Спрос и предложение на рынке недвижимости

<

020715 2113 1 Спрос и предложение на рынке недвижимостиРынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Развитие событий свидетельствует, что в настоящее время на рынке недвижимости будет интенсивно происходить:

— резкое обострение конкуренции, которая будет носить более жесткий характер;

— изменение в технологии риэлторских услуг, что инициирует промышленный шпионаж (информационный грабеж);

— совершенствование и наполнение информационного и правового пространства;

— рост уровня информатизации общества, повышение значимости и качества информационных систем и факторов среды быстрой и качественной доставки информации, разработки и ускорения принятия решения;

— темпы изменений будут несравнимо выше предыдущих периодов, т. е. окружающая среда будет изменяться с увеличивающейся скоростью и в сторону усложнения;

— усложнятся процессы и повысится качество всех видов деятельности, в том числе управленческой в связи с повышением роли «человеческого фактора»;

информация все более будет приобретать качества элементов системы выживания и благополучия, безопасности и конкурентоспособности;

— резкое обострение борьбы за рынки труда и сбыта, клиентов и кредитные ресурсы банков, отечественных и зарубежных инвесторов;

— перераспределение собственности, что увеличит имущественно-наследственные споры.

Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.

Соотношение спроса и предложения относительно, и, на первый взгляд, предложение доминирует на рынке. В идеале, да и на практике так и должно быть. Но это лишь видимая сторона. Рыночная цена – это та цена, которая одновременно устраивает и продавцов и покупателей, балансирует величину предложения с величиной платежного спроса. Итак, что же интересует в первую очередь риэлторские компании из всего обилия информации на рынке недвижимости:

1) цены, скидки, условия договора;

2) рыночная политика и планы конкурентов, их доля на рынке и тенденции изменения;

3) отношения с клиентами и репутация, оценка качества и эффективности их работы;

4) численность и размещение филиалов, агентств;

5) каналы, политика и методы взаимодействия с органами государственной власти и местного самоуправления;

6) программы рекламы, продвижение информации о недвижимости через средства массовой информации и собственные печатные средства;

7) уровень издержек: возможности проведения маркетинговых исследований.

Рынок недвижимости является основным механизмом осуществления сделок с таковой. Именно здесь присутствуют главные компоненты:

— действующее законодательство;

— отработанная посредническая система;

— единое информационное пространство;

— устоявшиеся правила и обычаи делового оборота;

— соблюдение нравственных принципов;

— высокая вероятность безопасности сделки;

— хорошая финансовая насыщенность;

— наличие высококвалифицированных специалистов.

Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро.

<

При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.

Динамика и емкость рынка недвижимости в регионах зависят от воздействия экономической ситуации и перспектив экономического роста в городах, от структуры и возможности изменения доходности объектов недвижимости. Доходность объектов недвижимости производственного назначения прямо связана с возможностью получения прибыли от хозяйственной деятельности, а объектов непроизводственного назначения от спроса и предложения на земельные участки, жилые и служебные помещения. Чем выше уровень доходов населения, инфраструктурная обустроенность и экономическая активность территории, тем дороже там ценится недвижимость.

Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.

В силу этого рынок недвижимости косвенно включает в себя и оценку:

— ресурсной базы (количество и качество земельных, лесных, водных минерально-сырьевых ресурсов);

— экономического потенциала (структура и качество основных фондов);

— инфраструктурного потенциала (обеспеченность мощностями инфраструктуры – железными и автомобильными дорогами, электрическими сетями и линиями связи, авиационным транспортом и т. п.);

— кадрового потенциала (наличие и качество трудовых ресурсов);

— уровень экономического развития;

— уровня и качества жизни населения;

— инвестиционной привлекательности и предпринимательского риска.

 

 

 

 

 

2 Определение стоимости объема методом валовой ренты

 

Метод валовой ренты считается методом рыночного подхода, поскольку данный показатель учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:

Этап I. Расчет валового рентного мультипликатора (GRM). На этом этапе формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:

GRM = PV / PGR,

 
 

где GRM — валовой рентный мультипликатор;

PV — цена продажи (предложения) сопоставимого объекта;

PGR — потенциальная валовая рента соответствующего сопоставимого объекта.

Рассчитав несколько значений валового рентного мультипликатора, согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

Этап II. Расчет величины потенциальной валовой ренты (PGR) для оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе по сопоставимым объектам определяется величина арендной платы (потенциальной валовой ренты) для оцениваемого объекта с внесением необходимых поправочных коэффициентов в сопоставимые объекты.

Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости путем перемножения расчетной величины потенциальной валовой ренты для оцениваемого объекта недвижимости и соответствующего значения валового рентного мультипликатора.

Если нет данных по операционным расходам, используются показатели валового дохода, которые умножаются на следующие соответствующие коэффициенты:

– GRM – коэффициент валовой ренты, если период равен месяцу;

– GIM коэффициент валового дохода, если период равен году.

Эти коэффициенты определяются соотношением дохода и цены продаж объектов и являются обратными величинами ставок капитализации.

Стоимость собственности в этом случае определяется следующим образом:

020715 2113 2 Спрос и предложение на рынке недвижимости,

или

020715 2113 3 Спрос и предложение на рынке недвижимости,

где PGI – потенциальный валовой доход;

PGIM коэффициент потенциального валового дохода, рассчитанный по данным об аналогах объекта оценки:

020715 2113 4 Спрос и предложение на рынке недвижимости,

где EGI – действительный валовой доход;

EGIM – коэффициент действительного валового дохода:

020715 2113 5 Спрос и предложение на рынке недвижимости,

где SP – цена продажи аналога объекта оценки.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Если между сопоставимыми и оцениваемым объектами присутствуют какие-либо различия, то предполагается, что они уже учтены в их ценах продажи (предложений) и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже оцениваемого, то его цена продажи и ставка арендной платы, соответственно, ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится.

3 Сделать копию законодательного акта, связанного с недвижимостью

 

Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ в ред. ФЗ от 17.06.2010 № 119-ФЗ состоит из четырнадцати глав. Первая глава посвящена основным положениям закона, вторая глава регулирует порядок заключения договора об ипотеке. Глава III посвящена закладным. Глава IV регулирует государственную регистрацию ипотеки. Обеспечение сохранности имущества, заложенного по ипотеке регулируется главой V. Глава VI регулирует порядок перехода прав на заложенное имущество. Последующей ипотеке посвящена Глава VII, уступке прав по договору об ипотеке посвящена передача и залог закладной посвящена глава VIII, обращению взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке посвящена Глава IX. Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, посвящена Глава Х. Особенности ипотеки земельных участков регулируется Главой XI. Глава XII регулирует особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения.

Список использованной литературы

 

  1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Издательство «Проспект», 2003. — 835 с.
  2. Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. – М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2003. — 168 с.
  3. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. — СПб.: СПбГТУ, 1997.
  4. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2003.
  5. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008.
  6. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перю с англ. – М.: Дело, 1997.


     

<

Комментирование закрыто.

WordPress: 23.41MB | MySQL:118 | 1,377sec