ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

<

020615 1208 1 ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИОбследование зданий и сооружений — сфера деятельности специалистов имеющих соответствующие лицензии. Для оценщиков необходимо знать основные положения по обследованию конструкций, методы анализа их состояния, правильно использовать результаты технической экспертизы при определении стоимости оцениваемого объекта.

Технические экспертизы предназначены для определения фактического состояния объекта недвижимости и его физического износа, выражаемых в форме набора натурально-вещественных показателей. Основными документами, регламентирующими проведение технических экспертиз объектов недвижимости, являются СНИП, ГОСТ, проекты, методические пособия и указания, а также другие нормативные документы. Специалист в области оценки недвижимости, имеющий соответствующую квалификацию, может делать выводы на основе анализа документации, а также осмотра объекта. Однако, в сложных ситуациях, особенно связанных с судебными разбирательствами, к проведению данной экспертизы необходимо привлечение специалистов в области строительства.

Сохранность и долговечность зданий и сооружений во многом зависят от условий эксплуатации, внешних воздействий, принятых проектных решений, используемых при строительстве материалов и конструкций, качества строительно-монтажных работ. Большое значение для сохранности объектов имеет своевременное выполнение профилактических, планово-предупредительных и капитальных ремонтов, что учитывается, когда проводится оценка недвижимости, оценка коттеджей, оценка квартир.

Одной из основных задач независимого оценщика недвижимости, оценщика бизнеса при работе на объекте является определение физического износа оцениваемого объекта. В зависимости от условий эксплуатации объекта необходимо различать два основных вида физического износа: нормальный, или естественный, физический износ и индивидуальный физический износ.

Нормальный (нормативный) физический износ -утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения типового объекта, обусловленная сроком его службы при проектных условиях эксплуатации и своевременном текущем ремонте. Нормальному физическому износу подвержены все объекты. Его величина напрямую зависит от года постройки объекта, конструктивных особенностей, качества строительства. Поэтому при определении этого вида износа при экспертизе и оценке собственности, оценке недвижимости, оценке бизнеса можно воспользоваться существующими нормативными данными, например нормами амортизационных отчислений.

Индивидуальный физический износ — утрата (уменьшение) восстановительной стоимости или стоимости замещения конкретного объекта вследствие природных явлений,

стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушения СНиП, ошибок в проектах. Определение индивидуального физического износа как раз и является основной задачей оценщика. На величину этого износа может оказать влияние целый ряд факторов, оценку которых обычно осуществляют специалисты по обследованию строительных конструкций. Внешне он выражается в повреждениях и дефектах строительных конструкций.

Повреждениями элементов конструкций и их соединений называются разного рода отклонения геометрической формы элементов от первоначальной, возникшие в процессе эксплуатации. Дефектами элементов конструкций и их соединений называются отклонения геометрической формы и качества выполнения элементов от предусмотренных проектом и нормативами, возникшие в конструкциях при изготовлении и монтаже. Каждый дефект и повреждение в строительных конструкциях могут вызвать нарушение нормальной работы и как следствие этого уменьшение стоимости оцениваемого объекта.

Дефекты и повреждения условно можно разделить на следующие основные виды:

– внешние (поверхностные) и внутренние (глубинные);

– видимые и невидимые при осмотре;

– легко- и трудноустранимые;

– развивающиеся во времени от воздействия среды и нагрузок.

В практике обследования встречаются как перечисленные выше виды дефектов и повреждений, так и их комбинации.

Внешние дефекты и повреждения в основном относятся к числу сравнительно легкоустранимых, в то время как внутренние (глубинные) дефекты для своего устранения могут потребовать проведения специальных работ, в том числе и проектных, что, в свою очередь, может привести к резкому увеличению физического износа и соответственно к уменьшению рыночной стоимости объекта оценки.

 

56. ОЦЕНКА ОБОРОТНЫХ АКТИВОВ И ЗАДОЛЖЕННОСТЕЙ ПРЕДПРИЯТИЯ

 

Оборотный капитал — это финансовые ресурсы, вложенные в объекты, использование которых осуществляется фирмой либо в рамках одного воспроизводственного цикла, либо в рамках относительно короткого календарного периода времени (как правило, не более одного года).

Оборотные активы, которые также называются «легкореализуемые активы», включают в себя денежные средства, дебиторскую задолженность и материально-производственные запасы. Данные статьи могут обращаться в денежные средства в течение одного года или в течение обычного цикла деятельности предприятия. В данную категорию также включаются любые активы, которые можно без особого труда обратить в деньги, такие как государственные и легкореализуемые ценные бумаги.

Оборотные активы — денежные средства. Термин «денежные средства» относится к наличности в кассе или в банках, остатках средств на текущих счетах, и другим инструментам, таким как чеки или почтовые денежные переводы. На практике существует правило, что доля активов в денежных средствах обычно наиболее высока после пикового сезона продаж. Когда остатки денежных средств все время велики, возможно, что фирма испытывает трудности в связи с медленным взысканием задолженности или какие-то другие финансовые проблемы.

Оборотные активы — легкореализуемые ценные бумаги
Вы можете встретить легкореализуемые ценные бумаги во многих балансовых отчетах. Легкореализуемые ценные бумаги могут включать в себя государственные облигации и ценные бумаги, документы краткосрочного коммерческого кредита и/или инвестиции в акции и облигации открытых акционерных корпораций. Легкореализуемые ценные бумаги обычно указываются по себестоимости или рыночной котировке, в зависимости от того, какая величина меньше. Бухгалтеры часто указывают ценные бумаги по себестоимости с примечанием, указывающим на рыночную котировку на дату составления балансового отчета. Наличие легкореализуемых ценных бумаг в отчете часто указывает на инвестирование избыточных денежных средств.

Оборотные активы — дебиторская задолженность
Большинство предприятий осуществляют продажи на основе кредита. Дебиторская задолженность указывает на осуществленные продажи и выставленные заказчикам счета на основе кредита. Розничное торговое предприятие, такое как универмаг, может указывать в данной категории счета к оплате заказчиками, выставленные и неоплаченные. Для многих предприятий дебиторская задолженность часто является самой большой статьей в балансовом отчете. Вам следует обращать особое внимание на данную категорию и на условия кредита, предлагаемые компанией, поскольку ее благополучие зависит от своевременного взыскивания дебиторской задолженности.

Оборотные активы — сомнительная дебиторская задолженность
У каждого предприятия, имеющего дебиторскую задолженность, существует определенная часть, которую она не в состоянии взыскать, поскольку заказчики не могут произвести оплату по той или иной причине — бесхозяйственность, природное бедствие, или намеренно. Обычно предприятие выделяет определяемый расчетным путем резерв для такой не могущей быть взысканной или сомнительной задолженности. Данный резерв под названием «безнадежный долг» вычитается из общей суммы дебиторской задолженности, показанной в балансовом отчете. В отчетности часто можно найти примечание, где указывается вычитаемая сумма.

Оборотные активы — векселя к получению. Векселя к получению представляют собой разнообразные обязательства с условиями погашения в течение года. Векселя к получению могут использоваться компанией для обеспечения платежей по просроченной задолженности, или для товара, продаваемого на условиях рассрочки. В любом случае, следует тщательно анализировать векселя к получению.

Оборотные активы — материально-производственные запасы
Материально-производственные запасы включают в себя различные статьи в зависимости от того, является ли предприятие производителем, оптовой или розничной торговой фирмой. Розничные и оптовые фирмы будут показывать товары, которые продаются «как есть», без дополнительной обработки, или требуемое оборудование в процессе поставки. С другой стороны, многие производители будут указывать три различных класса запасов: сырье, затраты в незавершенном производстве и готовая продукция. Сырье рассматривается как наиболее ценная часть материально-производственных запасов, так как оно может быть перепродано в случае ликвидации. Незавершенное производство имеет наименьшую ценность, поскольку для ее реализации потребуются дополнительные усилия по обработке и продаже, если ликвидация будет иметь место. Готовые изделия пригодны для перепродажи. Ценность готовых изделий подвержена большим колебаниям в зависимости от обстоятельств. Если они представляют собой популярную продукцию в хорошем состоянии, которую можно легко реализовать, то тогда указанная стоимость может быть обоснованной. Если возможность сбыта товаров сомнительна, то представленная стоимость может быть слишком высокой. В стоимость включаются затраты труда производителя, связанные с производством готовых и незавершенных изделий, а также затраты, непосредственно не связанные с процессом производства. Материально-производственные запасы обычно указываются в балансе по себестоимости или рыночной стоимости, в зависимости от того, какая из них ниже.
По мере увеличения объема продаж компании требуются большие материально-производственные запасы. Тем не менее, с финансированием своих закупок могут возникать проблемы, если оборот (сколько раз за год товары покупались и продавались) не соответствует продажам. Уменьшение продаж может сопровождаться сокращением величины запасов для поддержания благополучия. Если у предприятия имеются значительные материально-производственные запасы, это может указывать на наличие незавершенных или устарелых готовых изделий или отражать изменение условий сбыта.

Оборотные активы — прочие оборотные активы. Данная категория включают в себя заранее оплаченную страховку, налоги, аренду и проценты. Ряд консервативных аналитиков рассматривают заранее оплаченные статьи как внеоборотные, поскольку они не могут быть быстро конвертированы в денежные средства для оплаты обязательств, и в связи с этим не имеют ценности для кредиторов. Обычно данная категория невелика по сравнению с другими статьями балансового отчета, но значительная ее величина может указывать на существующие проблемы.

Краткосрочные обязательства представляют собой обязательства, которые предприятие должно погасить в течение года. Обычно они являются обязательствами, которые причитаются к погашению к определенной дате и обычно подлежат выполнению в течение 30 — 90 дней. Для поддержания хорошей репутации и успешной деятельности большинство предприятий должны иметь достаточные средства в своем распоряжении для своевременного погашения таких обязательств.

Краткосрочные обязательства — кредиторская задолженность. Кредиторская задолженность показывает потребности в товарах или материалах, приобретаемых на условиях кредита и не оплаченные на дату балансового отчета. При изучении балансовых отчетов небольших компаний Вы будете часто обнаруживать, что пассивы в основном будут относиться к статье кредиторской задолженности. Поставщики, которые добросовестно осуществляют свою деятельность, рассчитывают, что их счета будут оплачиваться согласно определенным условиям продаж. Данные условия могут варьироваться от 30 до 90 дней (после даты выставления счета) плюс стимулирующие скидки в размере 1 процент или более, если платежи производятся ранее указанного времени. Причины стимулирующих скидок указаны в разделе кредиторской задолженности выше в данном руководстве.

Компании, которые в состоянии часто получать банковские кредиты, часто показывают небольшую сумму кредиторской задолженности относительно всех прочих краткосрочных обязательств. Кредиты часто используются для покрытия обязательств по оплате материалов и товаров. Представленная значительная величина кредиторской задолженности при непогашенных кредитах может указывать на особые условия кредитов, предоставляемых поставщиков, или на неудачно выбранное время закупок.

Краткосрочные обязательства — заемные средства. Если предприятие привлекает средства из банка без гарантий, т.е. в качестве обеспечения кредита не вносятся никакие ценности это является хорошим знаком. Он указывает на то, что у предприятия имеется альтернативный источник кредитования помимо поставщиков, и что предприятие отвечает строгим требованиям банка. С другой стороны, если кредит выдается под гарантии, т.е. считается обеспеченным (банк имеет право требования части или всех активов заемщика), невозвращение кредита может привести к тому, что банк удовлетворит свое право требования путем вступления во владение имуществом несостоятельного должника и его продажей. Некоторые компании имеют кредитную линию (лимит, до которого они могут осуществлять заимствования) в качестве клиента банка, что также рассматривается как низкий риск. Кредитная линия часто используется компанией во время пиковых сезонов продаж. Тем не менее, если у компании имеется кредитная линия, то с Вашей стороны было бы разумно выяснить сумму, исходя из которой осуществляется оценка компании банком. Банковские кредиты, перечисленные в разделе краткосрочных обязательств, подлежат погашению в течение года. Потребности в банковском заимствовании обычно будут увеличиваться по мере роста компании.

Краткосрочные обязательства — векселя к уплате. В данную категорию могут включаться заимствования компании у фирм и физических лиц, исключая банки. Это может делаться для удобства, или по причине недоступности банковского финансирования. Компания может также иметь кредитный договор с поставщиками в отношении товаров или материалов. Если у компании имеются неоплаченные векселя, и если она не относится к той отрасли промышленности, где они имеют традиционное хождение, это может указывать на неустойчивое финансовое положение.

Краткосрочные обязательства — прочие краткосрочные обязательства. В данной категории сводится вместе несколько статей. Поскольку предприятие приобретает задолженность путем покупки в кредит, денежных заимствований или тем, что несет расходы, данная статья служит для обобщения всех понесенных и неоплаченных расходов на время подготовки отчета. Эти задолженности должны быть погашены в течение года. Например, заработная плата рабочих и служащих, причитающаяся к выплате в период между последним днем выдачи заработной платы и датой балансового отчета, включается в данную категорию. Различные федеральные налоги, муниципальные налоги и налоги штата (на продажу, на имущество, платежи в фонд социального обеспечения и фонд занятости) представлены в статье «налоговые начисления». Здесь же могут быть представлены федеральные налоги и налоги штата на доход или на прибыль. Если в балансовом отчете не указано обязательство по уплате налогов, но заявляется прибыль, компания может занижать свою текущую задолженность.

<

Долгосрочные обязательства являются статьями, которые подлежат погашению более чем через 12 месяцев после даты балансового отчета. Даты погашения (сроки наступления платежа) могут доходить до 20 или более лет. В качестве примера можно привести закладные на недвижимое имущество. Обычно такие статьи погашаются ежегодными платежами.

Долгосрочные обязательства — прочие долгосрочные обязательства
В данной категории наиболее часто представлены ипотечные кредиты, обычно обеспеченные самим недвижимым имуществом, облигации или другие долгосрочные векселя к уплате. Облигации являются способом привлечения средств на длительный срок для крупных и хорошо зарекомендовавших себя компаний. Когда компания достаточно велика и финансово обеспечена, она иногда может привлекать заимствования на длительный срок без обеспечения. Когда это происходит, необеспеченные ценные бумаги с отсрочкой уплаты называются «долговыми обязательствами». При изучении необеспеченных долгосрочных векселей к уплате, Вам следует определить держателей векселей. (Такую информацию можно найти в примечаниях к отчету, подготовленных бухгалтером). Часто держателем векселей является владелец или руководители предприятия. Руководители корпорации могут также становиться кредиторами и получать проценты. С этой целью они могут просто предоставлять кредиты для корпорации. Они смогут взыскать оплату вместе с другими необеспеченными кредиторами в случае ликвидации. Тем не менее, иногда другие кредиторы могут потребовать, чтобы в случае банкротства кредиты должностного лица или акционера подлежат уплате последними при распределении активов. Денежные средства, вкладываемые акционерами, редко возвращаются при наступлении несостоятельности. Следует отметить, что некоторые аналитики относят кредиты должностного лица к категории краткосрочных обязательств, в первую очередь когда схемы погашения отсутствуют.

Долгосрочные обязательства — доходы будущих периодов. Доход будущего периода может означать, что предприятие получило предоплату от заказчиков за работу, которая еще только подлежит выполнению. Поскольку завершенная работа по-прежнему причитается заказчику, предоплата переносится как пассив до момента завершения изготовления и доставки продукта, или же до момента возврата предоплаты заказчику. Некоторые предприятия требуют аванса или оплаты за работу по отдельному заказу, нестандартную работу или как знак добросовестности.

Оценка активов – это определение рыночной стоимости активов компании, фирмы компании на базе восстановительной стоимости с учетом физического и морального износа

Оценка стоимости активов и бизнеса проводится на основе предварительно осуществленных мероприятий по юридической экспертизе прав, по результатам финансового анализа на основе подготовленной к работе финансовой отчетности и прогноза развития бизнеса. Оценка проводится квалифицированными специалистами с применением всех существующих в российской и международной практике методик. Результатом оценки является рекомендуемая рыночная (либо любая иная) стоимость, по которой эксперт рекомендует переход пакета прав на различные активы.

По традиционному способу учетной оценки активы оценивают по цене их приобретения или же по производственной себестоимости с вычетом амортизации. Но, когда цены поднимаются, оценка активов таким способом может вводить в заблуждение. Одни предприятия переоценку производят ежегодно, другие раз в пять лет, некоторые не делают ее никогда. Постоянные активы (кроме земли, знаний) учитываются по чистой первоначальной стоимости. Текущие активы оцениваются по наименьшей из 2 оценок: чистой стоимости возможной реализации и себестоимости.

Для оценки оборотных активов (и собственного оборотного капитала) более приемлемым является использование текущих продажных цен либо восстановительной стоимости. В первом случае итоговая стоимость текущих активов будет отражать наличие у предприятия ресурсов, которые в течение короткого времени могут быть обращены в наличность. Этот показатель почти идеально отвечает задаче определения степени платежеспособности предприятия – вычитая из рыночной стоимости оборотных активов общий итог краткосрочных пассивов (в фактической оценке, признанной обеими сторонами, участвующими в расчетах), можно получить достаточно надежную характеристику способности бизнеса рассчитаться по своим обязательствам. Однако при обосновании решений, нацеленных на будущее (например, инвестиционных), приходится ориентироваться не на сегодняшнюю продажную цену оборотных активов, а на их будущую покупную (восстановительную) стоимость. Таким образом определяется потребность в капитале для финансирования NWC. Принимая во внимание краткосрочный характер оборотных активов, можно «закрыть глаза» на разницу между ценами их покупки и продажи и объединить эти цены под единой рубрикой «текущая рыночная стоимость».

Ситуация с оценкой долгосрочных активов значительно сложнее: для действующих активов их сегодняшняя рыночная стоимость не является главным критерием определения их стоимости. Предприятие (и его собственники) рассчитывают извлекать выгоду не из продажи активов, а из их длительной эксплуатации, например – сдачи в аренду или производственного использования. В случае принятия решения о продаже объекта, он перестает быть для данного бизнеса долгосрочным активом, превращается в товар и, соответственно, переходит в разряд оборотных средств. Поэтому, наиболее релевантным методом оценки действующих долгосрочных активов является приведение к некому исходному, «нулевому» моменту времени (условно назовем его «сегодня») всех доходов, получение которых ожидается от эксплуатации этих активов в будущем. Безусловно, любая оценка величины и распределения во времени этих будущих доходов всегда будет субъективной и не очень надежной. Уровень неопределенности данной оценки характеризует величину рисков, связанных с прогнозируемыми доходами. Поэтому определение стоимости долгосрочных активов почти всегда сопряжено с оценкой риска будущих доходов.

Действующая в настоящее время система бухгалтерского учета и финансовой отчетности пока еще не уделяет должного внимания данному аспекту стоимостной оценки долгосрочных активов, но в данном случае следует еще раз вспомнить о том, что бухгалтерский учет и финансовый менеджмент преследуют различные цели. Принципиальное отличие заключается во временной ориентации данных дисциплин: бухгалтерский учет призван объективно отражать уже совершившиеся события, а финансовый менеджмент всегда нацелен в будущее.

При обосновании инвестиционных решений следует различать стоимость долгосрочных активов, рассчитанную по величине ожидаемых будущих доходов, и планируемые затраты по приобретению (созданию) этих же активов. Разница между этими двумя показателями отражает величину прироста богатства инвесторов, которое произойдет в результате осуществления инвестиций. Оценка инвестиционных затрат должна производиться по ожидаемым покупным ценам. В дополнение к этому следует учесть остаточную рыночную (продажную) стоимость этих же активов на момент окончания инвестиционного проекта. В данном случае эта величина (в посленалоговом исчислении) будет отражать дополнительный доход от инвестиций.

Схематически основные подходы к оценке стоимости активов бизнеса изображены на рис.

Оценка задолженности предполагает определение рыночной стоимости дебиторской (кредиторской) задолженности предприятия с учетом сроков ее формирования, планируемых сроков погашения, юридических оснований, по которым возникла задолженность, обремененности задолженности штрафами или пеней.

Как показывает практика, необходимость оценки задолженности возникает при проведении анализа финансовой эффективности предприятия, при переуступке прав требования, а так же при судебном и внесудебном урегулировании взаимных требований предприятий.

 

            020615 1208 2 ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Рисунок – Различные подходы к оценке активов предприятия.

 

Оценка дебиторской задолженности предприятия – это определение её рыночной стоимости, с учетом сроков ее формирования, планируемых сроков погашения, юридических оснований, по которым  она возникла, обремененности штрафами или пеней. Необходимость оценки задолженности возникает при проведении анализа финансовой эффективности предприятия, при переуступке прав требования, а так же при судебном и внесудебном урегулировании взаимных требований должника и кредитора.

Наиболее существенные факторы, учитывающиеся при оценке дебиторской задолженности:

наличие обеспечения по соответствующему обязательству;

наличие претензий организации-дебитора по количеству и качеству поставленной ему продукции;

финансовое состояние организации-дебитора.

Оценка дебиторской задолженности методом дисконтированных денежных потоков

 Согласно данной методике стоимость дебиторской задолженности определяется на основе принципа изменения стоимости денег во времени.

Основной сферой применения метода дисконтированных денежных потоков является оценка непросроченной дебиторской задолженности, оформленной ценными бумагами (векселями, облигациями), оценка выданных коммерческими банками кредитов. Основным условием применения данной задолженности является непросроченность долговых обязательств.

Среди преимуществ рассматриваемой методики можно отметить относительную простоту ее применения. Основным недостатком методики является узкая область ее применения. В настоящее время в РФ подавляющая часть оцениваемой дебиторской задолженности является просроченной, поэтому на практике применить данную методику удается достаточно редко.

Методика Национальной коллегии оценщиков.  Особенностью данной методики является использование при определении стоимости дебиторской задолженности трех основных подходов к оценке: затратного, доходного и сравнительного.

Затратный подход применительно к оценке дебиторской задолженности сводится к балансовому. За стоимость дебиторской задолженности в рамках балансового подхода принимается ее номинальная стоимость, которая подлежит корректировке с учетом сроковвозникновения.

Доходный подход.  При применении доходного подхода к оценке стоимости дебиторской задолженности анализируется возможность объекта генерировать определенный доход и определяется текущая стоимость этого дохода. Предлагаемая методика предусматривает учет роста суммы долга с учетом пени за просрочку.

Для определения рыночной стоимости дебиторской задолженности в рамках доходного подхода следует выбрать подходящую ставку дисконтирования и среднее число месяцев, необходимое для ее погашения. За ставку дисконтирования авторы предлагают принять действующую на дату оценки ставку рефинансирования Банка России.

Сравнительный подход.  Обосновывая возможность применения сравнительного подхода, авторы предлагают использовать информацию о ценах на долговые обязательства различных предприятий (MFD-инфоцентр, RBC и др. агентства).

Если нет котировок на обязательства данного дебитора, то необходимо найти аналоги, причем авторы предлагают в качестве предприятия-аналога взять любого кредитора-дебитора, обосновывая это тем, что потенциальные покупатели находятся среди должников дебитора (его дебиторов), т.к. они заинтересованы в покупке с дисконтом долга дебитора для взаимного погашения долгов с дебитором. В случае отсутствия у оценщика информации можно в качестве кредитора-аналога взять системообразующие энергопредприятия, которым должны многие промышленные предприятия в РФ.

 Согласование подходов.  Методика согласования результатов, полученных различными подходами, строится на модели сегментации рынка, которая, в свою очередь, основана на типовой мотивации потенциальных покупателей. Всех покупателей долговых обязательств подразделяют на три группы:

1. Покупатели — пользователи (сегмент r1 ), приобретающие долговые обязательства для непосредственного использования (погашения своего долга, возникшего ранее перед дебитором в процессе производственной деятельности).

2. Покупатели — инвесторы (сегмент r2 ), приобретающие долговые обязательства с целью вложения временно свободных средств, их обычно интересует только устойчивость и продолжительность дохода от владения активом.

3. Покупатели — маклеры (сегмент r3), приобретающие долговые обязательства с целью дальнейшей перепродажи или использования в цепочке погашения взаимных неплатежей, целью которой является получение денег на последнем этапе.

Величину r можно интерпретировать как вероятность того, что потенциальный покупатель принадлежит к i-му сегменту рынка. данная методика может быть наиболее обоснованно применена для оценки стоимости дебиторской задолженности предприятий при ее реализации в рамках процедур банкротства или в рамках исполнительного производства. Такое применение обусловлено тем, что в расчетах используются параметры, установленные законодательными и нормативными актами.

Преимуществом методики НКО является заложенный в ней принцип использования трех подходов, что соответствует требованиям Стандартов оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности. Представляет интерес и предложенный авторами методики принцип согласования результатов, полученных различными подходами к оценке.

Методика, основанная на расчете кумулятивного коэффициента уменьшения.  Данная методика была разработана коллективом кафедры «Оценочная деятельность и антикризисное управление» Финансовой академии при Правительстве РФ и Института профессиональной оценки в 2001 г.

Предлагаемая авторами методика оценки рыночной стоимости дебиторской задолженности предполагает следующие этапы расчетов:

1. Сбор и анализ информации в отношении должника. Описание процесса сбора информации, необходимой для оценки дебиторской задолженности, приведено в параграфе.

2. Определение суммы оцениваемой дебиторской задолженности по состоянию на дату проведения оценки, которое должно проводиться с учетом начисленных пени и штрафных санкций за просрочку платежа.

3. Расчет величины скидки с полной суммы требований (кумулятивный коэффициент уменьшения, «φ»).

4. Вывод итоговой стоимости долга с учетом дополнительных поправок.

Коэффициентная методика определения стоимости дебиторской задолженности. Сущность данного способа состоит в том, что стоимость дебиторской задолженности уменьшается на определенный коэффициент, в зависимости от срока неплатежа.

Расчет стоимости дебиторской задолженности в соответствии с данной методикой состоит из следующих этапов:

1. Вычленение из общей массы дебиторской задолженности предприятия суммы безнадежной задолженности, стоимость которой принимается равной нулю.

2. Разбиение оставшейся части возможной к взысканию дебиторской задолженности на группы, в зависимости от сроков ее возникновения.

3. Умножение каждой дебиторской задолженности (группы задолженности) на соответствующий коэффициент дисконтирования. В экономической литературе можно встретить несколько шкал коэффициентов дисконтирования.

Методика В.И. Прудникова.  Оценка стоимости дебиторской задолженности может преследовать разные цели. Глубоко анализируя процесс формирования стоимости дебиторской задолженности, исследователь В.И. Прудников выделяет 4 типа цели оценки дебиторской задолженности. Первый тип: Оценка дебиторской задолженности единым потоком, когда определяется рыночная стоимость актива как одна из составляющих стоимости бизнеса, формируемой на основе затратного подхода (метод накопления актива). Вся задолженность оценивается в целом, т. к. точная оценка каждой отдельной дебиторской задолженности, как правило, нецелесообразна. Это обусловлено, с одной стороны, тем, что резко дорожают сами оценочные исследования, а с другой — действием «эффекта больших чисел».

Анализируя каждую дебиторскую задолженность отдельно, мы как бы «вырываем» этот элемент из системы бизнеса и концентрируем исследования на особенностях именно этого элемента. Между тем оценка стоимости его является лишь составляющей задачи более высокого уровня — оценки бизнеса. В.И. Прудников подчеркивает, что «при формировании стоимости этого актива в целом важно учесть общие тенденции бизнеса, которые, строго говоря, в силу свойств эмерджентности системы не есть простая сумма тенденций каждого элемента». Акцент в данном случае должен делаться именно на этих общих тенденциях, а не, например, политике руководства в отношении выплат долгов, т. к. оно при продаже бизнеса может смениться, или каком-то другом единичном (частичном) факторе. Более важными факторами являются финансовое положение дебитора и динамика оборота задолженности.

При данном подходе оценка стоимости производится по стандарту инвестиционной стоимости, в качестве конкретного инвестора выступает как бы сама система бизнеса: какова ценность данной дебиторской задолженности как единого актива именно для данного бизнеса.

Второй тип: Предварительная оценка задолженности для нынешнего владельца актива с целью принятия решения о целесообразности ее продажи. Она также может носить массовый характер, но здесь речь идет уже о каждой конкретной задолженности и сравнении ее реальной полезности в системе существующего бизнеса и возможных выгод при ее продаже. Однако уровень агрегированности оценок стоимости достаточно высок, т. к. важен порядок, точнее соотношение инвестиционной и обоснованной рыночной стоимости. В общем случае решается вопрос о том, что делать с данной задолженностью: продолжать с ней работать или просто «списать» в силу ее не рентабельности, не проводя никаких затрат на реализацию. Данный тип оценки позволяет владельцу актива выбрать наиболее эффективную стратегию экономической деятельности в сфере оперирования дебиторской задолженностью.

Если по итогам предварительной оценки признано целесообразным провести продажу задолженности, то следует оценить ее реальную рыночную стоимость. Прибегают к 3 типу оценки.

Третий тип: Оценка стоимости дебиторской задолженности как товара для продажи на рынке по стандарту обоснованной рыночной стоимости. Сюда же включается и задача определения цели предложения актива на аукционах, а также минимальной цены реализации. Решение таких задач требует очень глубоких проработок особенностей, подчеркивает В.И. Прудников, каждой конкретной задолженности с учетом правовых аспектов собственности. Оценщик должен смоделировать общепринятые требования к активу, к оценке его полезности для потенциального покупателя, проанализировать специфические особенности каждой предлагаемой к продаже цессии для получения оценок ее стоимости, которые бы не вызывали сомнений в достоверности и обоснованности ни у продавца, ни у покупателя. Как видим, данный вид оценки во многом ориентирован на потенциального покупателя, его финансово-экономические интересы и условия. Следует отметить, что этот вид оценки на сегодняшний день еще не достаточно исследован и требует теоретического осмысления.

Четвертый тип: Оценка полезности приобретения данной дебиторской задолженности для конкретного инвестора — заказчика исследования. Конфиденциальная оценка той предельной цены, которую данный инвестор готов заплатить за актив с учетом всех, возможно, эксклюзивных его интересов и условий дальнейшего использования актива. Используемый стандарт оценки — инвестиционная стоимость, складывающаяся под влиянием названных выше факторов.

Говоря о трех классических подходах к оценке, необходимо отметить, что наиболее целесообразным и распространенным применительно к дебиторской задолженности является доходный подход с использованием методов дисконтирования величины потока возврата долгов.

 

 

 

 

ПРИВЕСТИ ПРИМЕР ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ДВУМЯ МЕТОДАМИ

 

Пример 1. Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.

 

Данные об аналогичных однокомнатных квартирах

Параметр


 

Оцениваемая квартира


 

Недавно проданные квартиры

кв.1

кв.2

кв. 3

Лоджия

+

+

Этаж / этажность

3/5

1/5

1/5

3/5

Цена продажи, тыс. р.

3500

3600

3750

 

Расчет корректировок на имеющиеся отличия между сравниваемыми квартирами

 

Пары продаж

Разница в ценах продаж, тыс. р.

Причина разницы в ценах продаж

Кв. 1 и кв. 2

100

Различие в наличии лоджии (100 тыс.р.)

Кв.1 и кв. 3

250

Разный потребительский рейтинг у первых и средних этажей (25 тыс. р.)

Кв. 2 и кв. 3

150

Лоджия (+100 тыс. р.), этаж (-250 тыс. р.)

10 + {-25Ы15|тыс.о.

 

Варианты расчета стоимости оцениваемой квартиры:

а)    на базе цены продажи кв. 1:

3500 + 100 (лоджия) + 250 (лучше этаж) = 3850 тыс. р.;

б)    на базе кв. 2:

3600 + 250 = 3850 тыс. р.;

в)    на базе кв. 3:

3750 + 100 = 3850 тыс. р.

Итак, стоимость оцениваемой квартиры составляет 385 тыс. р.

Пример 2. Применение затратного подхода к оценке недвижимости.

Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома 50 тыс. р., его эффективный возраст — 10 лет, стоимость земельного участка — 15 тыс. р. Известно также, что недавно за 70 тыс. р. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение такого же дома — 55 тыс. р. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 20 тыс. р. Оценить предлагаемый на продажу дачный участок, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках, одинаков.

Решение;

а)    определим износ методом сравнения продаж:

СНСИ2 =70000 — 20000 = 50000 р,

Ин2= 55000 — 50000 = 5000 р.

Ин
2 (%) = 100 х 5000 / 55000 = 100 х 0,091 = 9,1%.

б)    определим стоимость оцениваемого объекта:

ИН1= 50×9,1% – 4550 р.

Сзп1 — 50000 — 4550 + 15000 = 60450 р.

В результате округления стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 60,5 тыс. р.

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

  1. Виноградов Д. В. Методы финансирования развития объектов недвижимости: международный опыт и российская практика // Сайт INVESTANALYSIS.INFO — Инвестиционный анализ, 2006.
  2. Волков С. В., Булычев В.В. Право собственности на объект недвижимости как вновь созданную вещь: теория и практика // Законодательство. 2003. № 5.
  3. Коробкова К.Е. Нетипичные основания приобретения права собственности на объект недвижимости / / Недвижимость. Строительство. Право. № 03 (ноябрь-декабрь). 2006 г.
  4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. — СПб.: СПбГТУ, 2007.
  5. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2003.
  6. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2008.
  7. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перю с англ. – М.: Дело, 2003.

 

 

 


 

<

Комментирование закрыто.

MAXCACHE: 0.98MB/0.00169 sec

WordPress: 21.56MB | MySQL:119 | 1,563sec