или арбитражный суд.

Статья 120 Конституции РФ — важная гарантия правильного рассмотрения любого земельного спора, устанавливающая независимость судей и подчинение их только закону, а в случае несоответствия акта государственного или иного органа закону — принятие решения в соответствии с законом.

Законодательная форма как источник земельного права в настоящее время значительно расширена. В соответствии со ст. 5, 76 Конституции РФ законодательные акты теперь принимаются не только на федеральном и республиканском уровне, но и на уровне субъектов РФ. Они осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие закона и иных нормативно-правовых актов.

Анализ нормативных актов Президента РФ дает основание утверждать, что они изданы по самым разнообразным проблемам правового регулирования земельных отношений в период проведения земельной реформы в России, начиная с Указа Президента РФ от 27.10.93 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России».

ЗК РФ 2001 г. состоит из 18 глав и 103 статей. Работа над новым ЗК РФ продолжалась около десяти лет.

Постановления и распоряжения Правительства РФ также относятся к федеральному уровню.

Источниками земельного права являются также подзаконные нормативно-правовые акты исполнительных органов государственной власти, изданные в пределах их компетенции и во исполнение Законов и указов Президента РФ.

Специфика этого уровня заключается в том, что подзаконные нормативно-правовые акты издаются в пределах своей компетенции государственными органами, выполняющими исполнительно-распорядительные функции; данные акты не должны противоречить федеральным законам, нормативным указам Президента РФ, которые в свою очередь не должны противоречить конституционным законам.

С учетом образовавшегося вакуума в регулировании земельных

Постановления Правительства РФ касаются самых разнообразных сторон правового регулирования земельных отношений и потому занимают самое важное место среди подзаконных нормативных правовых актов. Это постановление Правительства РФ от 05.02.93 № 100 «О государственной программе мониторинга земель Российской Федерации на 1993—1995 годы», постановление Правительства РФ от 05.08.92 № 555 «Об утверждении Положения о порядке консервации деградированных сельскохозяйственных угодий и земель, загрязненных токсичными промышленными отходами и радиоактивными веществами», распоряжение Правительства РФ от 10.08.92 № 1453-р «Об отмене администрацией Московской области решений районных, городских, поселковых и сельских администраций об изъятии земель государственного лесного фонда и передаче лесов на территория лесопаркового пояса г. Москвы другим пользователям», постановление Правительства РФ от 28.01.93 № 77 «Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства» (в ред. от 15.05.99)4; постановление Правительства РФ от 19.11.02 № 833 «О государственном земельном контроле» и утвержденное им Положение; постановление Правительства РФ от 28.11.02 № 846 «Об утверждении Положения об осуществлении государственного мониторинга земель».

Акты министерств и иных государственных органов федеральной исполнительной власти. В межотраслевом и отраслевом масштабах источниками земельного права служат нормативные акты государственных комитетов, министерств и служб РФ — нормативные приказы, инструкции и др. По общему правилу, эти акты обязательны только для учреждений и должностных лиц данного ведомства. Однако в тех случаях, когда данное ведомство в силу закона или постановления Правительства РФ получило право на издание обязательного акта, а также если этот ведомственный акт был утвержден постановлением Правительства РФ, он получает общеобязательную силу.

Нормативно-правовые акты субъектов РФ. В республиках,
входящих в состав Российской Федерации, роль источников земельного права выполняют конституции республик, а также нормативные постановления по вопросам использования и охраны отдельных природных ресурсов, нормативные указы президентов республик (там, где они выбраны), а также нормативные постановления и распоряжения правительств республик. Поэтому в некоторых из них приняты земельные кодексы (Карелия, Коми и др.), а в некоторых они находятся в стадии разработки.    

В субъектах РФ общее управление использованием и охраной земель осуществляют соответствующие органы государственной власти субъектов. В других субъектах РФ (в областях, автономных областях и округах) источниками земельного права помимо законодательных актов выступают уставы субъектов РФ и издаваемые органами исполнительной власти нормативно-правовые акты, а также решения представительных органов субъектов, постановления и распоряжения глав администраций.

Согласно ст. 72 и 76 Конституции РФ земельное законодательство
находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов
РФ. По предметам ведения издаются федеральные законы, в соответствии
с которыми принимаются нормативно-правовые акты субъектов РФ. Но
Конституция РФ не содержит положения, которое бы разрешало нарушать эту очередность.    

В соответствии с п. «в» ст. 71 Конституции РФ вопросы создания единого рынка земли отнесены исключительно к ведению Российской Федерации.

В совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов находятся вопросы разграничения государственной собственности на землю и другие природные ресурсы, а также природноресурсовое законодательство, законодательство об охране окружающей среды и др.

В соответствии со ст. 73 Конституции РФ вне пределов ведения Российской Федерации и ее полномочий по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ субъекты РФ обладают всей полнотой государственной власти.

В соответствии со ст. 12 Конституции РФ в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление, которое является самостоятельным в пределах своих полномочий. Органы самоуправления не входят в систему органов государственной власти.

Местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение вопросов местного самоуправления, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

В результате правоприменительной практики издаются руководящие постановления Пленума Верховного Суда РФ и решения Высшего Арбитражного Суда РФ. Данные виды нормативных актов специфичны тем, что они имеют обязательную силу для судов указанных систем при разрешении ими конкретных дел. В правовом же регулировании они не могут быть использованы в качестве непосредственных регуляторов общественных отношений.

Однако любой субъект правоотношений, чей спор или чье дело рассматривается в судах судебной или арбитражной системы, неизбежно попадает под действие указанных актов. Так, утвержденная государственным арбитражем методика исчисления убытков, полученных в результате нарушения договорных обязательств, применяется арбитражными судами и при рассмотрении дел о причинении вреда земельным угодьям вследствие незаконного решения органов управления.

Руководящие постановления пленумов Верховного Суда РФ и решения Высшего Арбитражного Суда РФ:

а) устраняют пробел правовых норм в сфере земельного законодательства, применяя при разрешении конкретных дел аналогию закона или аналогию права; затем, на основании обобщения данных дел, выносятся обобщающие, «выстраданные» судебной практикой новые нормативные правила;

б) в дальнейшем становятся базой для совершенствования деййтвуюшего земельного законодательства, поскольку судебные системы в лице своих верховных органов обладают по Конституции РФ правом законодательной инициативы, опыт (прецедент) судебной и арбитражной практики становится основой вновь принятых нормативно-правовых актов.

Определенную вспомогательную роль по совершенствованию правоприменительной деятельности играют стандарты. Так, ГОСТ 17.5.1.01—78 «Охрана природы. Рекультивация земель» регламентирует основные положения, определенные ЗК РФ для землепользователей в качестве обязанности по восстановлению нарушенных земель. Эти стандарты обеспечивают «расшифровку» содержания закона, предостерегая от возможных ошибок в правоприменительной практике. Так, раскрытие п. 17 ГОСТа 266.40—85 «Земли. Термины и определения» понятия рационального использования земель позволяет правильно применять положение ЗК РФ об обязанностях рационального использования земель собственниками, землевладельцами, арендаторами и землепользователями.

Таким образом, система источников земельного права РФ различает несколько уровней: международно-правовые договоры; Конституция РФ и федеральные конституционные законы; федеральные законы; указы Президента РФ; акты Правительства РФ; акты министерств и иных государственных органов федеральной исполнительной власти; нормативно-правовые акты субъектов РФ; нормативно-правовые акты органов местного самоуправления.

Данная система наделена механизмом устранения противоречий, возникающих в ней, через Конституционный Суд РФ, органы прокуратуры РФ, Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ, которые своими решениями признают незаконными и недействительными нормативно-правовые акты, принятые с нарушением правил иерархической системы.

Система нормативно-правовых актов, являющихся источниками права, представляет по существу систему законодательства и постоянно совершенствуется в связи с реализацией земельной и других реформ.

 

3.2. Перспективы развития российского рынка земли

 

К 2005 г. земельный потенциал России составляет 1.7 млрд. га земли (12.5 % мировой территории), включая 55 % черноземных почв мира. Начата ликвидация государственной монополии на землю, введено платное землепользование.

Отсутствие разграничения земли между Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации препятствует созданию рынка земельных участков. Преобладание государственной собственности на землю сохраняет монополизацию рынка недвижимости. Приватизация участков идет крайне медленно.

Органы власти, обладая фактической монополией на землю, и властными полномочиями, могут устанавливать арендаторам условия договоров с непрогнозируемым экономическим эффектом. Административная аренда земли делает землепользователя бесправным перед возможными решениями властей. По-прежнему расплывчаты и не гарантированы права по использованию недвижимости. Отсутствуют четкие юридические процедуры установления прав на недвижимость. Каждый проект застройки превращается в долгий процесс переговоров и согласований со множеством инстанций при отсутствии четких норм, гарантирующих прозрачность процедур и объективность решений. Используются устаревшие рычаги административного управления и контроля за рынком недвижимости: внеконкурсное предоставление участков, преобладание государственной и муниципальной аренды, совмещение государственных функций с коммерческой деятельностью, сохранение административно устанавливаемых арендной платы и налога на землю, которые деформируют структуру землепользования, не позволяют ввести механизмы эффективного использования недвижимости.

Содержание прав по использованию и развитию недвижимости регулируется административными решениями при отсутствии защищенных законом правовых гарантий. Не установлена обязательность предоставления земельных участков для коммерческого использования на конкурентной основе. Действующая система административно определяемого налога на землю препятствует введению законодательства о налогообложении недвижимости на основе оценки ее рыночной стоимости. Недвижимость не стала финансовым активом.

Можно выделить основные негативные тенденции, складывающиеся в сфере земли и недвижимости:

— сохранение монополии государства в сфере недвижимости и отсутствие стимулов к эффективному использованию земли;

— процесс приватизации земель в городах идет медленно и определяется политикой конкретных регионов (городов);

— наличие административных препятствий в реализации предусмотренных законом прав на недвижимость;

— оборот земли и недвижимости ограничен, рыночная стоимость земли не проявлена;

— ухудшается до опасного для жизнеобеспечения и безопасности состояние жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры; резко увеличивается износ промышленной и коммерческой недвижимости, транспортной инфраструктуры;

— процесс учета объектов недвижимости и регистрации прав на нее неоправданно усложнен из-за преобладания ведомственных интересов и межведомственной разобщенности;

— используются нерыночные методы оценки земли для целей налогообложения; доходы от недвижимости составляют лишь незначительную часть в бюджетах;

— объекты недвижимости не используются в качестве предмета ипотеки.

Стратегической целью государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Основными результатами реализации государственной политики должны стать: вовлечение в гражданский оборот земли и иной недвижимости; обеспечение государственной зашиты прав на недвижимость и баланса интересов субъектов правоотношений; становление и развитие системы ипотечного кредитования и привлечение инвестиций под обеспечение недвижимостью; обеспечение роста налоговых поступлений в бюджеты всех уровней; функционирование эффективной системы правового регулирования рынка недвижимости.

Возможность выбора для граждан и инвесторов может быть обеспечена только при условии демонополизации рынка недвижимости, развития на нем конкуренции. Особенность сложившегося сегодня положения в том, что главным монополистом на рынке земли является само государство. В этой связи основными нарушителями прав граждан и предпринимателей во многих случаях оказываются именно соответствующие органы власти. При этом главным препятствием для защиты интересов граждан и предпринимателей является несовершенство законов, в большей степени отражающих интересы государственных ведомств, чем общества.

Реализации поставленных целей будет способствовать новый Земельный кодекс.

Для достижения стратегической цели государственная политика должна быть сфокусирована на следующих основных направлениях:

— реформирование отношений собственности на землю и иную недвижимость (разгосударствление земли, обеспечение правовой защиты собственников и владельцев недвижимости):

— стимулирование эффективного использования, создания объектов недвижимости и их гражданского оборота;

— институциональное обеспечение государственной политики в сфере земли и иной недвижимости.

Главной целью проводимого в стране реформирования отношений собственности на землю и иную недвижимость является ликвидация государственной монополии на землю. Государство как собственник должно иметь в своем распоряжении земли, обеспечившие стратегические интересы государства и удовлетворение государственных нужд, а также те земли, которые не представляют интереса для частного сектора и муниципальных образований. Такой подход обеспечит передачу подавляющего большинства объектов недвижимости в руки юридических и физических лиц и позволит с использованием рыночных механизмов обеспечить их эффективное использование.

С этой же целью необходимо передать муниципальным образованиям все земли в пределах их границ, кроме находящихся в собственности иных лиц или остающихся в собственности Российской Федерации и переходящих в собственность субъектов Российской Федерации. Такая передача земли — при одновременном установлении четких норм и правил по распоряжению и использованию недвижимости — ликвидирует монополию государства на землю и обеспечит эффективное использование участков. Для муниципалитетов же недвижимость станет активом, доходы от реализации которого (на первом этапе) и налогообложение которого будет обеспечивать значительную часть местного бюджета.

Разгосударствление земли должно включать три элемента:

1) передача участков под строениями в собственность их собственникам (строений и предприятий);

2) разграничение земель по уровням собственности, включая передачу земли в границах муниципальных образований в их собственность; проведение правового зонирования территорий;

3) приватизация земли и связанной с ней недвижимости как единых объектов.

Разгосударствление земли направлено на увеличение предложения недвижимости, создание новых объектов и более эффективное использование существующих объектов благодаря их гражданскому обороту. Увеличение предложения недвижимости необходимо, чтобы обеспечить возможности для развития производства товаров и услуг, снизить цену для пользователей объектов, решить жилищную проблему.

Необходимо перейти к формированию полноценных, то есть юридически единых объектов недвижимости. Здание, строение, предприятие могут считаться полноценными объектами только в том случае, когда права собственности на них абсолютно ясны и не обременены проблемой юридической разобщенности земельного участка и здания, «разорванностью» прав на них.

Необходимо разработать и реализовать механизмы преобразования земельных ресурсов и иной недвижимости в финансовые активы с обязательным встраиванием последних в кредитно-финансовую систему государства.

Необходимой предпосылкой успешной реализации государственной политики в сфере земли и иной недвижимости является сосредоточение в рамках единого федерального органа функций:

— по координации действий органов исполнительной власти в сфере недвижимости;

— разработке предложений по реализации государственной политики в сфере земли и иной недвижимости, мониторингу и обобщению его результатов:

— контролю исполнения законодательства в отношении гражданского оборота недвижимости и правового регулирования землепользования и застройки (градорегулирования).

Следует пересмотреть роль федеральных органов с целью перехода от системы административного руководства (централизованное управление земельными ресурсами страны в условиях государственной монополии на землю) к системе децентрализованного и максимально приближенного к объектам регулирования государственными органами и органами местного самоуправления участников рынка, единство которого обеспечивается общим законодательством и контролем за его исполнением. Новая система регулирования обеспечит свободу оборота недвижимости и самостоятельность использования земли и иной недвижимости ее собственниками. Децентрализация сделает возможным установить четкие полномочия и ответственность государственных органов власти, органов местного самоуправления, а также права, обязанности и ответственность собственников объектов недвижимости.

Приоритетные направления реализации стратегии развития рынка земли и недвижимости Российской Федерации следующие:

1) реформирование отношений собственности на землю и иную недвижимость;

2) стимулирование эффективного использования, создания объектов недвижимости и их оборота;

3) институциональное обеспечение государственной политики в сфере земли и иной недвижимости.

Новый Земельный кодекс способствует исправлению правовой ситуации, когда собственник строения, предприятия не располагает полноценными правами на свое имущество, поскольку его права ограничены условиями аренды или пользования земельного участка; созданию системы регистрации прав на недвижимость, защищающую имущественные интересы добросовестных правоприобретателей и гарантирующую возмещение ущерба. Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным Кодексом, федеральными законами.

Приоритетными направлениями реформирования отношений собственности на землю и иную недвижимость являются:

1. Создание единого объекта недвижимости на основе прав на земельный участок. Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:

1) Обеспечение реальной передачи участков под зданиями, сооружениями, предприятиями в собственность тех лиц, которым эти объекты принадлежат на праве собственности.

2) Совершенствование гражданского законодательства о недвижимости. Необходимо сделать единым гражданское законодательство о недвижимости, отразив особенности недвижимого имущества, отличающие его от движимого имущества. Целесообразно внести изменения в земельное законодательство, исключающее его противоречие нормам гражданского законодательства по вопросам недвижимости. Имеет смысл подготовить законопроекты и внести изменения в существующее законодательство относительно определения земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений — как улучшений земельного участка. Ввести и определить необходимые новые правовые понятия, включая категории ограниченных вещных прав, к которым, в частности, следует отнести все «вторичные» вещные права (в том числе, права собственника строения на участок, находящийся в собственности иного лица, сервитуты). Цель этих мероприятий – защита прав собственников зданий, участков, а также иных лиц, имеющих права и законные интересы в отношении недвижимости.

2. Обеспечение правовой возможности гражданского оборота единых объектов недвижимости. Реализации этого направления будут способствовать мероприятия по защите прав покупателей при приобретении недвижимости в случае, когда строение расположено на государственной или муниципальной земле, путем:

— законодательного требования к продавцу (дарителю, иному отчуждающему имущество лицу, залогодателю) перед актом продажи (иного отчуждения, залога) реализовать свое право на получение в собственность участка под зданием, строением, предприятием;

— отмены неоправданных ограничений на гражданский оборот земельных участков. Следует отказаться от «дозволительного порядка» гражданского оборота земельных участков (например, п. 3 ст. 129 ГК РФ) и иных объектов недвижимости, определив, что оборот разрешен во всех случаях, кроме прямо установленных федеральным законом. Это необходимо для того, чтобы собственники недвижимости могли реализовать свои права на имущество, в том числе на распоряжение им, получение действительной цены имущества, которая может быть выявлена только при возможности его свободной купли-продажи.

3. Формирование системы установления и гарантирования прав на объекты недвижимости.

Для зашиты прав владельцев недвижимости необходимо создать надежные и эффективные государственные системы учета объектов недвижимости и регистрации прав и сделок с нею, а также установить на местном уровне систему определения прав собственников и владельцев по использованию и строительному изменению объектов недвижимости. Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:

— законодательное закрепление единства кадастрового учета, в который должен входить учет земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости как физических объектов;

— четкая фиксация прав и обязанностей кадастровых органов и граждан в связи с кадастровым учетом;

— обеспечение публичности сведений кадастра недвижимости. Кадастровый учет единых объектов недвижимости на территории муниципального образования или иной установленной юрисдикции осуществляет один орган, который ведет учет и земельного участка, и здания, помещений и иных объектов недвижимости (лес, участки недр, обособленные водные объекты и пр.);

— обеспечение гарантии надежности регистрации прав на недвижимость, укрепление доверия к записям Единого государственного реестра прав, а в перспективе — переход к принципу полной защиты государством имущественных прав добросовестного приобретателя;

— определение содержание прав по использованию и развитию недвижимости.

Необходимо установить, сделать общеизвестными и защитить от произвольного изменения со стороны властей права владельцев недвижимости на ее использование и строительное изменение. Это требует принятия федеральных правовых актов о правовом зонировании, определяющих рамочные требования к соответствующим документам (Правила застройки и землепользования), которые должны определить содержание прав по использованию недвижимости.

4. Разграничение земель между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями (ст. 9–11 Земельного кодекса).

5. Приватизация недвижимости как единого объекта.

Реализации этого направления будут способствовать следующие меры:

— правовое регулирование приватизации объектов недвижимости и предприятий;

— дополнение федерального законодательства о приватизации нормами о приватизации единых, включающих участок, объектов недвижимости и предприятий вместе с земельным участком с заранее определенными правами по их использованию и развитию на основе правового зонирования;

— передача на конкурсной основе государственных и муниципальных участков под застройку в собственность либо аренду;

— принятие на федеральном уровне норм о порядке передачи земельных участков как объектов недвижимости под застройку на основе публичности и конкурсности Участки могут передаваться не в собственность, а в аренду лишь в установленных случаях: 1) когда приватизация конкретных земельных участков запрещена федеральным законом; 2) в случае резервирования участков для государственных и муниципальных нужд в порядке, установленном федеральным законом; 3) по желанию всех заявителей на предоставление участка под застройку.

При этом сохраняется правовое единство объекта недвижимости: строение и улучшения, возводимые собственником земельного участка считаются его собственностью; строение и все улучшения, возводимые на арендуемом участке, считаются находящимися в аренде на тех же условиях, что и арендуемый участок, если иное не установлено договором с собственником земельного участка.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля — важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни и деятельности любого общества.

Рынок земли обладает целым рядом специфических особенностей. Во-первых, земля является бесплатным даром природы, что позволяет говорить об иррациональном характере ее стоимости. Тем не менее земля является объектом купли-продажи; с ней связаны земельные арендные отношения.

Во-вторых, в зависимости от тех или иных природно-климатических условий, а также местонахождения участков земли, последние подразделяются на лучшие, средние и худшие. В основе такого деления лежит естественное плодородие почвы, от которого зависит продуктивность земли. Но она может быть улучшена в результате дополнительных вложений в нее труда и капитала. Это улучшенное плодородие почвы называется экономическим. Повышение экономического плодородия почвы практически возможно на любых участках. Однако оно имеет определенные границы, связанные с известным законом убывающего плодородия почвы, когда при сложившейся технологии обработки земли каждая последующая единица затрат обеспечивает все меньшую и меньшую отдачу.

В-третьих, в следствие фиксированности площади земельных угодий природой, предложение земли характеризуется в общественном масштабе совершенной неэластичностью, хотя для конкретного пользователя землей дело обстоит иначе: предложение земли обладает определенной эластичностью, поскольку пользователь имеет возможность увеличить имеющуюся у него земельную площадь за счет конкурентов. Ограниченность предложения земельных ресурсов усиливается закрепленностью земли в частную собственность. В условиях рынка земельные собственники весьма неохотно идут на продажу своих земельных участков, отдавая предпочтение сдаче земли в виде аренды они получают право получения стабильного дохода, именно поэтому каждый определенный момент продается лишь незначительная часть земельного фонда, в этом заключается принципиальная особенность рынка земли.

Земельный рынок формирует условия стимулирующие эффективное использование земли и вынуждает отдельных субъектов отказаться от части земли или от всего участка если он не функционирует эффективно.

Однако рынок земли далек от совершенства и не является гарантом стабильности. Восполнение недостатков рынка — важнейшая задача государства. Государство обязано в первую очередь создать условия защиты прав собственности на землю, соблюдения субъектами своих договорных обязательств, целенаправленного и разумного использования земельного фонда страны, при этом политика государства должна базироваться на сочетании интересов всех хозяйствующих субъектов аграрного сектора. Любая государственная система управления должна базироваться на земельном кадастре — это официально составленный, систематизированный свод сведений, касающийся земельного фонда страны. Очевидно, что вне наличия у государства банка данных о земле невозможно разрешение проблем аграрного сектора.

Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а так же весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

  1. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г.// СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
  2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2 от 26 января 1996 г.// СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
  3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136 ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 29 октября 2001. №44. – Ст. 4147.
  4. Закон РСФСР «О земельной реформе» от 27 декабря 1990г// Сборник законодательных актов по аграрной реформе в РСФСР. М., 1991
  5. Указ Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г// Собрание актов президента и правительства РФ.–М., 1996, №121. Ст. 1026.
  6. Указ президента РФ «О регулировании земельных отношений и ускорении реализации земельной реформы» от 27 октября 1993 г// Собрание актов президента и правительства РФ.–М., 1993, № 44. Ст. 4191.
  7. Постановление правительства РФ «О порядке реорганизации колхозов и совхозов»// Собрание Постановлений правительства РФ. 1992, № 1- 2. Ст. 9.
  8. Закон РФ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»// Как получить землю? Сборник основных документов по земельной реформе в России. М., 1992.
  9. Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Российской Федерации // Налоговый вестник. 2002. N 3, 4, 5.
  10. Государственное регулирование земельных отношений/ А. А. Варламов, В. С. Шаманаев. – М.: Колос, 2004.
  11. Калинин Н.И. Право собственности и иные права на землю // Законодательство. – 1997. — №1.
  12. Калугина З.И. Личное подсобное хозяйство в СССР. Социальные регуляторы и результаты развития.– Новосибирск: Наука, 1991.
  13. Кимельман С., Андрюшин С.. Экономика рентных отношений в условиях современной России // Вопросы экономики, 2005. № 2.
  14. Курс экономической теории/ Под ред. Чепурина М. Н., проф. Киселевой Е. А. Киров, 2004.
  15. Курс экономики: учебник /Под ред. Б.А. Райзберга. –М.: ИНФРА-М, 2005.
  16. Макконелл К. Р., Брю С. Л. Ценообразование и использование ресурсов : рента, ссудный процент и прибыль // Экономикс: принципы, проблемы и политика. / Иванова Е.Е., Лаврова И. Ю. – М.,1992.- Т.2 –С. 176-178
  17. Петриков А.В. Специфика сельского хозяйства и современная аграрная реформа в России.–Энциклопедия российских деревень. –Воронеж: ООО «Вектор-плюс», 2004.
  18. Сиваков Д.О. О правовом регулировании водно-земельных отношений // Журнал российского права. — N 1. — январь 2002.
  19. Сельское хозяйство в 2004 году (Экономический обзор Госкомстата России)/// Апк: экономика, управлении, 2005. № 3.
  20. Серова Е. В. Аграрная экономика. – М.: Высшая школа экономики, 2003.
  21. Хлыстун В. Стабилизировать работу агропромышленного комплекса России// АПК: экономика, управление, 2000. № 8.
  22. Пошкус Б. Внутренние резервы АПК России// АПК: экономика, управление, 2000. № 3.
  23. Экономика: учебник/Под ред. доц. А. С. Булатова. — М.: Издательство БЕК, 2004.
  24. Экономическая теория/Под ред. Видяпина В.И., Журавлевой Г.П. М., 2004.
  25. Экономическая теория./ Под ред. А.И. Добрынина, Л.С. Тарасевича.–СПб.: Питер, 2005.
  26. Экономическая теория/ Под ред. А.Г. Грязновой, Т.В. Чечелевой. -М.: Экзамен, 2005.
<

Комментирование закрыто.

MAXCACHE: 1.1MB/0.00051 sec

WordPress: 22.67MB | MySQL:120 | 2,118sec