Гражданско-правовое регулирование статуса самовольной постройки

<

032714 2025 1 Гражданско правовое регулирование статуса самовольной постройки

1.1. Самовольная постройка в системе оснований и способов приобретения права собственности

 

Право собственности принадлежит к числу таких субъективных прав, которые могут возникнуть лишь при наличии определенного юридического факта, а иногда и их совокупности. Эти юридические факты называются основаниями возникновения права собственности.

В цивилистической науке основания возникновения права собственности издавна принято подразделять на первоначальные и производные. Что же касается критерия разграничения первоначальных и производных способов возникновения права собственности, то в одних случаях предпочтение отдают критерию воли, в других — критерию правопреемства. «Основаниями возникновения (приобретения) права собственности являются различные правопорождающие юридические факты, т. е. обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение права собственности на определенное имущество у конкретных лиц».1

В учебнике гражданского права МГУ в основу выделения первоначальных способов приобретения права собственности положен критерий правопреемства, производных — критерий воли. Тем самым единство классификационного основания нарушено2 (с чем этим абсолютно не согласны А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой3).

Соответственно этому сторонники критерия воли к первоначальным относят такие способы, при которых право собственности возникает независимо от воли, а к производным — такие, при которых оно возникает по воле предшествующего собственника. Те же, кто в основу разграничения кладут критерий правопреемства, к первоначальным относят способы, в основе которых правопреемства нет, а к производным — способы, которые покоятся на правопреемстве. Этот спор имеет не только теоретическое, но и практическое значение. Например, сторонники критерия воли безоговорочно относят национализацию, т.е. обращение имущества, принадлежавшего ранее отдельным физическим и юридическим лицам, в собственность государства, к первоначальным способам возникновения права собственности, поскольку государство при национализации становится собственником вопреки воле предшествующего собственника. Напротив, те, кто предпочитают критерий правопреемства, рассматривают национализацию как производный способ возникновения права собственности, поскольку при национализации имеет место правопреемство (по крайней мере, преемство в правах).

В основу разграничения способов приобретения права собственности должен быть положен критерий правопреемства1, что же касается критерия воли, то он не во всех случаях выдерживает практическую проверку. Так, наследник, имеющий право на обязательную долю (так называемый необходимый наследник), получает эту долю вопреки воле предшествующего собственника, т. е. наследодателя. Несомненно, однако, что и в указанном случае наследование относится к производным способам приобретения права собственности. Для сторонников же критерия правопреемства отнесение этого случая к производным способам приобретения права собственности затруднений не вызывает, поскольку наследование обязательной доли также покоится на правопреемстве. Деление способов приобретения права собственности на первоначальные и производные в действующем законодательстве прямо не закреплено. Однако оно может быть выведено путем его доктринального толкования, к чему цивилистическая наука как раз и призвана. Что же касается практического значения указанного деления, то оно неоспоримо, поскольку с наличием или отсутствием правопреемства закон связывает вполне определенные последствия.

Основания приобретения права собственности называются также титулами собственности. Титульное владение – это владение вещью, основанное на каком-либо праве, вытекающем из соответствующего юридического факта (например право собственности, основанное на договоре купли-продажи вещи или на переходе ее в порядке наследования).

Сказанное в отношении оснований возникновения права собственности и критериев их разграничения с известными оговорками приложимо и к другим вещным правам. Указанные права, будь то право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения и т.д., также возникают лишь при наличии тех или иных юридических фактов. Основания возникновения этих прав в зависимости от того, покоятся ли они на правопреемстве или нет, подразделяются на первоначальные и производные. При этом возможен переход вещных прав из одной классификационной рубрики в другую, а также обязательственных прав в разряд вещных и наоборот. Так, в случае преобразования государственного предприятия в акционерное общество прекращается право государственной собственности и право хозяйственного ведения указанного предприятия и возникает право собственности самого акционерного общества.

Способы приобретения права собственности соотносятся со способами прекращения права собственности. К этому обязывает сама структура ГК, в которой способы приобретения и прекращения права собственности выделены в особые главы — 14 и 15. В случаях, когда право собственности возникает впервые или прекращение права собственности у одного лица не влечет его приобретения другим лицом, этой проблемы не существует. Однако во многих случаях возникновение права собственности у одного лица сопровождается его прекращением у другого и наоборот. Указанное обстоятельство учитывает и законодатель (см., напр., п. 2 ст. 218 и п. 1 ст. 235 ГК). В связи с этим и возникает вопрос, как определить место того или иного способа возникновения и прекращения права собственности в ряду способов возникновения или прекращения этого права. Как, скажем, определить место конфискации, при которой имеет место, с одной стороны, лишение собственника принадлежащего ему имущества, а с другой — обращение его в собственность государства. То же можно сказать и о многих других способах.

В целях удобства изложения способы приобретения права собственности систематизированы независимо от того, сопровождаются ли они прекращением права собственности у другого лица или нет, равно как и независимо от того, прекращается ли право собственности по воле собственника или в принудительном порядке.

Под этим углом зрения на первоначальные и производные разделены все способы приобретения права собственности. Исходя из ранее избранного критерия их разграничения, к первоначальным способам приобретения права собственности относятся: приобретение права собственности на вновь изготовленную вещь (п. 1 ст. 218 ГК); переработка (ст. 220 ГК); обращение в собственность общедоступных вещей (ст. 221 ГК); приобретение права собственности на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 218; ст. 225 и 226; п. 1 ст. 235, ст. 236 ГК), находку (ст. 227—229 ГК); безнадзорных животных (ст. 230—232 ГК); клад (ст. 233); приобретательная давность (ст. 234 ГК); приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК); от неуправомоченного отчуждателя.

К производным способам приобретения права собственности относятся: национализация (ч. 3 п. 2 ст. 235, ст. 306 ГК); приватизация (ст. 217, ч. 2 п. 2 ст. 235 ГК); приобретение права собственности на имущество юридического лица при его реорганизации и ликвидации (п. 7 ст. 63 и абз. 3 п. 2 ст. 218 ГК); обращение взыскания на имущество собственника по его обязательствам (подп. 1 п. 2 ст. 235 и ст. 238 ГК); обращение имущества в собственность государства в интересах общества (реквизиция) или в виде санкции за правонарушение (конфискация) — ст. 242 и 243 ГК; выкуп недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится (ст. 239 ГК); выкуп бесхозяйственно содержимого имущества (ст. 240, 293 ГК); выкуп домашних животных при ненадлежащем обращении с ними (ст. 241 ГК); приобретение права собственности на имущество лица, которому это имущество не может принадлежать (подп. 2 п. 2 ст. 235, ст. 238 ГК); приобретение права собственности по договору; приобретение права собственности в порядке наследования.

Есть и такие способы приобретения права собственности, которые в одних случаях выступают как первоначальные, а в других — как производные.

Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Правило, содержащееся в п. 1 ст. 223 ГК, имеет диспозитивный характер. Стороны в договоре свободны по своему усмотрению определить, когда возникает право собственности на вещь у ее приобретателя. Однако если они не воспользовались этим своим правом, действует норма о том, что право собственности возникает с момента ее передачи. ГК предусматривает, что законом может быть введено иное правило о моменте возникновения права собственности у приобретателя. В частности, такое положение введено самой ст. 223 ГК в ее п. 2 для имущества, подлежащего государственной регистрации.

Пункт 1 ст. 223 ГК говорит о возникновении права собственности. Эта же норма применяется также и к приобретению права хозяйственного ведения и права оперативного управления (п. 2 ст. 299 ГК).

Субъектом, в лице которого возникает право собственности в момент, определяемый п. 1 ст. 223 ГК, является сторона договора. ГК прямо не определяет круг соответствующих договоров. Однако он устанавливает, что речь идет о таких договорах, содержанием которых является приобретение права собственности.

Право собственности возникает у приобретателя по договору в момент передачи вещи. Пункт 1 ст. 223 ГК не содержит определения передачи вещи. Ему посвящена ст. 224 ГК.

Пункт 2 ст. 223 ГК содержит правило, принятие которого предусмотрено п. 1 той же статьи. Там установлено, что закон может ввести иное правило о моменте возникновения права собственности. Пункт 2 ст. 223 ГК установил особое регулирование для имущества, подлежащего государственной регистрации.

Норма, содержащаяся в п. 2 ст. 223 ГК, является императивной. Если содержанием договора является приобретение права собственности на вещь, подлежащую государственной регистрации, то стороны договора не имеют права отступить от рассматриваемого правила. Только закон может установить иное правило.

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Статья 222 ГК РФ устанавливает правила приобретения права собственности на самовольную постройку — недвижимость, созданную на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданную без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

И здесь существует довольно много проблем. Лицо, осуществившее постройку, не приобретает право собственности на нее до тех пор, пока не получит право на отвод участка под постройку от владельца участка в установленном порядке. В противном случае самовольная постройка подлежит сносу за счет застройщика.

Если суд при разрешении спора между ними признает право собственности на недвижимость за владельцем участка, тот возмещает застройщику расходы на постройку. Если сохранение постройки нарушает права других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан, то право собственности не может быть признано ни за кем из указанных лиц.

Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и специально отражено в законе (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.1

Реализация указанных прав обусловлена конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.

Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка.

Законодатель называет самовольную постройку недвижимым имуществом. Связанные с самовольной постройкой вопросы – понятие, последствия ее возведения, способы легализации – освещены в Гражданском кодексе РФ в статье 222 ГК РФ.

Сторонники понятия недвижимости как юридического, «регистрируемого», «на которое может быть установлено право собственности и иные права»1, считают, что законодатель условно обозначает самовольную постройку термином «недвижимое имущество», «поскольку не рассматривает такую постройку в качестве объекта какого-либо права»2. Ее предложено воспринимать как совокупность стройматериалов3. Объясняют это особенностями правового режима самовольной постройки: она не признается объектом права собственности лица, осуществившего самовольную постройку; она не может быть предметом гражданско-правовых сделок и подлежит сносу, кроме указанных в статье 222 ГК РФ случаев. Представляется, что ни фактически, ни юридически самовольная постройка не может быть сведена к стройматериалам. Это разные вещи, с различными потребительскими и стоимостными характеристиками.

С позиции действующего законодательства складирование строительных материалов на «чужой» или на «своей» земле не вызывает правовых последствий, идентичных последствиям самовольной постройки. Только тогда, когда эти стройматериалы преобразуются в процессе строительной деятельности в нечто, прочно связанное с земельным участком и неперемещаемое, появится новый объект, с особым правовым режимом, отличным от правового режима строительных материалов. Этот объект, в отличие от стройматериалов, подлежит техническому учету. В соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г.1, государственному техническому учету подлежат в числе прочих объектов недвижимости «самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов)». По результатам инвентаризации и учета на такие объекты должны оформляться технические паспорта и им должны присваиваться инвентарный и кадастровый номера. Объекты подлежат включению в Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности. При наличии таких доказательств создания самовольной постройки можно подать в суд требование о признании права собственности на нее как на объект недвижимости, с последующей государственной регистрацией этого права как первичного. Непременной фактической основой для этого является создание новой вещи, в которой присутствуют все требуемые по закону признаки недвижимости, а именно — прочная связь с землей и неперемещаемость. Такую вещь законодатель обозначает как «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке».

В настоящее время этот перечень значительно расширен, однако, как представляется, он все же не выходит за рамки недвижимых вещей, являющихся результатом строительной деятельности. Об этом свидетельствуют и используемые в статье 222 ГК РФ понятия; «постройка», «имущество, созданное на земельном участке», «с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил». Режим самовольной постройки могут иметь недвижимые вещи, существующие объективно только в виде зданий или сооружений, а не какой-то «иной недвижимости». В этой связи необходимо согласовать терминологический ряд, используемый в статье 222 ГК РФ, с ее названием и контекстом, заменив слова «жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество» на «здание или сооружение (их части), а также объекты, не завершенные строительством».

Необходимость специального указания на не завершенные строительством объекты объясняется тем, что под зданиями и сооружениями понимаются законченные строительством объекты, принятые в эксплуатацию в установленном порядке. Самовольные постройки с правовой точки зрения таковыми не являются. Они лишь имеют телесное воплощение, оболочку зданий и сооружений, как стационарный, капитальный результат строительной деятельности. Зданиями и сооружениями они станут лишь в связи с признанием права собственности на них за управомоченным лицом. Если бы это строительство осуществлялось законным образом, то признание права собственности возможно было бы и до его окончания и сдачи в эксплуатацию, как на объект незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1).

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В то же время, как указывает Л.В. Щенникова2, самовольно постройка фактические представляет собой гражданское правонарушение, так как в п. 1 ст. 222 ГК РФ законодатель подчеркивает, что виновный в данном деянии игнорирует требования закона и иных правовых актов или при землеотводе (строит на участке, не предназначенном для этих целей), или при подготовке к строительству (не получает необходимые разрешения), или в процессе самого строительства (не придерживается строительных и градостроительных норм и правил).

В то же время ст. 222 ГК помещена в главу 14 ГК РФ, именуемую «Приобретение права собственности», в которой речь должна идти о правомерной деятельности. В то же время, по мнению Щенниковой Л.В.1, законодатель не рассматривает самовольную постройку как одно из оснований права собственности, так как таким основанием должна являться только правомерная деятельность, направленная на создание новых вещей, включая недвижимые, а ее гражданско-правовым последствием в соответствии с п. 1 ст. 216 ГК РФ является приобретение права собственности на новую вещь у лица, ее создавшего.

Самовольная же постройка представляет собой действие противоправное, и закон призван предусматривать адекватные ей гражданско-правовые последствия, которые и сформулированы в п. 2 ст. 222 ГК РФ: самовольная постройка подлежит сносу осуществляющим ее лицом либо за его счет.

Постройка может стать самовольной либо с самого начала строительной деятельности на данном земельном участке, при его самовольном занятии или осуществлении строительной деятельности без получения соответствующих разрешений, либо впоследствии, когда в процессе законно осуществляемой на данном земельном участке строительной деятельности будут допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Это может быть обнаружено еще в процессе строительной деятельности в ходе осуществления строительного надзора и контроля. Но значимым и квалифицирующим результат строительной деятельности как самовольную постройку, это обстоятельство станет уже в ходе осуществления приемки законченного строительством объекта. Такого рода выявленные недостатки являются препятствием к приемке объекта в эксплуатацию. Объект, не принятый в эксплуатацию из-за существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, согласно статье 222 ГК РФ рассматривается не как объект незавершенного строительства, а как самовольная постройка со всеми вытекающими из этого последствиями.1

Пунктом 2 указанной статьи определено, что лицо, осуществившее самовольную постройку (далее – застройщик), не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ содержит норму, которая в качестве исключения допускает возможность установления судом права собственности на самовольно возведенную постройку как первоначальный способ приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Однако здесь следует отметить следующее.

Подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ устанавливает, что одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение.

При этом, в качестве способа защиты гражданских прав, согласно статье 12 ГК РФ, может быть использовано признание права (вещно-правовой иск о признании права), либо восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (негаторный иск).

Федеральным законом РФ от 30.06.06г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (далее — Закон № 93-ФЗ) в статью 222 ГК РФ были внесены изменения, абзац 1 пункта 3 статьи 222 ГК РФ признан утратившим силу.

До вступления в силу Закона № 93-ФЗ право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику, так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка.

С первого взгляда, казалось бы, что порядок признания права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка не претерпел каких-либо изменений, хотя и из субъектов, обладающих правом на признание права собственности на самовольную постройку, было исключено лицо, осуществившее постройку (далее – застройщик), за которым, исходя из содержания пункта 3 статьи 222 ГК РФ, сохранено лишь право на получение возмещения расходов по возведению самовольной постройки, при подтверждении им факта того, что постройка возведена собственными силами, за свой счет и документальном обосновании понесенных затрат.

Таким образом, при анализе условий признания права собственности на самовольную постройку, определенных в редакции пункта 3 статьи 222 ГК РФ с изменениями, вступившими в силу с 01.09.06 г., можно сделать вывод, что право собственности на самовольную постройку окончательно поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана.

 

 

1.2. Новая редакция ст. 222 ГК РФ: ее достоинства и недостатки

 

Российский законодатель не выступил новатором, изъяв из нормы статьи 222 ГК РФ возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, ее осуществившим.

Презумпция следования правовой судьбы постройки судьбе земли была определена еще в римском частном праве.

Кодифицированные гражданские законы многих европейских стран также закрепляют переход самовольно возведенной постройки к собственнику земельного участка. Например, статья 555 Гражданского кодекса Франции и в настоящее время предоставляет собственнику земельного участка право в случае создания третьим лицом сооружений на этом участке сохранить эти сооружения в своей собственности или обязать третье лицо снести их.

Такая же концепция прослеживается в истории гражданско-правового регулирования в России.

В статье 424 тома Х Свода законов гражданских Российской империи закреплялось право полной собственности на землю, то есть ее владелец имел право на все находящееся на ее поверхности. В тот период и речи не могло идти о правах застройщика, действовавшего незаконно.

Постановлением СНК РСФСР от 22.05.1940г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» был предусмотрен запрет на строительство до получения письменного разрешения от исполнительного комитета городского и поселкового Совета народных депутатов (п. 2).

При этом, пунктом 6 названного постановления было установлено, что самовольные застройщики, приступившие после издания настоящего постановления к строительству без надлежащего письменного разрешения, обязаны немедленно по получении соответствующего письменного требования исполкома городского или поселкового Совета народных депутатов прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные постройки и привести в порядок земельный участок.

В случае не переноса застройщиком строения в установленный срок – строение подлежало сломке.1 Постановлением Совмина СССР от 26.08.1948г. № 3211 (п. 10) исполкомам городских (районных) Советов депутатов трудящихся, было предоставлено право в случаях самовольного строительства или грубого нарушения строительно-технических правил и норм, обязывать застройщика прекратить строительство и в течение месячного срока своими силами и за свой счет снести все возведенные ими строения или части строения и привести в порядок земельный участок.2

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года также резко отрицал возможность признания за самовольным застройщиком какого-либо права.

Такие постройки (дома, дачи) в силу статьи 109 ГК РСФСР подлежали сносу гражданином, осуществившим самовольную постройку, или за его счет либо могли быть безвозмездно изъяты и зачислены в фонд местных советов народных депутатов.

Постановлением Пленума Верховного Суда РСФСР от 19.03.1975г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении статьи 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» даны разъяснения о том, что в соответствии со статьей 109 ГК самовольно построенный дом (дача) или часть дома (дачи) подлежит сносу по решению исполнительного комитета районного, городского Совета депутатов трудящихся либо на основании решения суда – безвозмездному изъятию.

Более того, указано на то, что судам неподведомственны иски о признании права собственности на самовольно возведенный дом (дачу) или часть дома (дачи), в том числе связанные с куплей-продажей, дарением, меной, наследованием, а также разделом, независимо от того, предъявляются они гражданином, осуществившим самовольное строительство, или другим заинтересованным лицом.

Гражданин, осуществивший самовольное строительство, не приобретал права собственности на дом (дачу) или часть дома (дачи) независимо от времени, в течение которого они находились в его пользовании, на требования о безвозмездном изъятии дома (дачи) или части дома (дачи) не могла быть распространена исковая давность.1

Правила статьи 109 ГК РСФСР о последствиях самовольной постройки жилого дома (дачи) или части дома (дачи) применялись также в отношении домов и дач, возведенных до 1 октября 1964 года и признававшихся самовольными постройками по ранее действовавшему законодательству (ст. 11 Указа Президиума ВС РСФСР от 12.06.1964 г.).1

Указом Президиума ВС РФ от 01.12.1977 г. было установлено, что граждане, виновные в самовольном строительстве хозяйственных и бытовых строений и сооружений, если эти действия не влекут за собой уголовной ответственности по действующему законодательству, подвергаются штрафу в размере до 50 рублей, налагаемому в административном порядке сельскими, поселковыми Советами народных депутатов и их исполнительными комитетами, либо административными комиссиями при исполнительных комитетах районных, городских, сельских и поселковых Советов народных депутатов.2

Таким образом, нормативные акты, предшествовавшие ГК РФ, предусматривали меры борьбы и предупреждения возведения самовольных построек и закрепляли публично-правовой подход к оценке института самовольной постройки, поскольку были обусловлены исторически сложившимися обстоятельствами и направлены на защиту интересов государства – государственной монополии на землю.

На сегодняшний день имеет место частноправовой механизм регулирования гражданских правоотношений обусловленный законодательным закреплением права собственности на землю, признанием наряду с правом собственности наличия вещных прав на землю: права пожизненного наследуемого владения земельным участком и права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (216 ГК РФ).

Включение земельного участка (земли) в гражданский оборот и установление института частной собственности на землю повлекло необходимость на законодательном уровне регламентировать порядок и способы установления гражданских прав на отдельные объекты недвижимого имущества. При этом правомерность способов зависит от детальной регламентации процедуры их реализации.

В то же время, по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не может совершать с нею сделки. Именно поэтому, в результате самовольного строительства для застройщика возникает обязанность по сносу возведенного объекта. При этом следует отметить, что в исключительных случаях, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, за таким лицом может быть признано право собственности на постройку.

Законом № 93-ФЗ были внесены изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вследствие чего с 01.09.2006 (даты вступления Закона в силу) право собственности на объект самовольного строительства может быть признано судом либо «в ином установленном законом порядке». Указанное обстоятельство приводит к необходимости разграничения традиционного судебного и нового «иного установленного законом порядка» признания права собственности.

В литературе указанный «иной» порядок признания права собственности уже получил наименование «административного» (внесудебного) порядка и в качестве закона, устанавливающего данный порядок, рассматривается ст. 25,3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации).1

В тоже время, по мнению Богданова И.С. и Деева А.В.2, подобное решение анализируемого вопроса носит преждевременный характер. Анализ п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяет выделить три условия, которым должен отвечать «иной» порядок признания права собственности: 1) такой порядок не должен быть судебным, т. е. признавать право должен орган, не относящийся к судебной ветви власти; 2) этот порядок должен быть прямо назван в качестве такового федеральным законом; 3) при решении вопроса о признании права компетентный субъект обязан проверять соответствие объекта требованиям абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, т.е. сохранение постройки не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создавать угрозу жизни или здоровью граждан.

Следующим заслуживающим внимания является вопрос об условиях признания права собственности на объекты самовольного строительства в соответствии со ст. 222 ГК РФ. Для возникновения права собственности на самовольную постройку в силу ст. 222 ГК РФ должен быть соблюден ряд условий.

Во-первых, объект самовольного строительства должен являться объектом недвижимого имущества и отвечать признакам недвижимости, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. При этом положения ст. 222 ГК РФ распространяются только на такие объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы в качестве постройки, т. е. представляют собой результат строительной деятельности.

Во-вторых, возведенная постройка должна отвечать критериям самовольности, установленным п. 1 ст. 222 ГК РФ, т. е. должна быть создана либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В-третьих, земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании лица, претендующего на признание права собственности. В отличие от прежней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ новая редакция данной нормы свидетельствует о том, что земельный участок должен принадлежать истцу на определенном вещном праве уже на момент обращения в суд с соответствующим иском.

Данное условие признания права собственности на объект самовольного строительства подверглось наибольшим законодательным изменениям. Ранее в силу абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Указание законодателя о том, что земельный участок «будет предоставлен» застройщику, получило неоднозначное толкование. Одни ученые полагали, что земельный участок не обязательно должен быть предоставлен истцу на момент рассмотрения спора, главное, чтобы к моменту его рассмотрения имелось обещание собственника земельного участка, выраженное в письменной форме, о возможности предоставления такого участка лицу.1

Другие ученые допускали возможность признания права собственности на самовольную постройку только в том случае, если земельный участок, на котором возведено строение, на момент рассмотрения дела в установленном порядке был предоставлен истцу.2 Как справедливо указывалось в литературе, «само по себе обещание не порождает никакого обязательства собственника по предоставлению соответствующего участка под возведенную постройку в будущем. Кроме того, в подобной ситуации суд фактически принимает решение под условием. Факта выделения земельного участка, т.е. одного из юридических фактов, имеющих существенное значение для дела, нет, поэтому решение по делу будет незаконным».3

Внесенные в п. 3 ст. 222 ГК РФ изменения подтвердили обоснованность второго подхода, поскольку теперь право собственности на самовольную постройку может быть признано, только если истцу земельный участок принадлежит на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного бессрочного пользования.

В-четвертых, сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

В-пятых, право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом в предусмотренных законом случаях «в ином установленном законом порядке» (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Введение законодателем данного условия признания права на самовольную постройку напрямую связано с появившейся возможностью оформления прав на подобные объекты во внесудебном порядке, как следствие, возникает вопрос об их конкуренции.

Прежняя редакция ст. 222 ГК РФ допускала признание права собственности на объект самовольного строительства как за лицом, осуществившим такое строительство, так и за титульным владельцем земельного участка, на котором возведено строение, даже если он непосредственно в создании объекта не принимал участия. По мнению Богданова И.С. И Деева А.В.1, в новой редакции анализируемой нормы законодатель ужесточил требования к субъекту, имеющему право на легализацию постройки, указав в качестве необходимого условия наличие у претендента вещного титула на земельный участок. В результате в практике возник вопрос о том, за кем может быть признано право собственности на самовольную постройку, если земельный участок, на котором она возведена, находится в общей долевой собственности.

Новая редакция п. 3 ст. 222 ГК РФ в качестве обязательного условия для признания права собственности на объект самовольного строительства закрепляет принадлежность земельного участка истцу на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения либо на праве постоянного
(бессрочного) пользования. Из положений приведенной нормы следует, что законодателем право собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана, соответственно для применения ст. 222 ГК РФ также следует руководствоваться и положениями главы 17 ГК РФ, специально посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю.

В соответствии с п. 2 ст. 263 главы 17 ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на-принадлежащем ему земельного участке, если иное не предусмотрено законом или договором. Как и в ст. 218 ГК РФ, собственник земельного участка может приобрести право собственности на объект недвижимости, расположенный на принадлежащем ему земельном участке, если этот объект возведен или создан им для себя.

Таким образом, следует прийти к выводу о том, что ст. 222 ГК РФ с учетом положений ст. 218 и 263 ГК РФ изначально ориентирована на определение правового положения лица, осуществившего самовольную постройку для себя и на принадлежащем ему земельном участке, поэтому для признания за истцом права собственности на объект самовольного строительства он должен доказать:

1) факт возведения постройки для себя и за свой счет;

2) факт принадлежности земельного участка на определенном вещном титуле.

За иными лицами, т. е. лицами, непосредственно не осуществлявшими создание объекта самовольного строительства, но обладающими вещным правом на земельный участок, право собственности на такой объект может быть признано только в исключительных случаях, когда отсутствует сам застройщик объекта. Иное решение данного вопроса противоречило бы положениям ст. 218, 263 ГК РФ и нарушало права лица, являющегося владельцем земельного участка и осуществившего для себя строительство объекта недвижимости.

 

По мнению Богданова И.С. И Деева А.В.1, буквальное толкование п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяет утверждать, что право собственности на самовольную постройку может быть признано (но не должно) за лицом, обладающим земельным участком на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного бессрочного пользования. Именно поэтому в рассмотренной выше ситуации право собственности могло быть признано только за супругой наследодателя, которая участвовала в возведении спорной постройки и являлась сособственником земельного участка.

В завершение необходимо остановиться на еще одном весьма актуальном моменте. Изменения в ст. 222 ГК РФ были внесены Федеральным законом № 93-ФЗ и вступили в силу с 01.09.2006, возникает вопрос о временных пределах действия ст. 222 ГК РФ в новой редакции.

Для его решения могут быть предложены три варианта ответа — выбор применимой редакции ст. 222 ГК РФ зависит от: 1) даты обращения заинтересованного лица в суд; 2) даты рассмотрения судом иска по существу; 3) даты возведения постройки.

В литературе преобладающим является последний подход, в пользу которого приводятся следующие аргументы. В силу п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие; действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Закон № 93-ФЗ не содержит положения, в силу которого его нормам придана обратная сила, поэтому для решения вопроса о распространении его действия имеет значение не дата заявления иска или рассмотрения судом спора, а момент возникновения спорных отношений.2

На наш взгляд, такое решение анализируемого вопроса не в полной мере соответствует существу возникающих при самовольном строительстве отношений. Следует учитывать, что возведение самовольной постройки представляет собой правонарушение, последствием которого выступает невозможность вовлечения такой постройки в гражданский оборот, и только в исключительных случаях судом или в ином установленном законом порядке за субъектом может быть признано право собственности. По этой причине распространять действий ст. 4 ГК РФ на случаи самовольного строительства нет оснований, так как возникающие при этом отношения лишены правовой поддержки и в каждом конкретном случае суд или иной орган будут решать «судьбу» самовольной постройки. Получается, что вопрос о применимой редакции ст. 222 ГК РФ должен решаться в зависимости от даты рассмотрения судом иска по существу.

Таким образом, анализ современного законодательства позволяет утверждать, что особенности правового режима объектов самовольного строительства предопределяют специфику правового регулирования в данной сфере. В целом же можно констатировать положительный характер предпринятых законодателем изменений, поскольку признание права собственности на самовольную постройку как результат неправомерной деятельности должно иметь только в исключительных случаях, а не превращаться в общее правило.

Изменения, внесенные Законом № 93-ФЗ, по правовой природе отвечают требованиям развивающегося нормативного регулирования хозяйственной деятельности субъектов гражданского права.

Необходимо сформулировать и охарактеризовать те недостатки, которые, на наш взгляд, присутствуют в действующей статье 222 ГК РФ, и которые не были устранены с введением новой редакции статьи 222 ГК РФ.

Первым недостатком следует признать указание на то, что в п. 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на объект самовольного строительства может быть признано судом либо «в ином установленном законом порядке». При этом законодатель четко не разъяснил, что подразумевается под «ином установленном законом порядке». Возникает необходимость разграничения традиционного судебного и нового «иного установленного законом порядка» признания права собственности. При этом следует возможным выделить три условия, которым должен отвечать «иной» порядок признания права собственности: 1) такой порядок не должен быть судебным; 2) этот порядок должен быть прямо назван в качестве такового федеральным законом; 3) при решении вопроса о признании права компетентный субъект обязан проверять соответствие объекта требованиям абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ, к которым относится то, что сохранение постройки не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создавать угрозу жизни или здоровью граждан.

Ко второму недостатку следует отнести то, что в статье не определен вопрос об узаконивании самовольной постройки при условии, когда застройщиком и собственником земельного участка является одно лицо. На наш взгляд, представляется, что в данном случае возможен лишь административный порядок узаконивания самовольной постройки, четкой процедуры которого в действующем законодательстве.

<

Третьим недостатком следует назвать то, что неразрешенным остается вопрос относительно порока в правах на земельный участок при возведении самовольной постройки с незначительным застроем чужого участка. Такое часто бывает, когда непрофессионально проведено межевание на месте либо строители неправомерно застроили соседнюю территорию земельного участка. В данном случае есть выход разрешения данного вопроса: провести новое межевание земельных участков, изменив границы. Но, разумеется, такое возможно только по согласию владельцев земли.

Четвертым недостатком следует назвать следующее положение. при поверхностном сравнении прежней и нынешней редакций этого пункта складывается впечатление, что если прежде самозастрой мог быть снят, как в пользу собственника земли, так и в пользу будущего её законного обладателя, то с исключением последнего из круга надлежащих истцов по данной категории дел, перечень добросовестных застройщиков сводится до: 1) собственника, 2) пожизненного владельца, 3) бессрочного пользователя.

Согласно этому подходу, именуемому в дальнейшем «исключительным», с 1-го сентября 2006 г. даже застройщик – арендатор земли или иной добросовестный её пользователь не вправе претендовать на снятие самозастроя в судебном порядке. Теперь доводы застройщика о том, что земля ему под строительство предоставлялась, что само строительство велось им с ведома и согласия землевладельца, а сам землевладелец встречных притязаний на самовольную постройку или занимаемый ею участок не заявляет – значения не имеют. Так как в настоящее время главенствует титул собственника земли.

То же относится и к будущим застройщикам-инвесторам, решившим на паях с землевладельцем создать на ней для обоих самовольную постройку: право собственности даже на принадлежащую застройщику-инвестору часть построенного таким образом строения может быть признано только за собственником земли, но ни как не за создавшим её застройщиком-инвестором. И это ограничит права инвестора взаимоотношениях с землевладельцем. Ведь последний в любой момент может через суд обратить весь самозастрой на себя, с необременительным обязательством когда-нибудь возместить застройщику присуждённую ему (официальную) часть стоимости строения, которая, как это всем известно, значительно меньше фактически понесённых им расходов на строительство.

В целом, такое «исключительное» в пользу землевладельца толкование 222-й статьи является, на наш взгляд, крайне негативным положением. Уже «состоявшиеся» самозастройщики не могут рассчитывать на судебную защиту без предварительного выкупа земли; земля же им не продаётся без снятия самозастроя.

В то же время, считаем необходимо отметить и то, что вместе с тем возможно и иное толкование этих изменений, исключающее коллизию норм и упрощающее жизнь застройщиков и землевладельцев, не совпадающих в одном лице.

Если исходить из того, что по кругу лиц правила 222-й статьи носят не «исключительный», а «обеспечительный» характер, то тогда в новой редакции данной статьи всего лишь устанавливается приоритет в защите прав землевладельца над притязаниями недобросовестного застройщика, который без ведома и вопреки воле землевладельца создал на не принадлежащем ему участке постройку и в судебном порядке заявил притязания на неё. В этом случае законный землевладелец, при наличии обоснованных возражений и желании обратить постройку в свою собственность вправе заявить встречное требование к недобросовестному застройщику, а суд – признать за землевладельцем право собственности на неё.

И наоборот: а) если строительство велось застройщиком с ведома и с согласия землевладельца; б) если на момент рассмотрения дела о признании права собственности  на самовольную постройку реального спора о будущем земли и/или строения между застройщиком и землевладельцем нет, и в) если иные признаки самовольной постройки позволяют её сохранить, – то тогда самозастрой может быть снят и в пользу застройщика — не собственника земли, с возможным напоминанием ему о предусмотренной Законом «О приватизации…» обязанности выкупить у землевладельца занятую его строением землю и прочими реверансами в сторону модной ныне собственности на землю.1

Считаем необходимым, в пользу «обеспечительной» сущности 222-й статьи можно привести следующие доводы.

1) в статье 222 ГК РФ прямых указаний на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только, лишь, единственно, исключительно и т.п. за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка – не содержится. Следовательно, «исключительный» подход к толкованию этой нормы придаёт ей значение, которого она в себе, по сути, не содержит;

2) следует заметить, что «обеспечительный» подход к толкованию этой нормы охватывается основным правилом цивилистики: «Разрешено всё, что не запрещено». В то время как «исключительный» – наоборот, противоречит ему;

3) при «исключительном» подходе практики неминуемо упираются в то, что самозастрой, даже на отведённых под это строительство государственно-муниципальных землях, не может быть снят без предварительной приватизации земли, а земля – приватизирована без снятия самозастроя. При «обеспечительном» же подходе снимается сама проблема выяснения того, что первичности: постройки иди земли.   

Пятым недостатком, на наш взгляд, следует назвать отсутствие указаний о том, к каким отношениям и с какого момента применять новую эту редакцию. При этом, хотелось подчеркнуть, что положения 222-й ст. ГК относятся к нормам материального, а не процессуального права. Ведь регламентируют они имущественные, а не процессуальные отношения, да и помещены они в гражданский, а не в гражданско-процессуальный или в арбитражно-процессуальный кодексы.

По правилам же действия гражданского законодательства во времени, установленным п. 1 ст. 4 ГК: «Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом».

Новая редакция п. 3 222-й ст. ГК введена в действие Федеральным законом от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» только с 01.09.2006 г. Прямых указаний на то, что ст. 2 этого Закона, посвященная редактированию 222-й статьи ГК, распространяется на отношения, возникшие до 01.09.2006 г., Закон — не содержит.

Следовательно, новая редакция п. 3 статьи 222-й ГК РФ подлежит применению к тем отношениям, которые возникли после её введения – т.е. с 01.09.2006 г. К тем же отношениям, что возникли до указанной даты, должна применяться первоначальная редакция этой нормы от 30.11.1994 г.

К отношениям, возникающим вместе с возникновением вещи – самовольной постройки, — по правилам действия гражданского законодательства во времени должны применяться те нормы материального права, которые действовали на момент возникновения этих отношений, — т.е. на момент землеотвода, максимум – с начала строительства.

И наоборот, новая норма применима лишь к тем отношениям, которые возникают после возникновения (введения) самой нормы. 

Рассмотрим следующий пример из судебной практики.

Застройщик (истец) Иванов К.И. обратился в Северо-Кавказский суд1 с иском к муниципальному землевладельцу (ответчику) для снятия самозастроя на отведённом под это строительство участке.

Заявление подано после 01.09.2006 г. Земля под строительство, с учётом последующих добавлений и уточнений границ, отводилась в период с 1994 г. по 2001 г. Предназначенный для завершения проектирования и строительства земельный участок арендуется основным застройщиком с 1996 г. у того же ответчика. Собственно строительство велось в период с 1996 г. до первой половины 2006 г.

В период строительства главой муниципального образования (ещё одним лицом ответчика) было издано несколько актов о признании постройки не подлежащей сносу.

Из признаков самовольной постройки, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, имеются лишь несущественные отступления от проекта, обусловленные 10-летним периодом строительства. Вся прочая нормосообразность подтверждается экспертными заключениями. Соседи против снятия самозастроя не возражают.

Возражения ответчика, муниципального землевладельца, администрации муниципального образования г. Краснодар, сводятся лишь к тому, что сегодня новая редакция ст. 222 ГК РФ не позволяет признать право собственности на постройку, имеющие признаки самовольной, за истцом, не являющимся собственником земли. Продать же ему землю под постройкой муниципалитету, якобы, не позволяет самовольный статус этой постройки, не порождающий прав собственности на неё, и исключающий, тем самым, занимаемый непризнанным строением участок из объектов приватизации, согласно пп.1 п.2 ст. 3 Закона «О приватизации…». 

Очевидно, что при таких обстоятельствах самовольное строение может и должен быть снят в пользу застройщика, поскольку: 1) отношения сторон, связанные с самовольной постройкой возникли не с момента обращения застройщика в суд (после 01.09.2006 г.), а с момента выделения ему участка под строительство (1994 г.), — что требует применения к ним первоначальной редакции 222-й статьи, действовавшей в момент возникновения этих отношений; 2) строительство велось застройщиком-истцом открыто, с ведома и с согласия землевладельца-ответчика; 3) встречных притязаний на постройку или иное использование занятого ею участка землевладелец не имеет; 4) Иные признаки самовольной постройки, перечисленные в 222-й ст., несущественны и легко устранимы.    

Приведем также противоположный пример.

Застройщик-истец приступил к строительству после 01.09.2006 г. на не отведённом под эти цели участке, без ведома землевладельца-ответчика, который не имел и не имеет намерений предоставлять этот участок под строительство кому-либо, включая вероломного застройщика. Все другие, касающиеся нормосообразности, признаки самовольной постройки несущественны и легко устранимы.

К данным отношениям применима уже новая редакция 222-й статьи, поскольку она действует с момента, предшествующего моменту возникновения собственно регулируемых ею отношений.

Поэтому в данном случае землевладелец вправе предъявлением встречного требования обратить постройку в свою собственность, уплатив, при этом, присуждённую её стоимость недобросовестному застройщику. Либо, если сама постройка или её стоимость его по каким-либо причинам не устраивают, — попросту возразить против её оставления на принадлежащем ему участке, с возложением обязанности по её сносу или несению соответствующих расходов на нерадивого застройщика.    

 Отметим, что большинство решений Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа основывается именно на позициях, учитывающих когда возникли спорные правоотношения – до момента вступления новой редакции статьи 222 ГК РФ.

В качестве примере приведем материалы дела № Ф08-1925/2007 от 18 апреля 2007 года. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от истца — индивидуального предпринимателя Татуляна Ардаваз Ардаваздовича, в отсутствие ответчика — Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью «Российские железные дороги» и потребительского гаражно-строительного кооператива «Бастион», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю на решение Арбитражного, суда Краснодарского края от 14.12.2006 по делу № А32-18647/2006-21/366, установил следующее.

Предприниматель Татулян А.А. обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю о признании права собственности на кафе «Маргаритка», расположенное по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 153.

Определениями от 31.08.2006 и 07.11.2006 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО «РЖД» и ПГСК «Бастион».

Решением от 14.12.2006 иск удовлетворен. Суд пришел к выводу, что самовольные постройки возведены в соответствии со строительными нормами на земельном участке, предоставленном предпринимателю в аренду; сохранение построек не нарушает прав и охраняемых интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе теруправление просит отменить решение от 14.12.2006 как принятое с нарушением норм материального права. По мнению заявителя, вывод суда о предоставлении предпринимателю земельного участка под строительство спорного объекта не соответствует материалам дела. Признание права собственности на самовольные постройки нарушает права собственника земельного участка.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и выслушав предпринимателя, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа посчитал, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, иными правовыми актам, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

Согласно пункту 3 названной статьи (в редакции, действующей до 01.09.2006) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, спорные строения возведены без соответствующего разрешения на земельном участке площадью 50 кв. м, который находится в полосе отвода федеральной железной дороги с кадастровым номером 23:49:0600 004:005 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 153, и является
федеральной собственностью (свидетельство о регистрации права от 01.11.2003 серии 23-АБ № 268084). Этот земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду теруправлением на основании договора от 11.05.2005 № ВА-17/148С, заключенного на срок до 30.09.2006. Согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок предоставлен для эксплуатации летнего кафе «Маргаритка».

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Предприниматель не представил доказательств внесения в названный договор изменений, касающихся целевого назначения использования земельного участка. Не представлены и доказательства того, что данный земельный участок будет в установленном порядке предоставлен предпринимателю под возведенные постройки. В материалах дела также отсутствуют доказательства продления сторонами срока действия договора аренды, установленного в пункте 2.1 договора (до 30.09.2006).

Вывод суда о том, что договор аренды земельного участка от 11.05.2005 № ВА-17/148С свидетельствует о согласии собственника предоставить его под спорные постройки, самовольно возведенные предпринимателем, противоречит условиям этого договора и не основан на материалах дела.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания за предпринимателем права собственности на спорные объекты.

Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286– 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа суд кассационной инстанции постановил решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2006 по делу № А32-18647/2006-21/366 отменить, а в иске было отказано.

В других делах Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа принимает решения аналогично, с учетом девствующей редакции статьи 222 ГК РФ. Примером, могут служить дело №Ф08-1073/2007, дело №Ф08-1273/2007, дело №Ф081903/2207, дело № Ф08-2187/2007, дело № Ф08-3123/2007, дело № Ф08-2833/2007, дело № Ф08-3451/2007.

Положительные стороны новой редакции статьи 222 ГК РФ следует охарактеризовать следующим образом.

Во-первых, в праве становится главенствующим титул собственности

1. Судьба постройки следует судьбе земельного участка, на которой она расположена, право собственности на объект самовольного строительства по смыслу ст. 222 ГК РФ может быть признано судом или иным органом в установленном законом порядке. Данное положение Закона согласуется со ст. 12 ГК РФ, в силу которой защита гражданских прав осуществляется в том числе путем их признания. При этом законодатель не ограничивает возможность защиты права путем его признания только в судебном порядке, т. е. признание права может иметь место и во внесудебном порядке словами, в рассматриваемой ситуации судебное решение приобретает правообразующий характер, являясь элементом юридического состава, опосредующего возникновение у заинтересованного лица такого вещного права (права собственности), которого ранее у него не было.

2. В статье 222 ГК РФ определены условиях признания права собственности на объекты самовольного строительства в соответствии со ст. 222 ГК РФ: объект самовольного строительства должен являться объектом недвижимого имущества и отвечать признакам недвижимости, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. При этом положения ст. 222 ГК РФ распространяются только на такие объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы в качестве постройки; возведенная постройка должна отвечать критериям самовольности, установленным п. 1 ст. 222 ГК РФ; земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, должен находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании лица, претендующего на признание права собственности; сохранение самовольной постройки не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц либо создавать угрозу жизни и здоровью граждан; право собственности на самовольную постройку не может быть признано за истцом в предусмотренных законом случаях «в ином установленном законом порядке».

3. Новая редакция ст. 222 ГК РФ приведена в соответствии с положениями статей 263, 266 и 269 ГК РФ, устанавливающим презумпцию прав собственности на возведенные здания обладателей вещных прав на земельные участки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ПРОБЛЕМЫ РЕГИОНАЛЬНОЙ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ ДЕЛ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

 

2.1. Понятие «самовольное строительство» и объекты незавершенного строительства

 

В силу императивного указания закона самовольная постройка изъята из гражданского оборота и права на нее не подлежат государственной регистрации, в том числе и как на объект, не завершенный строительством (ст. 8, 129 ГК РФ). Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольное строение в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.

Строительство любого объекта согласно Федеральному закону от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в РФ» должно вестись при наличии двух условий:

– разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения;

– соблюдения градостроительства, строительных норм и правил.

Согласование государственных, общественных, частных интересов при создании, реконструкции, использовании и иных изменениях объектов недвижимости обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления. Оно достигается путем разработки в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утверждается в установленном порядке. На основании этой документации выдается разрешение на строительство.
Перечень объектов, для которых не требуется разрешения на строительство, определяется органами государственной власти субъектов РФ (ст. 62 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ»). Данное разрешение не нужно, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений.

Отсутствие надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Орган местного самоуправления (государственной власти) может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно построено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил.

Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде (ст. 46 Конституции РФ, п. 7 ст. 62 Градостроительного кодекса РФ).

Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.

Добиться признания права собственности на самовольно возведенное строение можно только в порядке искового производства. В порядке особого производства юридический факт владения строением на праве личной собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.

Однако установления судом юридического факта владения строением на праве собственности недостаточно для пользования этим имуществом. Единственным доказательством существования и необходимым условием реализации права собственности на недвижимое имущество является государственная регистрация права. В ст. 222 ГК РФ перечислены случаи, когда самовольная постройка не подлежит госрегистрации.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.); все они будут считаться ничтожными со всеми вытекающими отсюда последствиями. Виновные в самовольном строительстве, изменении архитектурного облика объекта несут административную ответственность, а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.

Как свидетельствует арбитражная практика, в последние годы увеличивается число дел, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, регулирующей отношения по поводу самовольных построек. Как правило, самовольно возводятся объекты, которые приносят доход, например, здания магазинов, кафе, склады, гаражи, цеха, автозаправочные. Изучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебной практики по данной категории дел, позволяет сделать вывод, что в настоящее время отсутствует четкое правовое регулирование значительного числа вопросов в этой области и, как следствие, единообразие в правоприменении.

Самовольное строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности. Несмотря на кажущуюся простоту условий возникновения права собственности на недвижимое имущество, сформулированных в ст. 222 Гражданского кодекса РФ, правоприменительная практика по данной статье постоянно сталкивается с проблемными вопросами. К их числу относится прежде всего определение сферы общественных отношений, подпадающих под регулирующее воздействие указанной правовой нормы.1

Необходимо рассмотреть проблемы применения ст. 222 ГК РФ только к отношениям по новому строительству объектов недвижимости. Допустимо ли признавать право собственности на основании данной статьи на не завершенный строительством объект либо понятие «самовольное строительство» не распространяется на объекты незавершенного строительства, так как они не могут быть отнесены к числу созданных строений?

В юридической литературе и судебной практике по данным вопросам высказаны различные мнения.

Одни авторы полагают, что термин «постройка» предполагает известную степень законченности процесса строительства. Другим признаком называют самостоятельность постройки по отношению к уже существующим объектам. Поэтому пристройка части строения к ранее созданному не подпадает под действие указанной статьи2. Возражения о том, что не завершенный строительством объект может быть признан самовольной постройкой высказаны и О. Мананниковым.3

Согласно другой позиции осуществление реконструкции приводит к появлению объекта самовольной постройки.

Возможна ситуация, когда лицо, осуществившее самовольную постройку на принадлежащем ему земельном участке, в силу определенных причин не имеет возможности продолжить строительство и в установленном порядке организовать сдачу объекта в эксплуатацию, но планирует совершение сделки с таким объектом. Учитывая, что в гражданском законодательстве установлен правовой режим объекта незавершенного строительства, суд вправе рассмотреть требование о признании права собственности на не завершенный строительством объект. Этому не препятствует определение понятия самовольной постройки, содержащееся в ст. 222 ГК РФ, так как в данной правовой норме сделана ссылка на иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке. Не завершенный строительством объект также относится к числу созданных, так как обладает определенной степенью законченности, позволяющей рассматривать его как объект гражданских правоотношений. Более того, представляется, что во всех случаях, когда отсутствует акт сдачи объекта в эксплуатацию, при установлении оснований для применения ст. 222 ГК РФ суд должен признать право собственности не на строение как на законченный объект, а только на не завершенный строительством объект.

Согласно п. 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если акты приемки объектов в эксплуатацию не оформлены, то данные объекты являются объектами, незавершенными строительством. Значение этого обстоятельства в том, что признание права собственности на незавершенный строительством объект не освобождает истца в последующем от осуществления ввода объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Вместе с тем, отсутствие акта приемки объекта в эксплуатацию при наличии доказательств возведения строения с разрешения уполномоченных органов в соответствии с согласованным проектом и на земельном участке предоставленном в пользование в установленном порядке, не может являться основанием для предъявления иска о признании права собственности на самовольную постройку. Поскольку признаки самовольной постройки отсутствуют, иск о признании права собственности на не завершенный строительством объект должен быть заявлен по другим основаниям.

Часть 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает одно основание для возникновения права собственности на самовольную постройку. Право собственности на объект самовольного строительства возникает не у лица, осуществившего постройку, а признается за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором находится постройка. Таким образом, данный вариант регулирует отношения по самовольной постройке на чужом земельном участке, при которых владелец (собственник) земли не дает согласия застройщику на предоставление ему земельного участка, необходимого для обслуживания возведенного объекта.

 

2.2. Самовольная постройка и самовольная реконструкция

 

В процессе осуществления самовольной реконструкции в виде пристройки нарушаются условия первоначальной проектной документации, по которой выполнялось строительство, актов сдачи — приемки объектов в эксплуатацию, размеры площадей, определенных в названных документах, поэтому новые дополнительные площади следует рассматривать как объекты самовольной постройки.1
Некоторые сторонники данной позиции уточняют свое мнение, дополнительно ссылаясь на то, что возможность применить ст. 222 ГК РФ возникает только в том случае, если в процессе реконструкции (достройки, перестройки) создан новый объект недвижимости.2

Неединообразна по данным вопросам и судебная практика. Так, в одном случае созданная в процессе реконструкции пристройка рассматривается как самостоятельный объект строительства и признается самовольной постройкой. При оценке реконструированного объекта недвижимости суды квалифицируют его как самовольную постройку, ссылаясь на изменение целевого назначения земельного участка, на котором находился первоначальный объект, а также проведение строительных работ без специального разрешения. Создание в процессе реконструкции нового объекта того же назначения либо достройка дополнительного этажа на здании, осуществленные в границах ранее предоставленного земельного участка, тем не менее, означают фактическое изменение целевого назначения земельного участка, что и является основанием рассматривать созданный объект как самовольную постройку. Косвенно позиция Высшего Арбитражного Суда РФ о возможности квалификации в качестве объекта самовольной постройки надстройки здания и применения к этому объекту правил ст. 222 ГК РФ выражена в постановлении от 09.11.04 № 9515/04. По данному делу заявлен иск о сносе самовольной постройки в виде двухэтажной мансарды над зданием. Решением суда иск удовлетворен, поскольку собственник здания возвел надстройку самовольно и в силу ст. 222 ГК РФ обязан ее снести. Судебные акты по данному делу отменены по процессуальным основаниям, как принятые о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, и с нарушением пределов рассмотрения дела в кассационной инстанции.

В других случаях суды исходят из того, что к отношениям по самовольной реконструкции не применяются правила ст. 222 ГК РФ. Вместе с тем, в рамках данной позиции практика также дифференцируется в зависимости от результата проведенной реконструкции. Одни суды полагают, что если в процессе переустройства здания не создано нового объекта недвижимости, то в отношении новых площадей, возникших в здании, не могут быть применены правила ст. 222 Гражданского кодекса РФ.

Рассмотрим следующий пример из практики Северо-Кавказского арбитражного суда – Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 ноября 2007 г. № Ф08-7293/07 «Ст. 222 ГК не предусматривает возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок предоставлен в аренду не для строительства недвижимости»

ООО «Протектор Авто» (обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар о признании права собственности на нежилое здание общей площадью 372, 6 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Уральская, 186/3, литера А.

Решением от 31.07.07 в иске отказано, поскольку земельный участок предоставлялся обществу во временное пользование для возведения и эксплуатации некапитального строения. Возможность признания права на самовольную постройку за арендатором земельного участка статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена.

Общество обратилось с кассационной жалобой на решение суда. Из материалов дела было установлено судом первой инстанции, что постановлением главы администрации г. Краснодара от 24.12.03 № 3448 обществу предоставлен в аренду на 3 года земельный участок площадью 560 кв. м для временного размещения магазина из облегченных конструкций. Во исполнение постановления от 24.12.03 № 3448 администрация в лице департамента муниципальной собственности и городских земель заключила с обществом договор аренды земельного участка от 18.03.04 № 4300012089 с указанием разрешенного землепользования – временного размещения магазина из облегченных конструкций. Договором предусмотрены права арендодателя на досрочное изъятие участка для государственных и муниципальных нужд, досрочное расторжение договора в случае нецелевого использования земли, а также обязанность арендатора по истечении срока аренды освободить участок и привести его в состояние, пригодное для дальнейшего использования. Арендатору запрещалось возведение каких-либо зданий и сооружений, не предусмотренных проектной документацией. Без получения соответствующей разрешительной документации общество самовольно возвело на указанном участке объект недвижимости — капитальное одноэтажное нежилое строение общей площадью 372, 6 кв. м. При таких фактических обстоятельствах решение об отказе в иске является законным и обоснованным.

Отказ в удовлетворении кассационной жалобе обоснован тем, что строительство данного объекта осуществлено обществом на земельном участке, не отведенном для этих целей, и без получения на это необходимых разрешений, поэтому является самовольным (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 222 Кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Статья 222 Кодекса не предусматривает возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому земельный участок предоставлен в аренду не для строительства недвижимости. Общество не представило доказательств выделения земельного участка именно для возведения недвижимого имущества. Земельный участок предоставлялся обществу целевым назначением для временного размещения магазина из облегченных конструкций.

Не являясь тождественными понятиями, строительство и реконструкция не подпадают под одинаковый правовой режим. Так, гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции, не установлено, как она влияет на право собственности. Из этого следует, что при реконструкции не происходит изменения права собственности на вещь. Поэтому к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере. В противном случае пришлось бы признать, что при реконструкции право собственности на существовавший объект прекращается, а на реконструированный возникает только в порядке, установленном для возникновения права собственности на самовольную постройку. Однако реконструкция не предусмотрена законом в качестве основания для прекращения права собственности, а перечень таких оснований является исчерпывающим.

Представляется, что правовая конструкция объекта самовольного строительства, заложенная в ст. 222 ГК РФ, не находится в прямой зависимости от таких экономических категорий, как новое строительство и реконструкция. Объектом самовольной постройки может стать и обособленное сооружение, созданное в процессе реконструкции. С учетом того, что нежилые помещения в гражданском законодательстве рассматриваются как самостоятельные объекты гражданских прав, в юридической науке производные объекты недвижимости, в том числе здания, исследуются как самостоятельные системные образования с собственным элементно-структурными отношениями. Определение значения терминов «здание» и «помещение» дано в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Помещениями следует считать конструктивно и пространственно обособленные части внутри здания, пригодные для использования. Помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения и рассматривается как вещь исключительно в юридическом смысле этого слова.1

Новый Градостроительный кодекс РФ впервые дает четкое разграничение понятий «строительство» и «реконструкция». Согласно ст. 1 строительство — это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (ст. 51 Градостроительного Кодекса).

 

 

 

2.3. Право аренды земельного участка и возможность признания права собственника на самовольную постройку

 

Градостроительным кодексом РФ введено также понятие «градостроительный регламент», под которым понимаются устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, в том числе предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

По смыслу ст. 222 ГК РФ самовольная постройка, являясь недвижимым имуществом, находится в неразрывной связи с земельным участком, она может быть создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке. Поэтому к самовольным постройкам следует относить такие новые объекты, как пристройки к существующему зданию либо надстройки, увеличивающие внешние габариты строений в виде дополнительных этажей, надстроек. Поскольку градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешенного строительства всего того, что находится над поверхностью земельного участка, такая реконструкция может нарушить установленные им нормы, т.е. фактически изменить целевое назначение земельного участка, и в силу этого произведенная надстройка может рассматриваться как объект, возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Рассмотрим судебную практику в случае возведения самовольной постройки на арендованном земельном участке – на примере дела №Ф08-3451/2007 от 14 июня 2007 года Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.

ООО «Агат» (обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования г. Геленджик) о признании права собственности на пристройку к магазину «Агат» — павильон-закусочную с общественным туалетом (общей площадью 41 кв. м), расположенную по адресу: г. Геленджик, ул. Островского, 16. Иск заявлен на основании статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации со ссылкой на то, что ответчик отказывается принять объект в эксплуатацию, неправомерно считая строение

Решением от 28.12.2006 иск удовлетворен. Суд исходил из того, что павильон возведен на предоставленном в аренду для этой цели земельном участке, постройка соответствует утвержденному проекту, избранный способ защиты — признание права — соответствует закону.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.04.2007 решение отменено, в иске отказано. Постановление мотивировано тем, что земельный участок предоставлялся для возведения строения из легких конструкций, использование земли в иных целях неправомерно. Фактически павильон не является объектом недвижимости и не подлежит государственной регистрации. Отношения сторон регулируются статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако отсутствует условие, необходимое для признания права собственности на самовольное строение, — предоставление под него земельного участка.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление от 09.04.2007 и оставить в силе решение от 28.12.2006. Заявитель считает выводы о неправомерном использовании земельного участка и непредоставлении его под возведенную постройку не соответствующими имеющимся доказательствам, так как участок предоставлен до начала строительства, размещение павильона согласовано со всеми городскими службами. Согласно техническому паспорту и заключению независимой экспертизы объект имеет фундамент, цоколь выполнен из бетона, другие конструкции частично облицованы камнем, что позволяет отнести объект к недвижимому имуществу.

В кассационной жалобе было отказано на следующих основаниях. общество является арендатором муниципального строения -магазина «Агат». На основании заявки общества Управление архитектуры и градостроительства г. Геленджика 15.12.99 предварительно согласовало место размещения магазина павильона-закусочной, туалета и площадки для выносных столиков с целью обслуживания населения и отдыхающих курорта в общественном центре города. Заключением от 18.05.2000 Управление архитектуры дополнительно согласовало размещение павильона, указав, что павильон частично пристраивается к главному фасаду магазина, должен быть выполнен из легких конструкций в едином стиле с магазином. Обществу предписывалось до начала проектирования и строительства получить в установленном порядке разрешения на эти действия в Управлении архитектуры и градостроительства г. Геленджика. Доказательств выполнения этих условий общество не предоставило. В деле имеется индивидуальный проект 1996 года, составленный архитектором Кузнецовым А.В., предусматривающий устройство пристройки на фундаменте и не содержащий отметок о согласовании строительства в соответствии с этим проектом.

Постановлением главы г. Геленджика от 06.08.2001 № 816 обществу предоставлен земельный участок площадью 39 кв. м в аренду на 3 года для обслуживания павильона-закусочной с общественным туалетом. Из этого следует, что, несмотря на отсутствие необходимых разрешений на проектирование и строительство, муниципалитет счел возможным предоставить обществу во временное пользование земельный участок под уже возведенный объект. В связи с этим предметом исследования по делу являлась направленность воли собственника магазина на возникновение в результате указанных действий совместной с обществом собственности на единый объект, состоящий из магазина (муниципального имущества) и пристроенного к нему павильона. Исходя из фактических обстоятельств (разрешение временного размещения сооружения из легких конструкций в общественном центре города-курорта), апелляционная инстанция пришла к обоснованному выводу об отсутствии волеизъявления муниципалитета на создание совместной собственности. Действия сторон были направлены на установление временных взаимовыгодных отношений, при которых муниципалитет без дополнительных затрат выполнял функции по организации общественного питания населения, а общество в течение достаточно длительного времени получало возможность извлекать прибыль из своей деятельности с использованием муниципального имущества. Благоустройства в виде фундамента и облицовки сооружения, произведенные обществом по собственной инициативе в одностороннем порядке, не изменяют волеизъявления другой стороны. Такие отношения не дают обществу оснований для приобретения права собственности, но и не препятствуют по завершении этих отношений изъятию произведенных им улучшений арендуемого имущества при наличии к этому технической возможности.

При отсутствии необходимых условий для возникновения права собственности, названных в статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (возведение обществом объекта исключительно для себя и в установленном порядке на предоставленном для этой цели земельном участке), наличие у пристройки признаков недвижимости не имеет существенного значения для разрешения спора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившим строительство, при условии предоставления ему земли под постройку именно для этой цели – приобретения права собственности.

Земельный участок под возведенный обществом объект в целях приобретения на него права собственности не предоставлялся, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в иске, руководствуясь статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Создание нового обособленного объекта в процессе реконструкции здания по общему правилу не влечет изменения субъекта права собственности на реконструированный объект в целом. Возможность признания права собственности на такое обособленное строение зависит от предоставления лицу, осуществившему строительство, земельного участка под данным объектом.

По смыслу ст. 222 ГК РФ объектом самовольного строительства не могут быть новые площади, созданные в пространстве имеющегося здания в результате его внутренней перепланировки, в том числе появления дополнительных этажей внутри существующего стабильного каркаса здания. В этом случае в установленном порядке следует решать вопрос об изменении площади имеющегося объекта, но не о признании права собственности на дополнительные обособленные площади в порядке ст. 222 ГК РФ.

Учитывая различия судебной практики в толковании положений ст. 222 ГК РФ, высшей судебной инстанции необходимо дать соответствующие разъяснения, обеспечивающие единообразное понимание сферы применения данной правовой нормы.

По смыслу ст. 222 ГК РФ временные сооружения и сооружения из легковозводимых конструкций не могут быть объектом самовольной постройки, поскольку из текста статьи однозначно следует, что в ней речь идет о недвижимом имуществе.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ проблема самовольности постройки связана с наличием спора о праве на созданный объект недвижимости. Поэтому для устранения правовой неопределенности законодатель установил правила об условиях приобретения права собственности. Для этого необходимо в установленном порядке предоставить земельный участок лицу, осуществившему постройку, а истцу доказать, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью.

Вместе с тем, если земельный участок в установленном порядке предоставлен застройщику, а последний начал возводить строение без получения на это необходимых разрешений, вправе ли владелец земельного участка обращаться с иском о признании права собственности на это строение, учитывая, что никто его прав на объект не оспаривает? В суде достаточно часто предъявляются и рассматриваются подобные иски. В литературе справедливо отмечено, что судебный порядок признания права собственности владельца земельного участка, осуществившего самовольную постройку, приводит к тому, что суд вместо разрешения спора о праве подменяет собой органы, на которые возложены обязанности в выдаче разрешений на строительство и согласовании застройки.1 Анализ судебной практики свидетельствует о том, что лица, осуществившие самовольную постройку на принадлежащем им земельном участке, используют судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку с целью обойти установленный порядок получения разрешений на строительство.

Поэтому для пресечения такой замены в ст. 222 ГК РФ необходимо предусмотреть норму о том, что судебный порядок признания права на самовольную постройку, созданную на земельном участке, принадлежащем лицу на законном основании, допускается в случае отказа застройщику в оформлении прав на строение со стороны уполномоченных органов. Представляется, что в подобном случае застройщик вправе воспользоваться правом на судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку и в рамках данного требования ссылаться на незаконность отказа в оформлении требуемых документов либо обратиться с самостоятельным заявлением об оспаривании действий органов местного самоуправления в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Возможна ситуация, когда лицо, осуществившее самовольную постройку на принадлежащем ему земельном участке, в силу определенных причин не имеет возможности продолжить строительство и в установленном порядке организовать сдачу объекта в эксплуатацию, но планирует совершение сделки с таким объектом. Учитывая, что в гражданском законодательстве установлен правовой режим объекта незавершенного строительства, суд вправе рассмотреть требование о признании права собственности на не завершенный строительством объект. Этому не препятствует определение понятия самовольной постройки, содержащееся в ст. 222 ГК РФ, так как в данной правовой норме сделана ссылка на иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке. Не завершенный строительством объект также относится к числу созданных, так как обладает определенной степенью законченности, позволяющей рассматривать его как объект гражданских правоотношений. Более того, представляется, что во всех случаях, когда отсутствует акт сдачи объекта в эксплуатацию, при установлении оснований для применения ст. 222 ГК РФ суд должен признать право собственности не на строение как на законченный объект, а только на не завершенный строительством объект.

Согласно п. 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если акты приемки объектов в эксплуатацию не оформлены, то данные объекты являются объектами, незавершенными строительством. Значение этого обстоятельства в том, что признание права собственности на незавершенный строительством объект не освобождает истца в последующем от осуществления ввода объекта в эксплуатацию в установленном порядке.

Вместе с тем, отсутствие акта приемки объекта в эксплуатацию при наличии доказательств возведения строения с разрешения уполномоченных органов в соответствии с согласованным проектом и на земельном участке предоставленном в пользование в установленном порядке, не может являться основанием для предъявления иска о признании права собственности на самовольную постройку. Поскольку признаки самовольной постройки отсутствуют, иск о признании права собственности на не завершенный строительством объект должен быть заявлен по другим основаниям.

Часть 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает одно основание для возникновения права собственности на самовольную постройку. Право собственности на объект самовольного строительства возникает не у лица, осуществившего постройку, а признается за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором находится постройка. Таким образом, данный вариант регулирует отношения по самовольной постройке на чужом земельном участке, при которых владелец (собственник) земли не дает согласия застройщику на предоставление ему земельного участка, необходимого для обслуживания возведенного объекта.

На практике наиболее проблемные ситуации складываются при определении оснований возникновения права собственности за лицом, осуществившем самовольную постройку.

Нередко иск о признании права собственности заявляет арендатор земельного участка, на котором возведено строение. При выяснении вопроса о том, соблюден ли установленный порядок предоставления земли, необходимо выяснять целевое назначение земельного участка, предоставленного в аренду. Судебная практика при этом обоснованно исходит из того, что если земельный участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо из легковозводимых конструкций, то основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют.

Рассмотрим следующий пример – дело № Ф08-1925/2007 от 18 апреля 2007 г.


Предприниматель Татулян А.А. (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее – теруправление) о признании права собственности на кафе «Маргаритка», расположенное по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 153, и состоящее из следующих помещений:

— кафе (литера А) общей площадью 118,5 кв. м, включающее: помещение № 1 (коридор) площадью 2,9 кв. м, № 2 (мясной цех) площадью 7,3 кв. м, № 3 (туалет) площадью 1,5 кв. м, № 4 (туалет) площадью 1 кв. м, № 5 (подсобное) площадью 2,3 кв. м, № 6 (кухня) площадью 14,1 кв. м, № 7 (моечная) площадью 5,6 кв. м;

— террасы (литера «а»), включающей: помещение N 8 (мучной цех) 19 кв. м, № 9 (обеденный зал) 64,8 кв. м;

— склада (литера Б) площадью 18,8 кв. м.

Определениями от 31.08.2006 и 07.11.2006 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО «РЖД» и ПГСК «Бастион».

Решением от 14.12.2006 иск удовлетворен. В кассационной жалобе теруправление просит отменить решение от 14.12.2006 как принятое с нарушением норм материального права. Данная жалоба была удовлетворена по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, иными правовыми актам, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.

Согласно пункту 3 названной статьи (в редакции, действующей до 01.09.2006) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, спорные строения возведены без соответствующего разрешения на земельном участке площадью 50 кв. м, который находится в полосе отвода федеральной железной дороги с кадастровым номером 23:49:0600 004:005 по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения, 153, и является федеральной собственностью (свидетельство о регистрации права от 01.11.2003 серии 23-АБ № 268084).

Этот земельный участок предоставлен предпринимателю в аренду теруправлением на основании договора от 11.05.2005 N ВА-17/148С, заключенного на срок до 30.09.2006. Согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок предоставлен для эксплуатации летнего кафе «Маргаритка».

В силу пункта 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Предприниматель не представил доказательств внесения в названный договор изменений, касающихся целевого назначения использования земельного участка. Не представлены и доказательства того, что данный земельный участок будет в установленном порядке предоставлен предпринимателю под возведенные постройки. В материалах дела также отсутствуют доказательства продления сторонами срока действия договора аренды, установленного в пункте 2.1 договора (до 30.09.2006).

Вывод суда о том, что договор аренды земельного участка от 11.05.2005 № ВА-17/148С свидетельствует о согласии собственника предоставить его под спорные постройки, самовольно возведенные предпринимателем, противоречит условиям этого договора и не основан на материалах дела.

При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания за предпринимателем права собственности на спорные объекты.

Таким образом, собственник земельного участка должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление в аренду земельного участка для возведения строений капитального типа. Поэтому продление ранее заключенного договора аренды, в соответствии с которым предусматривалось использование земельного участка для строений нестационарного типа, на новый срок для использования возведенных строений капитального типа не может рассматриваться как согласие собственника на изменение целевого назначения земельного участка, переданного по договору аренды. Аналогичным образом постановление администрации об утверждении акта приемки объекта недвижимости в эксплуатацию не может служить основанием для вывода о готовности предоставить земельный участок под самовольную постройку. Иногда для выяснения действительной воли собственника земельного участка необходимо оценивать в совокупности многие обстоятельства, предшествовавшие возведению строений.

При рассмотрении споров о признании права собственности судам нередко приходится сопоставлять нормы ст. 222 и 217 ГК РФ. При этом необходимо учитывать, что ранее действовавшее гражданское законодательство допускало признание права собственности граждан, но не юридических лиц на самовольно построенные объекты. С учетом этого судебная практика правомерно исходит из того, что если объект недвижимости был построен до введения в действие ч. 1 ГК РФ и впоследствии включен в состав приватизированного имущества, то право собственности на такие объекты не может быть оспорено на основании ст. 222 ГК РФ.

 

2.4. Самовольная постройка и категория «недвижимое имущество»

 

Главное правовое последствие самовольной постройки в следующем: лицо, ее осуществившее, не приобретает права собственности на нее. Оно является лишь собственником материалов, израсходованных при застройке. Самовольная постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Сделки, направленные на распоряжение ею, ничтожны как противозаконные (ст. 168 ГК РФ).

На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не может распространяться приобретательная давность (п. 4 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 г., утвержденного постановлением Президиума ВС РФ от 9 июля 2003 г.). Положение о приобретательной давности означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им в течение 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ). Правовая позиция Верховного Суда в целом была подтверждена определением Конституционного Суда от 25 марта 2004 г. № 85-О. В своем вердикте судьи подчеркнули, что гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях.

 

2.5 Судебная статистика дел о признаки права собственности на постройку

 

Исходя из положений статей 8, 12, 222 ГК РФ в отношении института самовольной постройки могут быть использованы такие способы защиты гражданских прав как признание права (вещно-правовой иск о признании права), либо восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (негаторный иск).

Пункт 3 статьи 222 ГК РФ в редакции Закона № 93-ФЗ предусматривает возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом обладающим правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования земельным участком, на котором возведена самовольная постройка.

Поскольку при рассмотрении заявлений граждан о признании права собственности на самовольную постройку, речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства.1

Та же позиция нашла свое отражение в постановлении Президиума ВАС РФ от 03.09.02г. № 4544/02.2

Следовательно, добиться признания права собственности на самовольно возведенное строение можно только в порядке искового производства. В порядке особого производства юридический факт владения строением на праве личной собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.3

Иск о признании права собственности является иском вещно-правового характера, исходя из юридической природы и содержания которого, требование о признании права собственности должно содержать:

  • субъект права собственности,
  • наличие у истца правомерного интереса в отношении имущества, по поводу которого заявляется иск о признании права собственности (общая предпосылка права на предъявление иска),
  • неопределенность правового статуса такого имущества (то есть наличие спора о праве, подлежащего разрешению в общеисковом порядке).4

    Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006г., самовольная постройка, исходя из положений нормы (пунктов 2, 3 статьи 222 ГК РФ), не является объектом гражданских прав.5

    Поскольку самовольная постройка по действующему законодательству не отнесена к объектам гражданских прав, то вовлечение ее в имущественный оборот недопустимо. Сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, являются недействительными.

    На самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, не распространяется приобретательная давность.1 Допущение нарушения упомянутого запрета будет являться одним из оснований недействительности проведенной сделки на основании статей 168 и 169 ГК РФ.

    Данная правовая позиция в целом была подтверждена Определением Конституционного Суда РФ от 25.03.2004г. № 85-О.2 В Определении было подчеркнуто, что «закрепленные в статьях 35 и 40 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях».

    При отсутствии предмета спора (самовольной постройки как имущества) и спора о праве на него (поскольку в качестве истца теперь может выступать только владелец земельного участка) не может быть установлена материально-правовая и процессуальная обоснованность иска о признании права как вещно-правового иска.

    С позиции применения процессуальных норм действующего законодательства, представляется, что отсутствие предмета спора должно послужить основанием для прекращения судом производства по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

    Так, пунктом 1 части 1 статьи 150 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде.

    Несмотря на краткую формулировку пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ, его положение имеет довольно емкое содержание, в которое входят:

    —    неподведомственность дела арбитражному суду;

    При этом, в качестве основного критерия института подведомственности, все более выступает характер спора и содержание правоотношения, из которого возник спор, наряду с правовым статусом сторон.

  • отсутствие у лица, обратившегося за защитой нарушенного или оспоренного права или законного интереса, арбитражной процессуальной правоспособности;
  • право или интерес, за защитой которого обратилось лицо, не охраняются законом, т.е. не включены в сферу материального права, не являются ее объектом.

    По мнению Яркова В.В., в случае отсутствия предмета спора между сторонами, что вытекает из части 1 статьи 27 АПК РФ, предусматривающей, что арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам и иные дела, связанные с предпринимательской и иной деятельностью, дело подлежит прекращению по пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ).1

    Таким образом, исходя из вещно-правовой природы иска о признании права собственности на самовольную постройку, учитывая процессуальный аспект реализации материальной нормы, следует отметить, что установленное пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, право владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, на предъявление в суд искового заявления не находит практического воплощения.

    При рассмотрении судом такого рода иска непременно возникнет вопрос о возможности рассмотрения его по существу, в связи с наличием установленных АПК РФ и подлежащих обязательному применению, оснований для прекращения производства по делу.

    Хотелось бы также обратить внимание на то, как вступление в силу Закона № 93-ФЗ отразилось на правовом положении лица, создавшего самовольную постройку.

    Прежде всего, необходимо заострить внимание на том факте, что внесение изменений в статью 222 ГК РФ не лишило застройщика, не являющимся собственником земельного участка и не обладающим вещными правами на него, процессуальной правоспособности.

    Однако, при рассмотрении иска о признании права собственности застройщика, после вступления в силу Закона № 93-ФЗ, суд должен исходить из того, что данный иск о признании права собственности на самовольную постройку не подведомственен суду, и подлежит прекращению по пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ.

    В отношении застройщика (после вступления в силу Закона № 93-ФЗ) можно предопределить следующие правовые последствия возведения самовольной постройки.

    Во-первых, возведение самовольной постройки породит необходимость за счет собственных средств произвести снос (демонтаж) самовольной постройки (либо по негаторному иску владельца земельного участка, либо по собственной инициативе при отказе владельца земельного участка от узаконивания самовольной постройки и бездействии последнего).

    При иных обстоятельствах, использование застройщиком возведенной самовольной постройки возможно после признания и оформления права собственности на самовольную постройку за владельцем земельного участка, путем оформления обязательственно-правовых договорных отношений.

    Возможна также ситуация, при которой владелец земельного участка может произвести отчуждение земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, в связи с чем, бремя узаконивания самовольной постройки перейдет на застройщика.

    Рассмотрим условия, при которых возможно признание права собственности на самовольную постройку (предмет доказывания).

    Можно отметить, что внесенные изменения в ст. 222 ГК РФ не породили значительных структурных изменений в предмете доказывания по делам о признании права собственности на самовольную постройку.

    Абзац 3 пункта 3 статьи 222 ГК РФ каких-либо конструктивных изменений не претерпел.

    В редакции Федерального закона от 30.06.2006г. № 93-ФЗ указанная норма звучит следующим образом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

    Следовательно, при определении предмета доказывания по делам о рассмотрении споров о признании права собственности следует исходить из ранее определенных критериев технических характеристик и безопасности объекта самовольной постройки.

    Так, по мнению Щелкановой М., чтобы легализовать постройку после внесения изменений в пункт 3 статьи 222 ГК РФ, достаточно закрепить права на участок в соответствии с Земельным кодексом и подтвердить соответствие постройки градостроительным требованиям в компетентных органах.1

    При предъявлении иска о признании права собственности на самовольную постройку в порядке статьи 222 ГК РФ, такое право должно подтверждаться разрешительными актами компетентных органов местного самоуправления на строительство объекта недвижимости, а также осуществление строительства с соблюдением всех необходимых норм и правил.

    Поэтому к исковому заявлению о признании права собственности на вновь созданное недвижимое имущество истец в соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ должен приложить письменные документы, отвечающие требованиям статьи 68 АПК РФ о допустимости доказательств.2

    К таковым доказательствам могут быть отнесены:

    —    правоустанавливающие документы на земельный участок либо постановление администрации муниципального образования об отводе земельного участка для эксплуатации самовольной постройки (на сегодняшний день данное положение должно оцениваться с учетом действующей нормы статьи 222 ГК РФ в редакции Закона № 93-ФЗ);

  • технический паспорт на самовольную постройку;
  • адресная справка на строение;
  • заключение экологических органов;
  • техническое заключение о состоянии несущих конструкций самовольной постройки;

    —    заключение органов здравоохранения о соответствии возведенной самовольной постройки санитарным нормам и правилам;

  • заключение противопожарной службы о соответствии возведенной самовольной постройки противопожарным требованиям;
  • документы, подтверждающие возведение самовольной постройки (застройщиком либо лицом, обладающим вещным правом на земельный участок).

    На практике совокупность перечисленных доказательств, позволяет суду признать за истцом право собственности на самовольно возведенный объект.

    Высший Арбитражный Суд РФ в постановлении Президиума от 26.07.2005г. № 665/05 подчеркнул, что в соответствии с гражданским законодательством право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.1

    Необходимо также отметить, что в предмет доказывания, как и ранее, до вступления в силу Закона № 93-ФЗ, входит разрешенное использование (целевое назначение) земельного участка, занятого самовольной постройкой.

    Исходя из понятия самовольной постройки, сформулированного в пункте 1 статьи 222 ГК РФ, таковой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Пунктом 5 статьи 12 Постановления Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22.04.1998г. № 2405-II ГД «О повторном рассмотрении земельного кодекса РФ»1 предусмотрено, что самовольное изменение разрешенного использования земельных участков не допускается.

    Таким образом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не может быть изменено, в том числе судом.

    В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не может быть удовлетворено. Иное решение противоречило бы статьи 8 ЗК РФ, устанавливающей отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую.2

    Изменение разрешенного использования (целевого назначения) земель не входит в компетенцию суда, решение этого вопроса находится вне пределов юрисдикции суда.

    Действие пункта 3 статьи 222 ГК РФ (в ред. ФЗ от 30.06.06г. № 93-ФЗ) во времени. Законом № 93-ФЗ предусмотрено, что его положения вступают в силу с 1 сентября 2006 года, за исключением норм, устанавливающих размер пошлины за регистрацию некоторых сделок с объектами недвижимости, которые вступают в силу с 1 января 2007 года (ст. 13).

    Согласно пункту 1 статьи 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

    Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

    По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

    Как отмечалось выше, Верховным Судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006г. разъяснено, что самовольная постройка не может являться объектом гражданских прав1, следовательно, не может порождать гражданско-правовых отношений.

    При рассмотрении вопроса о применении нормы закона, касающейся института самовольной постройки, не являющегося объектом гражданских правоотношений, необходимо исходить из того, что моментом признания самовольной постройки объектом гражданских прав будет являться судебный акт о признании права собственности на нее.

    Норма пункта 3 статьи 222 ГК РФ с изменениями, внесенными Законом № 93-ФЗ, подлежит применению судом на момент принятия решения и распространяет свое действие на признание права собственности на объекты, созданные как до введения нормы, так и после.

    Факт предъявления в суд искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку сам по себе не порождает возникновение гражданских правоотношений относительно этой постройки. Дата подачи иска не может являться определяющим моментом в выборе нормы закона, подлежащей применению.

    Действие указанной нормы не является исключением из общих правил статьи 4 ГК РФ, а является частным случаем применения положений гражданского законодательства о действии закона во времени с учетом специфики института самовольной постройки.

    Критерии определения размера расходов, подлежащих возмещению застройщику следующие.

    Фактически внесенные изменения не породили уже сформированных судебной практикой критериев к определению размера расходов, подлежащих возмещению застройщику.

    Прежде всего, на мой взгляд, следует обратиться к правовой природе расходов, подлежащих возмещению застройщику.

    Представляется, что расходы, подлежащие возмещению застройщику не могут быть квалифицированы в качестве убытков, в соответствии со статьей 15 ГК РФ, поскольку на полное возмещение убытков может претендовать лицо, право которого нарушено (п. 2 ст. 15 ГК РФ), тогда как в данном случае, расходы возмещаются фактическому «правонарушителю», неправомерно осуществившему самовольную постройку, созданную на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданную без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

    Следовательно, расходы, подлежащие возмещению застройщику не могут содержать в себе реальный ущерб и упущенную выгоду, так как они понесены добровольно в своих интересах.

    В настоящее время, исходя из судебной практики, можно сделать вывод о том, что указанные расходы расцениваются судом как фактические документально подтвержденные застройщиком затраты.

    Данный подход к определению размера расходов обусловлен общим понятием самовольной постройки как совокупности строительных материалов.

    При распределении судом бремени доказывания между сторонами, необходимо учитывать то обстоятельство, что бремя доказывания факта понесенных затрат на возведение самовольной постройки возлагается на застройщика.

    По вопросу возможности применения рыночных цен на объект, признаваемый самовольной постройкой можно сказать следующее.

    Поскольку на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности самовольная постройка не является объектом гражданских правоотношений, объект самовольной постройки не подлежит стоимостной оценке наряду с другим недвижимом имуществом, включенным в гражданский оборот.

     

    До признания права собственности на самовольную постройку стоимостной оценке может подлежать только совокупность строительных материалов и фактических затрат застройщика по возведению постройки.

    Здесь необходимо вновь подчеркнуть, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30.06.2006г. № 93-ФЗ определяет то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом. Кроме того, может быть признано в предусмотренных законом случаях и в ином, установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

    Указывая на иной порядок узаконивания самовольной постройки, законодатель, по всей видимости, стремился указать на установленную Законом № 93-ФЗ возможность признания прав граждан на самовольные постройки в административном порядке.

    Из содержания Закона № 93-ФЗ видно, что его принятие было обусловлено необходимостью упростить процедуру государственной регистрации сделок с принадлежащими гражданам объектами недвижимости, правоустанавливающие документы, на значительную часть которых отсутствуют либо не соответствуют требованиям действующего законодательства.

    В этих целях Законом № 93-ФЗ предусмотрено внесение изменений в Земельный, Гражданский и Налоговый кодексы, Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и некоторые другие законодательные акты.

    В частности, внесенными Законом № 93-ФЗ изменениями определено, что земельные участки, предоставленные гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ без указания в документах вида права на них (собственности, пользования, владения, аренды), будут считаться предоставленными на праве собственности; признание и оформление права граждан на самовольную постройку может осуществляться во внесудебном порядке; норма Градостроительного кодекса РФ, устанавливающая перечень объектов, на строительство которых не требуется разрешения, распространена на ранее возведенные постройки.

    Однако, позитивное стремление законодателя по упрощению процедуры признания гражданами права собственности на самовольные постройки оставило без внимания, тот факт, что изменение нормы во благо скорейшей реализации одного закона, оставило без внимания процедуру практического применения измененного закона субъектами гражданских правоотношений в целом.

    Открытым остается вопрос об узаконивании самовольной постройки при условии, когда застройщиком и собственником земельного участка является одно лицо.

    Представляется, что в данном случае возможен лишь административный порядок узаконивания самовольной постройки, четкой процедуры которого в действующем законодательстве не предусмотрено.

    Неразрешенным остается вопрос относительно порока в правах на земельный участок при возведении самовольной постройки с незначительным застроем чужого участка. Такое часто бывает, когда непрофессионально проведено межевание на месте либо строители неправомерно застроили соседнюю территорию земельного участка. В данном случае есть выход разрешения данного вопроса: провести новое межевание земельных участков, изменив границы. Но, разумеется, такое возможно только по согласию владельцев земли.

    И это лишь некоторые аспекты, освещение которых по обыкновению будет возложено на судебные органы путем формирования соответствующей судебной практики при применении норм закона, объективно нуждающихся в законодательной доработке.

    В 2007 году общее количество поданных исков в суды составило 880 исков, в том числе было подано в суды Карасунского округа иска 82 иска, Центрального округа – 180 исков, Прикубанского округа – 96 исков, Западный округ – 188 исков.

    Анализируя количество дел, по которым удовлетворено исков по районным судам можно сделать следующий вывод. Из всех 82 исков, поданных в суды Карасунского округа, было удовлетворено 63 иска (76,8%), отказано в возбуждении всего по 1 иску (1,2%), оставлено без рассмотрения – 3 иска (3,6%), находится в производстве 14 исков (17,1%). На основании вынесенных решений Карасунского округа было снесено 23 объектов, а у судебных приставов в производстве находится 39 материалов.

    Из общего количества поданных в 2007 году 180 исков в суд Центрального круга было удовлетворено 16 исков (8,9%), отказано в возбуждении производства по 15 искам (8,3%), было оставлено без рассмотрения 1 иск (0,6%). В течение года находилось в производстве 148 исков (82,2%). Было снесено 9 объектов. У судебных приставов находилось в производстве 7 материалов.

    Анализируя статистику по Прикубанскому округу можно отметить следующее. Из общего количества поданных в 2007 году исков было удовлетворено 63 иска (65,6%). Было отказано в возбуждении производства по 7 искам, что составило 7,3% от всех поданных в данный суд. Среди общего количества поданных исков в суд Прикубанского округа было оставлено без рассмотрения 17 исков, или 17,7%. В производстве находилось 7 исков. На основании вынесенных судебных решений было снесено 14 объектов.

    На основании статистики Западного округа можно сделать следующие выводы. В суд Западного округа было подано 188 исков, из которых было удовлетворено ровно половина, то есть 94 иска. Было отказано в возбуждении производства по 8 искам (4,3%), а оставлено без рассмотрения столько же поданных исков. Находилось в производстве 78 исков. Снесено больше всего незаконно построенных объектов на основании решения суда – 38 объектов. У судебных приставов в производстве находилось 56 материалов.

    Из общего количества поданных исков в суды дел о признании права собственности на самовольную постройку было удовлетворено 276 исков, то есть 31,36% от всего количества поданных исков. Это довольно высокий показатель, свидетельствующий о том, что суды удовлетворяют почти треть поданных исков. В то же время отказано в возбуждении производство по 79 искам, что составляет 8,9%. В целом по всем суда города Краснодара отказано в возбуждении производства по 79 искам, или 9% от всех поданных. Оставлено без рассмотрения 35 исков (4). Находилось в производстве 488 исков (55,5%). На основании вынесенных судебных решений по всем четырем округам г. Краснодара было снесено 86 объектов. У судебных приставов находилось в производстве 101 материала.

     

    СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

     

  1. Конституция РФ: Принята 12 дек. 1993 г. в ред. ФКЗ от 21 июля 2007 г. М., 2007.
  2. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г. в ред. ФЗ от 6 декабря 2007 г. № 333-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
  3. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2 от 26 января 1996 г. в ред. ФЗ от 6 декабря 2007 г. № 333-ФЗ /// СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
  4. Градостроительный кодекс РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ, с изм. от 10 января 2003 г. // СЗ РФ от 11 мая 1998 г., № 19, Ст. 2069.
  5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
  6. Федеральный закон РФ от 30.06.06г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // КонсультантПлюс.
  7. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в РФ» // КонсультантПлюс.
  8. Указ Президиума ВС РСФСР от 12.06.1964г. «О порядке введения в действие гражданского и гражданского процессуального кодексов РСФСР» // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 416.
  9. Указ Президиума ВС РСФСР от 01.12.1977 «Об ответственности за самовольное возведение гражданами хозяйственных и бытовых строений и сооружений» // Ведомости ВС РСФСР. 1977. № 49. Ст. 1167.
  10. Постановление Пленума Верховного Суда РСФСР от 19.03.1975г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении статьи 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1975. № 6.
  11. Постановление Совмина СССР от 26.08.1948г. № 3211 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета СССР от 26.08.1948г. «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов» // СП СССР. 1948. № 5. Ст. 62.
  12. Постановление СНК РСФСР от 22.05.1940г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» // Собрание постановлений Правительства РСФСР. 1940.№ 11. Ст. 48.
  13. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // КонсультантПлюс.
  14. Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. // СЗ РФ. 2000. № 50. Ст. 4901.
  15. Богданов И.С., Деев А.В. Правовой режим объектов самовольного строительства: некоторые вопросы теории и практики // Закон. 2007. № 9.
  16. Валеева Л.Х. О некоторых проблемах, возникающих при разрешении судами споров о праве собственности // Вестник Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа. 2006. № 1. январь-февраль.
  17. Гаврюшенко О. О применении новой редакции статьи 222 ГК // Виртуальный клуб юристов. 13 декабря 2006.
  18. Гальперин М., Струнская О. Особый способ защиты – признание права. // ЭЖ-Юрист. 2005. № 33. август.
  19. Гражданское право России. Часть первая: Учебник / Под ред. 3. И. Цыбуленко. М., 2006.
  20. Гражданское право: в 2 т. Том I. Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. – М.: Издательство БЕК, 2004,
  21. Гражданское право: Учебник. 2-е изд. / Отв. ред. Е. А. Суханов. Т. 1. М., 2003.
  22. Гражданское право: Учебник в 3 т. Т. 1. / Отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой.–М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004.
  23. Гришаев С.П. Закон о дачной амнистии // СПС КонсультантПлюс); Маркова Л.С. О признании права собственности на самовольную постройку // Арбитражная практика. 2006. № 12
  24. Зинченко С.А., Галлов В.В. Признание права собственности на объект самовольного строительства // Вестник ВАС. 2005. № 8. С. 123 – 138.
  25. Жогов Д., Малета С. Государственная регистрация как внесудебный способ признания прав на самовольные постройки // Право и экономика. 2007.№3. С. 18 – 20.
  26. Марченко Ю.А. Легализация самовольной постройки // В курсе правового дела. 2006. № 21.
  27. Моргунов С. Правовые проблемы самовольной постройки // Хозяйство и право. 2004. № 5.
  28. Машкина Т.И., Вахитов Р.С. Правовой режим самовольных построек // Арбитражная практика. 2005. № 8.
  29. Киминчижи Е.Н. Запутанное регулирование самовольных построек II Российская юстиция. 2007. № 2.
  30. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // В сб.: Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998.
  31. Комментарий к Арбитражному процессуальному кодексу РФ (постатейный) под ред. В.В.Яркова // М.: Издательство «Волтерс Клувер». 2004.
  32. Кузьмина И.Д., Луконкина В.И. Правовой режим самовольной постройки // Вестник арбитражного суда. 2001. № 11.
  33. Мозолин В.П. // Комментарий к ГК РФ Ч. 1, М., 2004.
  34. Мананников О. Дамоклов меч самовольного строительства // Эж-Юрист, август 2004, № 31.
  35. Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2003 года, утв. Постановление президиума ВС РФ от 09.07.2003г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 12.
  36. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 июля 2005 г. № 665/05 // Вестник ВАС РФ. 2005. № 12.
  37. Постановление ГД ФС РФ от 22.04.1998г. № 2405-II ГД «О повторном рассмотрении земельного кодекса РФ» // Собрание законодательства РФ. 04.05.1998. № 18. Ст. 1999.
  38. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. (по гражданским делам) утв. постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 г. //Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2005. № 10. октябрь.
  39. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г. (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2006. № 9. сентябрь.
  40. Определение Конституционного Суда РФ от 25.03.2004г. № 85-О // Консультант Плюс: Версия Проф.
  41. Постановление Президиума ВАС РФ от 03.09.02г. № 4544/02 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 12.
  42. Попов М. Консультация // Бизнес — Адвокат. 2002. № 16.
  43. Пиджаков А.Ю. Правовые аспекты самовольной постройки // Правовые вопросы строительства. 2005. № 2.
  44. Пятков Д.В. Возникновение прав на самовольные постройки: проблемы правоприменения // Кодекс-Info. 2004. № 5 – 6.
  45. Савенко Л.И. Самовольная постройка. Проблемы правоприменительной практики // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа 2005. № 5.

  46. Сафонова А.В. Самовольная постройка // Стройэксперт. 2006. сентябрь
  47. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004.
  48. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права в России // Маттеи У., Суханов Е. А. Основные положения права собственности. –М.: Юристь, 1999.
  49. Толчеев Н. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. 2003. № 5. С. 33.
  50. Толчеев Н. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. 2003. № 5.
  51. Черепахин Б. Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М., 1962.
  52. Щелканова М. Способы легализации самовольной постройки // Консультант Плюс: Версия Проф.
  53. Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006. № 3. С. 18.
  54. Щербаков Н. Ответы на вопросы II Хозяйство и право. 2007. № 1. С. 136 –137.
  55. Дело № Ф08—1925/2007 от 18 апреля 2007 года. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
  56. Дело № Ф08-1925/2007 от 18 апреля 2007 года Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.
  57. Дело №Ф08-3451/2007 от 14 июня 2007 года Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа.

     

     

     

     

     


     

<

Комментирование закрыто.

MAXCACHE: 1.17MB/0.00055 sec

WordPress: 22.36MB | MySQL:118 | 2,531sec