ВИДЫ КРЕДИТОВ

<

012515 0140 1 ВИДЫ КРЕДИТОВФормы кредита есть непосредственное проявление его единой сущности. Важно отметить, что кредит не существует вне многообразия форм. И поэтому, изучая его, всегда следует помнить об их внутреннем единстве.

Классификацию кредита традиционно принято осуществлять по нескольким признакам, к которым относят: 1) категории кредитора и заемщика; 2) срок предоставления; 3) форму, в которой предоставляется конкретный кредит. В качестве основополагающего признака (критерия) классификации кредита следует рассматривать его материальную форму. К первичным (базовым) формам кредита относят: а) товарную; б) денежную и в) смешанную (коммерческую).

Товарная форма — наиболее простая форма кредита. Для нее характерно предоставление кредитором вещей, определяемых родовыми признаками, на условиях встречной передачи равного количества других вещей того же рода и качества. На основе товарной формы кредита получила всестороннее развитие его денежная форма. В современном хозяйстве она стала преобладающей. С самого момента появления ей была уготована особая роль, т. к. деньги представляют собой абсолютно ликвидный и легко заменимый актив.

Наряду с указанными формами существует смешанная форма кредита, которая совмещает в себе ряд свойств первых двух. Действительно, кредит может предоставляться как путем передачи товара, что характерно для товарной формы, так и передачи денег, что свойственно его денежной форме. При этом погашение будет осуществляться в обратном порядке — деньгами или товарами. Этот обратный порядок свидетельствует о связи данной формы кредита с обменом. Точнее говоря, он связан с разновременным обменом, который, как это было показано ранее, является материальной основой возникновения и условием существования кредитных отношений. Действительно, по справедливому замечанию Дж. Р. Хикса, «всякий обмен существующих в данный момент товаров или услуг на обещание предоставить в будущем товары или услуги с экономической точки зрения характеризуется как заем».

Кроме продажи с отсрочкой платежа или авансирования их поставок, смешанная форма часто встречается в облигационных займах. Как известно, погашение облигаций в соответствии с решением об их выпуске допускается как в денежной форме, так и иным имуществом. Вариантами неденежного погашения облигаций являются: 1) конвертация облигаций (речь идет о конвертируемых облигациях) в акции или облигации других серий; 2) предоставление в собственность владельца облигации (жилищного сертификата) жилого помещения; 3) возможность получения владельцами облигаций товаров, производимых эмитентом бесплатно или по льготной цене.

Отличительной особенностью неденежного способа погашения облигаций является, как правило, предоставление владельцу возможности выбора между денежной формой (получением номинальной стоимости облигации) и неденежной формой (получением иного имущественного эквивалента) ее погашения.

Иногда к смешанной форме кредита относят лизинг, который обладает свойствами аренды и кредита. При этом имущество передается в лизинг на весь срок его службы, а плата за его использование (погашение кредита) может быть получена в виде встречных поставок продукции.

Смешанная форма кредита в виде отсрочки платежа широко известна под названием коммерческого кредита. В зависимости от того, кто является кредитором в сделке, выделяют следующие основные формы кредита: 1) коммерческий (хозяйственный); 2) банковский; 3) гражданский (личный); 4) государственный; 5) международный; 6) потребительский.

В пределах указанных основных форм следует различать отдельные разновидности (виды) кредитов. Вид кредита — это более детальная характеристика основной формы кредита за счет выделения дополнительных признаков. В основу детальной классификации положены принципы кредитования, поэтому многие конкретные виды кредитов отражают специфику движения кредита, т. е. характеризуют отдельные стороны организации кредитного процесса.

В зависимости от субъектов кредитования различают следующую классификацию кредита.

1. Банковский кредит — форма кредитных отношений в экономике, когда одним из субъектов кредитной сделки выступает специализированное финансово- кредитное учреждение, имеющее лицензию от Центрального банка. Его инструментом является кредитный договор или кредитное соглашение;, При этом денежные средства, предоставляемые в кредит, являются для банка капиталом, приносящим прибыль.

2. Межбанковский кредит — кредитором и заемщиком являются кредитные учреждения.

Гражданский кредит (личный) — в кредитной сделке в качестве субъектов участвуют отдельные граждане, кредитный договор в этом случае обычно не заключается, а чаще используется долговая расписка.

Коммерческий кредит (хозяйственный) — кредит, предоставляемый предприятиями и другими хозяйствующими субъекта ми друг другу для цели ускорения реализации товаров. Эти отношения проявляются между юридическими лицами в форме реализации продукции, работ, услуг с отсрочкой платежа, т.е. в основе лежит отсрочка предприятия -продавца оплаты товара и пре

доставление предприятием-покупателем векселя как долгового обязательства оплатить стоимость покупки по истечении определенного срока .Ограничение применения коммерческого кредита: во-первых, размер коммерческого кредита ограничен величиной резервного фонда предприятий- кредитора; во-вторых, не может использоваться для выдачи заработной платы, так как предоставляется чаще в товарной форме.

Государственный кредит — эта форма кредита объединяет два понятия:

государство-кредитор, т.е. государство осуществляет функции кредитора. Оно через Центральный банк проводит кредитование отдельных регионов, конкретных отраслей, испытывающих повышенную потребность в финансовых ресурсах, а также коммерческих банков в процессе продажи кредитных ресурсов на рынке межбанковских кредитов;

государство-заемщик, т. е. в процессе размещения государственных займов при осуществлении операции на рынке государственных краткосрочных ценных бумаг. Основным источником государственного кредита служат облигации государственных займов, которые могут выпускаться центральными и местными органами власти. Государство использует данную форму для покрытия дефицита государственного бюджета.

6. Международный кредит — совокупность кредитных отношений, действующих на международном уровне, с дополнительной правовой и экономической защитой.

Здесь в кредитные отношения вступают те же субъекты: банки, предприятия, государство, население, однако обязательна принадлежность одного из участников кредитной сделки к другой стране.

7.Ростовщический кредит — происходит путем выдачи кредитов физическими лицами или хозяйствующими субъектами, которые не имеют лицензии Центрального банка. Характеризуется сверхвысокими процентами (от 100 до 200%) даже в валютных сделках.

Экономисты выделяют другие формы кредита, среди них:

прямая форма — выдача кредита заемщику без промежуточных звеньев;

косвенная форма — кредит берется для кредитования другого экономического субъекта;

явная форма — кредит предоставляется на заранее оговоренные цели;

скрытая форма — кредит используется на непредусмотренные цели (например, на осуществление валютного арбитража);

старая форма, которая появилась в начале развития кредитных отношений (например, ростовщический кредит);

новая форма, к которой следует отнести лизинговый кредит, кредит с использование пластиковых карт;

развитая форма кредита, к которой можно отнести банковский кредит;

неразвитая форма отражает недостаточную степень развития кредитных отношений (ломбардный кредит).

Например, в зависимости от целей предоставления выделяют следующие виды кредитов Сбербанка РФ:

на недвижимость — приобретение жилья и на долевое участие в строительстве; на приобретение, строительство, реконструкцию объектов недвижимости (квартир, жилых домов, садовых домиков, земельных участков, расположенных на территории РФ);

на оплату обучения на дневных отделениях, в средних специализированных (техникум, колледж, лицей, школ и др.) и в высших (университет, академия, институт) профессиональных общеобразовательных учреждениях России;

на удовлетворение жилищных потребностей молодой семьи, в которой хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста;

на неотложные нужды — приобретение транспортных средств, дорогостоящих предметов домашнего обихода, хозяйственное обзаведение, платные медицинское услуги, приобретение туристических и санаторных путевок и другие цели потребительского характера; оплату услуг по установке телефона и подключению к абонентской сети, а также к мобильному телефону; приобретение бытовой техники, хозяйственное обзаведение, оплату медицинских услуг, приобретение туристических путевок и другие цели потребительского характера предоставления отчета о целевом использовании средств; под залог мерных слитков драгоценных металлов; под заклад ценных бумаг; под залог приобретаемой дорогостоящей техники, мебели, автомобилей и других товаров отечественного и зарубежного производства в сети предприятий торговли, осуществляющих их розничную реализацию;

По субъектам кредитной сделки различают:

– банковские потребительские ссуды;

– ссуды, предоставляемые населению торговыми организациями;

– потребительские ссуды небанковских кредитно-финансовых институтов (ломбардов, касс взаимопомощи, кредитных кооперативов, пенсионных фондов и др.);

– личные и частные потребительские ссуды, предоставляемые частными лицами;

– потребительские ссуды, предоставляемые работникам предприятий.

По срокам кредиты бывают:

краткосрочные, (до 1 года);

среднесрочные (от 1 года до 5 лет);

долгосрочные (от )

По способу предоставления потребительские ссуды классифицируют следующим образом:

– выдаваемые на основе кредитного договора, предусматривающего единовременную выдачу кредита;

– договора об открытии невозобновляемой кредитной линии с установлением максимальной суммы кредита (лимита выдачи), которую сможет получить заемщик в течение обусловленного срока и при соблюдении определенных условий:

– генеральное соглашение об открытии рамочной кредитной линии с установлением лимита задолженности, на основе которого заключаются отдельные кредитные договоры.

По характеру использования выделяют следующие ссуды:

– целевые;

– нецелевые (на неотложные нужды и овердрафт банковской карты).

По обеспечению ссуды могут быть:

<

– необеспеченные;

–обеспеченные (залогом недвижимости; залогом эмиссионных и неэмиссионных ценных бумаг, залогом мерных слитков драгоценных металлов с обязательным хранением закладываемого имущества в банке; поручительствами граждан, имеющих постоянный источник дохода, и поручительство юридических лиц и др.).

По валюте займа ссуды бывают:

– рублевые;

– валютные (в долларах США и евро).

По методу погашения различаются кредиты:

– погашаемые единовременно (на приобретение жилья);

– погашаемые частями (на долевое участие в строительстве).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

21. ПОДГОТОВКА ФИНАНСОВОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ

 

Работа оценщика с внутренней финансовой документацией проводится по следующим направлениям:

– инфляционная корректировка;

– нормализация бухгалтерской отчётности;

Трансформация бухгалтерской отчетности;

Вычисление относительных показателей

Целью инфляционной корректировки документации является приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учёт инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта.

Покупательная способность денег снижается с увеличением общего уровня цен на товары и услуги. Изменения покупательной способности денег приводят к тому, что финансовая отчетность, не скорректированная с учетом инфляции, не отражает реального состояния дел на предприятии.

Простейшим способом корректировки является переоценка всех статей баланса по изменению курса рубля относительно курса более стабильной валюты, например, американского доллара.

Пример. Оборудование было приобретено в 1996 году за 1 млн. руб. (курс рубля по отношению к доллару на дату приобретения 5550 : 1).

На дату оценки курс рубля к доллару составил 5750 : 1, следовательно, скорректированная стоимость покупки оборудования в 1997 году составила
5750 : 5550 х 1 000 000 = 1 036 036 руб. или 180.2 дол.

Этот способ имеет свои достоинства и недостатки. Главное достоинство — простота и возможность работы без большого объёма дополнительной информации. С другой стороны, корректировка по курсу валюты даёт неточные результаты в силу того, что курсовые соотношения рубля и доллара не совпадают с их реальной покупательной способностью.

Более точной является переоценка статей актива и пассива баланса по колебаниям уровней товарных цен. Она может быть ориентирована как на товарную массу в целом, так и на каждый конкретный товар или товарную группу.

Распространенным методом освобождения финансовой отчетности от инфляции является метод учета изменения общего уровня цен.

Использование данного метода позволяет абстрагироваться от материально-вещественной структуры активов предприятия и делать упор на общей оценке всего имущества с учетом покупательской способности денежной единицы и ее колебаний во времени, отражающих изменение среднего уровня цен. Этот метод заключается в том, что различные статьи финансовых отчетов рассчитываются в денежных единицах одинаковой покупательной силы (в рублях базового или текущего периода на отчетную дату). Для пересчетов используется либо индекс динамики валового национального продукта, либо индекс потребительских или оптовых цен.

Универсальная формула пересчета статей баланса и финансовых отчетов в денежные единицы одинаковой покупательной силы имеет следующий вид:

012515 0140 2 ВИДЫ КРЕДИТОВ (1)

где Вп — реальная величина статьи, скорректированной по уровню инфляции, руб.;

Вб — номинальная величина статьи по данным бухгалтерского учета и отчетности, руб.;

i1 — индекс инфляции на момент или за период анализа;

i0 — индекс инфляции в базовом периоде или на начальную дату отслеживания величины статьи баланса.

Инфляционной корректировке по индексам i1 : i0 должны подвергаться лишь так называемые неденежные статьи: основные средства (в том числе нематериальные активы), производственные запасы, незавершенное производство, готовая продукция, обязательства, которые должны быть погашены поставкой определенных товаров и (или) оказанием определенных услуг. Напротив, денежные статьи (денежные средства, дебиторская и кредиторская задолженность, кредиты, займы, депозиты, финансовые вложения) независимо от изменения общего уровня цен инфляционной корректировке не подлежат. В данном случае речь не идет о нормализующих корректировках отчетности в процессе оценки.

На практике пересчет по индексу изменения общего уровня цен осуществляется в несколько этапов.

На первом — составляют финансовую отчетность в учетных ценах, т. е. с использованием первоначальных оценок.

На втором — проводят классификацию всех статей отчетности на денежные и неденежные.

На третьем — денежные статьи пересчитываются по текущим ценам с помощью общих индексов цен, взятых по годам приобретения активов (возникновения обязательств).

Баланс по активу и пассиву достигается регулированием статьи «Нераспределенная прибыль». На четвертом этапе составляют переоцененную отчетность и рассчитывают прибыль (убыток) от изменения покупательной способности денежной единицы в отчетном периоде.

Сам показатель изменения покупательской способности денежной единицы определяют с помощью общего индекса цен путем пересчета денежных активов и обязательств на начало и конец года и последующего их сравнения.

Оценка неденежных активов (обязательств) в денежных единицах одинаковой покупательной силы осуществляется следующим образом. Все активы группируются по годам их приобретения (возникновения). Для каждого года стоимостная оценка группы объектов пересчитывается с использованием индексов цен текущего года и года приобретения объектов, а затем результаты суммируются. Механизм пересчета неденежных статей баланса можно выразить формулой:

012515 0140 3 ВИДЫ КРЕДИТОВ (2)

где Pу — оценка всех активов в денежных единицах одинаковой покупательной способности, руб.;

Pin — цена приобретения i-го актива, руб.;

itp — общий текущий индекс цен;

iip — общий индекс цен в год приобретения i-го объекта

Пример. Определение скорректированной величины основных средств. Оборудование было приобретено в 2005 г. за 50000 руб.; индекс цен в год приобретения — 116,3; текущий индекс цен — 339,6. Скорректированная стоимость оборудования в сопоставимых ценах составит в текущем году:

50000 x 339,6 : 116,3 = 146002.

Метод корректировки финансовых отчетов по изменению общего уровня цен повышает реалистичность анализа, позволяет достаточно точно установить размеры дополнительной прибыли или убытка, возникающих у предприятия в связи с изменением покупательной способности денег. Однако данный метод не учитывает разную степень изменения стоимости отдельных активов.

Таким образом, анализируя внешние условия функционирования фирмы (предприятия) оценщик ставит своей целью:

– описание инвестиционного климата в стране и отрасли на период, приближенный к дате оценки и на прогнозируемый период;

– проводит внешние маркетинговые исследования, объясняющие условия сбыта продукции и динамики спроса на нее;

– на основе анализа внешней информации оценщик определяет степень (величину) систематического и отраслевого риска, который учитывается при расчете ставок дисконта, рыночных мультипликаторов, коэффициента капитализации и определении итоговой величины стоимости предприятия.

 

3. ПРИВЕСТИ ПРИМЕР ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ДВУМЯ МЕТОДАМИ

 

Пример 1. Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.

Данные об аналогичных однокомнатных квартирах

Параметр


 

Оцениваемая квартира


 

Недавно проданные квартиры

кв.1

кв.2

кв. 3

Лоджия

+

+

Этаж / этажность

3/5

1/5

1/5

3/5

Цена продажи, тыс. р.

3500

3600

3750

 

Расчет корректировок на имеющиеся отличия между сравниваемыми квартирами

Пары продаж

Разница в ценах продаж, тыс. р.

Причина разницы в ценах продаж

Кв. 1 и кв. 2

100

Различие в наличии лоджии (100 тыс.р.)

Кв.1 и кв. 3

250

Разный потребительский рейтинг у первых и средних этажей (25 тыс. р.)

Кв. 2 и кв. 3

150

Лоджия (+100 тыс. р.), этаж (-250 тыс. р.)

10 + {-25Ы15|тыс.о.

 

Варианты расчета стоимости оцениваемой квартиры:

а)    на базе цены продажи кв. 1:

3500 + 100 (лоджия) + 250 (лучше этаж) = 3850 тыс. р.;

б)    на базе кв. 2:

3600 + 250 = 3850 тыс. р.;

в)    на базе кв. 3:

3750 + 100 = 3850 тыс. р.

Итак, стоимость оцениваемой квартиры составляет 385 тыс. р.

Пример 2. Применение затратного подхода к оценке недвижимости.

Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома 50 тыс. р., его эффективный возраст — 10 лет, стоимость земельного участка — 15 тыс. р. Известно также, что недавно за 70 тыс. р. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение такого же дома — 55 тыс. р. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 20 тыс. р. Оценить предлагаемый на продажу дачный участок, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках, одинаков.

Решение;

а)    определим износ методом сравнения продаж:

СНСИ2 =70000 — 20000 = 50000 р,

Ин2= 55000 — 50000 = 5000 р.

Ин
2 (%) = 100 х 5000 / 55000 = 100 х 0,091 = 9,1%.

б)    определим стоимость оцениваемого объекта:

ИН1= 50×9,1% – 4550 р.

Сзп1 — 50000 — 4550 + 15000 = 60450 р.

В результате округления стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 60,5 тыс. р.

 

 

 

 

 

 

 

4. СДЕЛАТЬ КОПИТЬ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО АКТА, СВЯЗАННОГО С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

  1. Ассаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2007.
  2. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. — СПб.: СПбГТУ, 2009.
  3. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2003.
  4. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.
  5. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 1997.
  6. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости.– Ростов-на-Дону: Феникс, 2005.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     


     

<

Комментирование закрыто.

WordPress: 23.23MB | MySQL:116 | 1,562sec