Квартира как объект права собственности в гражданском праве

<

030914 2109 1 Квартира как объект права собственности в гражданском праве Конституционные гарантии прав обладателей вещных прав на жилые помещения могут быть реализованы лишь при условии грамотного законодательного закрепления, безупречной практической, в том числе судебной реализации идей частного права о собственности и иных вещных правах граждан на жилые помещения.

В настоящее время жилищная политика Российского государства претерпела значительные изменения в связи с переходом жилых помещений в частную собственность и соответственно, вовлечением их в сферу гражданского оборота, и потребовала тщательного законодательного урегулирования не только права собственности на жилые помещения, но и регламентации иных вещных прав граждан на эти объекты, позволяющих удовлетворить имущественные интересы в использовании собственных и принадлежащих иным лицам жилых помещений. За прошедшее десятилетие было принято большое количество нормативных правовых актов, связанных с реализацией права граждан на жилище, однако, закрепляемый ими правовой режим жилых помещений не мог быть признан адекватной юридической формой социальных и экономических процессов в Российской Федерации.

В то же время понятие «квартира» как объекта права законодательно не определено ни в Гражданском, ни в Жилищном Кодексе. В ГК РФ в ст. 289 говорится о квартире как объекта собственности, не раскрывая ее сущность: «Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома». В то же время ЖК РФ только в ст. 16 перечисляет квартиру как вид жилого помещения, не раскрывая ни самого понятия квартиры, ни права собственности на нее. Право собственности на квартиру в указанных кодексах рассматривает лишь как вид жилых помещений вообще. В то же время крайне актуально выделить квартиру как жилого помещения и особенности прав на нее. Собственник квартиры не вправе распоряжаться принадлежащей ему долей общего имущества дома отдельно от квартиры (п. 2 ст. 290 ГК РФ). С другой стороны, возникает вопрос о реализации им правомочий владения и пользования. Мы присоединяемся к мнению авторов, которые полагают, что во всех жилых зданиях, находящихся в собственности отдельных владельцев и муниципалитета, должны организовываться кондоминиумы, так как недвижимость — это специфический объект, которым нужно управлять.

Квартира, как и жилой дом, относится к жилой недвижимости ввиду неразрывной связи с землей. Необходимо отметить, что в настоящее время, в теории гражданского права нет единого подхода к определению понятия «квартира в многоквартирном доме». По мнению П. Седугина, квартирой является предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)1. Нам кажется, что недостаток указанного определения состоит в том, что отсутствует указания на главную особенности квартиры, а именно то, что она является частью другого объекта — многоквартирного дома. Другой автор, Н. Агафонова дополнительно выделяет два признака, отличающие квартиру от других видов жилой недвижимости (жилого дома и жилой комнаты в коммунальной квартире). Во-первых, этот то положение, что квартира представляет собой помещение, объединяющее жилую и всю обслуживающую ее площадь; во-вторых, квартира имеет выход (сообщение) в строение, эксплуатируемое несколькими собственниками квартир.2 На наш взгляд, указанная формулировка признаков также недостаточно верно отражает свойства квартиры, так как, неясно, что понимает сам автор под обслуживающими площадями. В площадь квартир включается площадь жилых и вспомогательных комнат. Последние имеют обслуживающее по отношению к жилым значение. Но эту же функцию выполняют и общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, не составляющие ее часть (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Следовательно, более правильным было бы указать не обслуживающую, а вспомогательную площадь. Во-вторых, квартира может иметь выход не только в помещение жилого дома, но и на улицу.

На наш взгляд, более приемлемо, определение квартиры, закрепленное во Временной методике оценки жилых помещений от 30 октября 1995 г.: «Это конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)».

Кроме того квартира как жилая недвижимость должна быть, во-первых, должно быть предназначено для постоянного, либо (в случаях, установленных законом) временного проживания, во-вторых, оно должно быть пригодно для постоянного проживания и, в-третьих, оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей.

<

Квартира как жилое помещение является отчасти неделимой вещью, так как многокомнатные квартиры с изолированными комнатами, являющихся по действующему законодательству делимыми вещами при условии наличия технических возможностей. Кроме этого квартире как виду помещений присущи такие родовые признаки, как: (1) пространственная замкнутость; (2) устойчивость структуры во времени, прочность, надежность; (3) вхождение в состав здания.

Признак пригодности жилого помещения для проживания связан с обеспечением прав граждан, непосредственно проживающих в данном жилом помещении, то признак предназначенности жилого помещения необходим для поддержания жилищного фонда и обеспечения прав граждан в целом, реализующих свои права в жилищной сфере. При этом, в отношении категории предназначенности речь должна идти о предназначенности для постоянного или временного проживания, а в отношении категории пригодности – исключительно о пригодности для постоянного проживания.

Кроме того квартира обладает таким признаком как самостоятельная оборотоспособность, который заключается в способности находиться в гражданском обороте и менять своих владельцев, присущ тем жилым помещениям, право собственности или иное вещное право, на которые зарегистрировано в государственном реестре.

Объективная ценность квартиры как жилого помещения выражается в обладании им общим для всех объектов гражданских прав качеством быть способным к удовлетворению законных интересов субъектов частных прав.

Квартира по своей сущности является сложной вещью, составленной искусственно из нескольких соединенных между собой частей, то есть помещений, непосредственно предназначенных для удовлетворения жилищных потребностей граждан, и подсобных помещений.

Полагаем, что понятие «квартира в многоквартирном доме» можно сформулировать следующим образом: квартира — конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании и предназначенного для ее обслуживания, подлежащая кадастровому учету.

В юридической литературе подчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома1.

Право на квартиру как на жилое помещение — это субъективное гражданское право на конкретное жилое помещение, а именно в данном случае, на квартиру, которое по юридической природе может быть вещным, обязательственным, корпоративным. Заметим, что указанное понятие не должно отождествляться, с одной стороны, с элементом общей правоспособности всякого физического лица (правом на жилище, правом на квартиру), с другой – с элементом специальной гражданской правоспособности физического лица, признанного нуждающимся в улучшении жилищных условий, приобрести право на жилое помещение по договору социального найма (правом на жилплощадь).

Удовлетворение жилищной потребности гражданина обеспечивается не комплексным субъективным правом, а комплексом различных по своей природе и отраслевой принадлежности субъективных прав. Гражданин, реализуя свое право на жилище (как элемент государственно-правового отношения), при наступлении соответствующих юридических фактов становится субъектом правоотношений, охватываемых нормами гражданского и иных отраслей права.

Система вещных прав граждан на жилые помещения включает в себя следующие элементы: (1) право собственности; (2) право легатария и право пожизненного проживания как разновидности узуфрукта и (3) право совместного проживания (права членов семьи собственника жилого помещения).

Право пользования жилым помещением легатария и право пожизненного проживания являются ограниченными вещными правами, характеризующимися своей личностной принадлежностью обладателям прав (следовательно, своей неотчуждаемостью), правом следования за жилым помещением, определением их содержания в завещательном отказе и договоре. Вещный характер этих прав диктует необходимость установления для них обязательной, а не добровольной государственной регистрации.

Вещные права на квартиру охватываются категорией вещных прав и входят в ее систему, поскольку обладают в целом теми же сущностными признаками, что и вещные права в обычном их понимании (абсолютный характер прав, непосредственное господство лица над жилым помещением, объектом является лишь индивидуально-определенная вещь (жилое помещение), защита с помощью вещно-правовых исков).

Между тем, вещные права на жилые помещения обладают спецификой, что связно с целевым характером использования жилого помещения. Данная особенность вещных прав на жилые помещения объясняет установление целого ряда законодательных пределов и ограничений осуществления вещных прав на жилые помещения, что позволяет, в свою очередь, определить «меру реальной юридической власти»1 над жилым помещением, которая предоставляется и гарантируется собственнику и иному обладателю вещного права действующим правопорядком. При этом, установление такого рода ограничений не лишает собственников принадлежащих им правомочий, это «не есть ограничения этих прав»2. «Сведение права собственности к абстрактной триаде правомочий владения, пользования и распоряжения отнюдь не всегда характеризует реальное содержание предоставляемых собственнику правомочий. Дело, следовательно, заключается не в количестве и не в названии правомочий, а в той мере реальной юридической власти над своим имуществом, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим правопорядком»3.

К особенностям вещных прав на жилые помещения относится также и то, что господство над жилым помещением, отношение к нему как к своему, должно обязательно подкрепляться актом государственной регистрации.

В силу названных особенностей, понятие вещных прав на квартиру следует определять как абсолютное субъективное гражданское право, предоставляющее управомоченному лицу возможность непосредственного господства над индивидуально-определенной вещью (жилым помещением), исключительное назначение которой состоит в проживании граждан, а также возможность отстранения от этой вещи всех других лиц посредством использования установленных в законе правомочий, защищаемое вещно-правовыми исками. 4

В рассматриваемом параграфе среди вещных прав выделены право собственности и иные вещные права на жилые помещения, сущность которых заключается в пользовании не своим, а чужим жилым помещением. В качестве отличительных признаков иных вещных прав на жилые помещения следует назвать: пользование чужим жилым помещением; производность и зависимость их от права собственности; ограниченный характер иных вещных прав; предопределение характера и содержания иных вещных прав непосредственно законом.

Определив отличительные признаки иных вещных прав на жилые помещения, учитывая принадлежность ограниченных вещных прав к общей категории вещных прав, автор предлагает под ограниченными вещными правами на жилые помещения понимать зарегистрированное в установленном законом порядке абсолютное гражданское право в ограниченном, точно определенном законом отношении, использовать чужое жилое помещение в своих интересах без посредства собственника.

Систематизировав существующие виды вещных прав на жилые помещения можно выделить систему вещных прав на жилые помещения по отношении к квартире, которая включает в себя следующие элементы:

1) право собственности граждан на квартиры как на жилые помещения, предоставляющее управомоченному лицу максимально дозволенное господство над вещью;

2) право легатария и право пожизненного проживания, выделяемых в силу специфики их содержания, как разновидностей узуфрукта;

3) право совместного проживания, включающего права членов семьи собственника квартиры. Пользование квартирой осуществляется посредством проживания в нем. Проживание это, однако, может иметь различный характер, а именно: самостоятельный, основанный на собственном вещном праве проживающего на данное помещение, либо производный, то есть основанный на чужом вещном праве на жилое помещение, а также фактах принадлежности к числу членов семьи обладателя самостоятельного вещного права и совместного проживания с последним. Отсюда и вид вещного права на жилое помещение – право совместного проживания или жилищные права членов семьи.

Второй и третий элементы, входящие в состав системы вещных прав на квартиры, объединяются их общей принадлежностью к иным вещным правам граждан на жилые помещения.
Экономический смысл данной категории прав заключается в возможности пользоваться квартирой, использовать его непосредственно для проживания. По мнению автора, поскольку осуществление права пользования квартирой происходит путем проживания в нем, не следует вводить дополнительных понятий, в том числе права проживания.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованной литературы

 

  1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 № 6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ)// Российская газета. – 25 декабря 1993 г.
  2. Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. в ред. ФЗ№ 74-ФЗ от 27 декабря 2009 № 365-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.
  3. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г. (в ред. ФЗ от 29.06.2009 № 132-ФЗ, от 17.07.2009 №145-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 24.07.2008 № 161-ФЗ, от 18.07.2009 №181-ФЗ) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
  4. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2 от 26 января 1996 г (в ред. ФЗ от 09.04.2009 № 56-ФЗ, от 17.07.2009 № 145-ФЗ) // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
  5. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ в ред. ФЗ от 03 июня 2009 г. № 121-ФЗ // Российская газета. 05 января 2005 г.
  6. Агафонова Н.Н. Право частной собственности граждан на квартиру: Автореф. дис… канд. юрид. наук. М., 1994.
  7. Гражданское право. В 2 ч. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. – М.: МТК «Восточный экспресс», 2010.
  8. Гражданское право / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 2. М., 2010.
  9. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 2009.
  10. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. М.: ИНФРА-М-НОРМА, 2007.

 

 


 

<

Комментирование закрыто.

WordPress: 22.77MB | MySQL:118 | 1,395sec