Квартира как объект права собственности

<

031114 1729 1 Квартира как объект права собственности

1. ПОНЯТИЕ КВАРТИРЫ КАК ЖИЛИЩА: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

 

1.1. Квартира как место жительства и место пребывания

 

Понятие «жилище» введено Конституцией РФ (ст. 25, 40), хотя оно не получило в ней своего легального определения. Гражданское законодательство не использует этот термин при определении самостоятельных объектов гражданских прав, а употребляет в этом качестве лишь его конкретные разновидности — жилой дом, квартира, жилое помещение и др., составляющие в совокупности понятие жилища. То же самое следует сказать и о комплексном жилищном законодательстве, в состав которого входит его часть — нормы гражданского законодательства, что вряд ли правильно, поскольку отраслевое законодательство должно соответствовать конституционному. Очевидно, понятие надлежит раскрыть в разрабатываемом новом российском жилищном законодательстве. 1

Гражданский кодекс установил, что жилые помещения, включая квартиры, предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе более использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, сдача квартир и жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников — граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Понятие «жилище» выражает функциональное объективное назначение его составляющих, присущее каждому из названных сооружений жилища, предназначенных прежде всего для постоянного проживания человека. Данное понятие и относимо и к понятию «квартира»

Квартира как жилище — это место жительства, избранное гражданином, и специальное сооружение, в той или иной мере отвечающее этому назначению. Место жительства гражданский закон определяет как место постоянного или преимущественного проживания граждан (ст. 20 ГК). Таким образом он, с одной стороны, указывает на его зависимость от волеизъявления проживающих, что косвенно и субъективно характеризует понятие жилища, и, с другой стороны, прямо определяет функциональное объективное назначение объектов жилища как сооружения. Вместе с тем жилище как сооружение в правовых отношениях собственности (гл. 18 ГК) и отдельных видах обязательств (гл. 35 ГК) характеризуется по-разному: один и тот же объект в отношениях собственности именуется как место «для проживания» (ст. 288 ГК), а в отношениях коммерческого найма (ст. 673 ГК) как место постоянного проживания. Понятие договора найма жилого помещения, ГК, давно именуется в юридической литературе договором коммерческого найма жилого помещения, в отличие от другого договора жилищного найма — социального найма.

Квартира как жилище как искусственное, рукотворное сооружение — это категория не субъективного восприятия, а объективного целевого использования, заложенного на стадии проектного замысла еще до начала строительства или реконструкции жилого дома безотносительно к использованию жилища фактически.

Ст. 15 ЖК РФ от 29 декабря 2004 г. дает следующее определение: «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства»1.

Понятие квартиры законодательно не раскрыто, но ЖК РФ в ч. ст. 16 к видам жилых помещений относит квартиру.

Квартира как составная часть и основная ячейка жилого дома несет на себе отпечаток функции и потребительских качеств жилого дома. Она технически и санитарно изолирована от других смежных жилых ячеек дома, структурно состоит из одной, двух или более смежных комнат (жилых помещений) — как обособленных (изолированных) одна от другой, так и необособленных (смежные изолированные и неизолированные: проходные и запроходные), обеспечена условиями для ведения домашнего хозяйства, имеет индивидуальный путь сообщения с местами общего пользования жилого дома. Отдельная квартира предназначена для проживания и ведения домашнего хозяйства одной семьи. В коммунальной квартире в отличие от отдельной ее смежные жилые помещения используются для проживания и ведения домашнего хозяйства более чем одной семьей. Такая квартира конструктивно не пригодна для использования.

Юридически квартира считается:

— отдельной, если ее жилые помещения являются единым самостоятельным объектом права неразделенной собственности и других вещных прав либо единого договора соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования;

— коммунальной, если ее жилые помещения являются объектами двух и более самостоятельных прав собственности либо двух и более договоров соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования.

Квартира выделяется как реальный индивидуально определенный объект собственности, исходя из интересов тех, кто составляет в ней семейную общность, ведущую единое домашнее хозяйство, без образования общей собственности на другие квартиры в том же многоквартирном жилом доме. По такому принципу наделялись правом собственности проживающие в отдельных квартирах в процессе приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, равно как и проживающие в жилых помещениях коммунальных квартир.

Избранное ГК понятие «проживание» применительно к отношениям собственности на квартиру как на объект жилища и не отличается ничем от временного проживания в гостинице (кемпинге) или садовом домике в течение летнего сезона. Жилое помещение, предназначенное «для проживания граждан», становится не столько местом их жительства, сколько местом пребывания, что, как следствие, отражается на снижении санитарных и технических конструктивных требований к помещению.

Квартира как жилое помещение, предназначенное для постоянного или преимущественного проживания, является центром жизненных интересов проживающих, сосредоточением их личных и экономических интересов, что соответствует определению постоянного места жительства в международно-правовой практике Российской Федерации при заключении соглашений с иностранными государствами об избежании двойного налогообложения доходов и имущества. Такое понимание назначения квартиры как жилого помещения выводит санитарные и технические конструктивные требования к помещению на более высокий — «достойный жизненный уровень» для каждого человека, провозглашенный Всеобщей декларацией прав человека и Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах. 1

В уяснении функционального назначения квартиры как жилища, а, следовательно, и замкнутого перечня его объектов важно его отграничение, проводимое Конституцией РФ (ст. 27) и Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»2, от смежного понятия «место пребывания граждан». Названный Закон выстраивает отдельный ряд объектов временного пребывания граждан, к которым кроме квартиры, относят здания (строения) гостиниц, мотелей, кемпингов, турбаз, пансионатов, домов отдыха и санаториев, предназначенных для временного проживания.

Необходимость временного пребывания людей в зависимости от характера преследуемых целей обусловливает возведение сооружений с таким набором потребительских свойств, характеристик, которые имеют широкий диапазон вариантов — от капитальных зданий до некапитальных строений и сборно-разборных конструкций, не относящихся к категории недвижимости.

 

1.2. Назначение и потребительские свойства квартиры как жилища

 

Удовлетворение потребности в длительном проживании предопределяет обособленный тип жилища и квартиры с присущими только ему потребительскими свойствами, характеризующими жилую площадь этого пространства в качестве объекта, пригодного для постоянного или преимущественного проживания с ведением семьей домашнего хозяйства.

Квартира как жилище должно отвечать таким типовым потребительским качествам, как постоянство и всепогодность сооружений, его недвижимость, фундаментальный характер, условия для ведения проживающими в нем домашнего хозяйства, а также обязательный предъявляемый к жилому дому минимальный стандарт (с учетом местных условий) санитарных и технических требований, создающих состояние пригодности сооружения к проживанию в течение длительного времени (срок службы в эксплуатации). Именно поэтому жилище заселяется на постоянной основе, его жилая площадь пригодна для указанных целей.

Отдельные потребительские свойства объектов недвижимости того и другого ряда (место жительство и место пребывания) близки, что зачастую служит основанием для использования площади гостиниц, пансионатов, домов отдыха в условиях чрезвычайных обстоятельств или военного времени по иному целевому назначению (расселения пострадавших, временных переселенцев, эвакуированных, беженцев и т.п.) без изменения в установленном порядке титульной принадлежности этих объектов.

В то же время близость потребительских характеристик квартир, жилых домов и названных объектов недвижимости служит основанием для использования жилища в качестве места временного пребывания. Это зависит от субъективных намерений лица. Его нахождение в квартире или жилом помещении, не являющемся для него местом постоянного жительства, в качестве собственника дачи (садового домика), временного жильца, нанимателя по краткосрочному договору найма, арендатора на дачный сезон и т.п. с точки зрения права оценивается как положение временно пребывающего, регистрируемого по правилам мест пребывания, а не места жительства. Таким сроком первоначально считался срок в 3 месяца, затем он был увеличен до 6 месяцев с возможностью его дальнейшей пролонгации1.

Возможность временного проживания в помещении отдельных лиц не влияет на изначальное объективное функциональное назначение квартиры и жилища как места постоянного жительства других лиц, использующих жилище в целом по своему назначению.

Таким образом, необходимо выполнение значительного числа существенных условий для достижения такого технического и санитарного состояния строения, при котором оно могло бы быть признано пригодным к постоянному или преимущественному проживанию, т.е. признанию его жилым домом независимо от того, будет ли оно фактически использоваться в таком качестве.

Объектом конституционно провозглашенного права граждан на квартиру как жилище является не жилище в широком смысле, а в собственном смысле слова — как место постоянного или преимущественного проживания граждан, в состав которого входит ограниченное число объектов, т.е. включающем не все объекты, в которых могут проживать или пребывать люди. Жилище в собственном смысле этого слова охватывается таким обобщающим понятием, как жилищный фонд, интегрирующим те его разновидности, которые только и являются объектами гражданских прав. 1

Находящиеся на территории страны жилые дома, а также жилые помещения в других строениях (которыми могут быть нежилые строения) образуют жилищный фонд независимо от форм собственности.

Жилой дом безотносительно к числу квартир в нем является первичной жилой ячейкой, обеспечивающей здоровые жилищные условия для постоянного проживания именно своей цельностью, системностью инженерного решения проблем жизнеобеспечения замкнутого пространства, каким является жилое помещение.

Жилым домом считается здание (строение) капитальной застройки постоянного типа, предназначенное и пригодное для постоянного проживания, принятое в эксплуатацию в установленном порядке, правоустанавливающие документы на которое признаются государством, заселяемое на постоянной основе.

Из круга объектов, охватываемых широким понятием «жилище», как его формулирует законодатель, подлежат исключению также те, которые расходятся с его характеристиками как недвижимости. В их числе — жилище нетрадиционного типа (кочевых народностей), передвижные единицы (вагон, фургон, прицеп, баржа), а также самовольно построенные дома (строения), здания (строения), построенные для постоянного проживания, но не принятые в эксплуатацию в установленном порядке.

По данным Европейской экономической комиссии ООН, жилище представляет собой предназначенное для жилья здание постоянного типа, его обособленные структуры с соответствующими принадлежностями (комната, ряд комнат) для ведения домашнего хозяйства, которое построено, перестроено, приспособлено и т.п., имеющее общие сообщения с внешней средой (выход на улицу, во двор, земельный участок) и сообщения во внутреннем пространстве здания (коридоры, лестницы, террасы)1.

Международный стандарт исключает из состава жилищного фонда примитивные (полупостоянные) и импровизированные строения (бараки и избы). В СССР статистика относила к баракам строения временного типа, рассчитанные на короткий срок службы и предназначенные обычно для общежития. Однако бараки использовались не только как общежития, но и как основной фонд заселения на общих основаниях, подлежащий в последующем освобождению от проживающих. Избы вообще представляют широко распространенную форму застройки. Как в СССР, так и в Российской Федерации и бараки, и избы входили и входят в состав жилищного фонда.

Подчиненное задачам статистики определение не содержит таких не менее важных других социальных критериев пригодности жилой площади к постоянному проживанию, как то: отвечает ли она минимальному социальному стандарту проживания, признается ли государством в качестве жилья, поскольку жилая площадь по своему назначению должна обеспечивать здоровые условия постоянного проживания граждан.

Назначение жилища, квартиры и других строений фиксируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Его изменение осуществляется в том же порядке, как и устанавливается. Использование жилища не по назначению ведет к негативным последствиям для его собственника (ст. 293 ГК), что оценивается законом как бесхозяйственное содержание жилого дома (жилого помещения), ведущее к его разрушению. Если собственник не изменит своего поведения после предупреждения органом местного самоуправления о необходимости устранить нарушения и к тому же если дом (жилое помещение) разрушается, то после истечения назначенного соразмерного срока для ремонтных работ дом (жилое помещение) по судебному решению может быть продан с публичных торгов. Виновному собственнику лишь выплатят вырученные от продажи средства. В таком же порядке прекращается право собственности и по другим основаниям бесхозяйственного содержания дома (жилого помещения) — систематического нарушения прав и интересов соседей, разрушения дома, жилого помещения.

<

 

2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА КВАРТИРУ КАК ЖИЛИЩЕ

 

2.1. Понятие права собственности на квартиру

 

Круг объектов жилища, определяемых гражданским и жилищным законодательством, в основном совпадает. Жилищное законодательство как комплексное1 заимствует понятийный аппарат гражданского права в той части, в какой оно регулирует отношения, предметом которых является жилище, находящееся в собственности или переданное в пользование участникам этих отношений. При этом жилищное законодательство восполняет недостаток гражданско-правового регулирования, избегающего давать определения употребляемым понятиям, и наполняет их своим содержанием.

ГК РФ как базовый закон в системе актов гражданского законодательства, к сожалению, не дал системного исчерпывающего перечня объектов жилища, имеющих самостоятельное значение в хозяйственном обороте, хотя в кодексе содержится не только общая гл. 6 об объектах гражданских прав, но и специальная гл. 18 о самостоятельных объектах жилища как собственности, которая не распространяется на отношения, объектами которых являются места пребывания граждан.

Выделены самостоятельные объекты права собственности и других вещных прав, не получившие развития в ранее действовавшем гражданском законодательстве. Это квартира (ст. 289 ГК) и многоквартирный жилой дом (ст. 290 ГК). Понятие «жилое помещение» используется не только как обобщающее названных двух понятий, но и как самостоятельное, дополняющее их (ст. 288, 673 ГК). Содержание самостоятельного объекта, дополняющее понятия «квартира» и «многоквартирный жилой дом», закон не поясняет и не конкретизирует. Ранее понятие «жилое помещение» употреблялось применительно к отношениям найма и не трактовалось в качестве объекта права собственности на жилой дом.

Согласно ст. 289 ГК квартира как объект права собственности состоит из жилых комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования дома, улицей, двором, придомовым земельным участком. Ее планировка и параметры фиксируются в поквартирной экспликации, имеющей правоустанавливающее значение. В техпаспорте фиксируются потребительские свойства жилого помещения в соответствии с функциональным назначением.

Согласно ст. 290 ГК наряду с квартирой собственнику принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, находящееся как в пределах квартиры -сети газо- и водоснабжения и канализации, так и за ее пределами — места общего пользования, общие строительные конструкции дома, придомовой земельный участок и находящиеся на нем элементы инфраструктуры: транспортные дороги, пешеходные дорожки, многолетние зеленые насаждения, водоемы, бассейны, подсобные объекты и т.п.

Эти объекты, включая дом, определяются как кондоминиум. Доля в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих собственнику помещений, если товариществом не установлен иной порядок). Размер земельной доли в кондоминиуме устанавливается умножением площади помещения на удельный показатель, определяемый в установленном Правительством РФ порядке.

Соотношение квартиры и доли в общей собственности в кондоминиуме — это соотношение главной вещи и ее принадлежности. Принадлежность следует за судьбой главной вещи, поэтому собственник квартиры не вправе распоряжаться ее принадлежностью (долей в кондоминиуме) раньше, чем главной вещью. Отчуждая квартиру, собственник одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на кондоминиум.

О наличии такого самостоятельного объекта, как жилой дом, безотносительно к количеству имеющихся в нем квартир, в общей гл. 6 об объектах гражданских прав не говорится ничего, а в специальной гл. 18 он называется, но косвенно, по частным случаям — во-первых, относительно невозможности размещения в доме промышленного производства (ст. 288 ГК РФ) — запрета, который уже был закреплен жилищным законом (ст. 16 ЖК РФ), а во-вторых, по поводу возможного перехода права собственности на жилой дом к другому лицу (ст. 292).

Все эти объекты без исключения могут быть как объектами права собственности и других вещных прав, так и объектами договорных отношений, что не допускалось ранее гражданским и жилищным законодательством.

Если вводится новое понятие — такое, как «многоквартирный жилой дом», то, очевидно, что должна быть и его противоположность — «индивидуальный жилой дом». Но о существовании последнего как самостоятельного объекта права собственности и других вещных прав мы узнаем не из головного закона отрасли гражданского законодательства, каким является ГК, а из головного закона другой отрасли российского законодательства — жилищного — Закона об основах федеральной жилищной политики (ст. 7), а также Закона об ипотеке (ст. 74), регулирующего отношения ипотечного кредитования жилищного строительства, т.е. решающего узкую, частную задачу регулирования.

При таком размещении нормативного материала может сложиться впечатление, что понятие «индивидуальный жилой дом» не имеет общего значения как самостоятельный объект права собственности и правомерна его замена другими понятиями, объектами, например «квартира», «жилое помещение».

Однако такая подмена необоснованна. Это наглядно можно проиллюстрировать в случае с приватизацией индивидуального или одноквартирного жилого дома.

С передачей в собственность проживающих в таком жилом доме единственной квартиры создается впечатление, что образуется общая собственность граждан и государства (муниципального образования) на дом в целом. В действительности общая долевая собственность в результате приватизации единственной квартиры индивидуального жилого дома у ее участников не образуется; дом целиком переходит в собственность проживающих в нем граждан и именно им он принадлежит на праве собственности. Общая долевая собственность с государством (муниципальным образованием) возникла бы лишь в том случае, если бы у государства (муниципального образования) оставалась в собственности еще какая-то часть общей площади квартиры (дома), поскольку доля в общем имуществе дома (несущие конструкции дома, его инженерная часть и т.п.) определяется пропорционально общей площади жилого помещения. Но в данном случае оно без остатка перешло к другим собственникам. Чтобы исключить коллизию возникновения при приватизации индивидуального жилого дома общей с государством (муниципальным образованием) собственности, должна быть использована соответствующая терминология: речь должна идти не только о жилом помещении или квартире об индивидуальном жилом доме. 1

Жилой дом, безотносительно к количеству имеющихся в нем квартир, сложное образование, оставаясь в целом технологически неделимым, единым инженерным сооружением, может быть технически и санитарно делим на составляющие ячейки, не теряющие связи с общим интегрирующим домовым хозяйством и тем самым обеспечивающим жизнедеятельность людей в квартирах. В отличие от ГК 1964 г. и ЖК, ГК РФ предусмотрел юридическое деление права собственности на жилой дом на квартиры, не ограничиваясь при этом признанием права собственности на квартиру. Оно продолжено дальнейшим делением квартиры на жилые помещения (комнаты), а также в границах права собственности на реальный объект — на бесконечные идеальные доли в общей собственности множества субъектов, части квартиры, где причитающаяся собственнику доля катастрофически не совпадает с реальными размерами занимаемой им фактически общей с остальными собственниками площади.

 

2.2. Иные вещные права на квартиру как на жилище

 

Кроме реальных самостоятельных объектов права собственности на квартиру как жилище сохраняются и идеальные доли в общей собственности на жилище, правила регулирования которых имеют общий характер.

Юридически значимые требования к квартире как жилищу складываются из определения его назначения, содержащегося в специальных нормах ГК о праве собственности на жилище (ст. 288), характеристик объектов договорных жилищных отношений (ст. 672, 673), а также норм жилищного законодательства (ст. 16, 17 нового ЖК).

Требование изолированности было впервые нормативно установлено еще в ГК 1964 г. (ст. 300) и повторно в ЖК РСФСР 1983 г (ст. 52), а также в ст. 15 ЖК РФ 2004 года применительно к нанятому жилому помещению, которое не совпадало с объектами права собственности. Жилое помещение как объект найма состояло «из квартиры либо одной или нескольких комнат» (ст. 52, 131 ЖК 1983 года). Жилой дом или часть его могли быть предметом найма, но жилое помещение не было объектом права собственности. Его заменяло понятие части жилого дома. Жилое помещение было объектом наемных отношений.

Российскому гражданскому законодательству при определении предмета выдела не нужно специально прибегать к такому понятию, как изолированная часть дома, поскольку оно ввело в качестве самостоятельных объектов права собственности понятия квартиры, жилого помещения, которые сами по себе являются носителями необходимой изолированности.

Юридически значимым требованием является также пригодность жилого помещения к постоянному проживанию. Однако российское гражданское законодательство потребительским качеством такого рода наделило лишь жилые помещения, предоставляемые по новому предусмотренному в ГК договору жилищного найма — коммерческого найма (ст. 673), отграничив таким образом эти отношения от других жилищных отношений, что вряд ли допустимо, поскольку наличие этого качества — неотъемлемый признак жилья не коммерческого найма, а универсальное требование не только в наемных отношениях, но и в отношениях собственности на жилище.

В вопросах определения пригодности жилого помещения к проживанию ГК (ст. 673) отсылает к жилищному законодательству. Признание жилых домов непригодными производится в порядке, определяемом Правительством РФ (ст. 18 нового ЖК).

Пригодным для проживания на постоянной основе считается жилой дом, расположенный на территории, не представляющей опасности для проживания (за пределами, например, санитарно-защитной зоны предприятия), имеющий удовлетворительное техническое состояние строительных конструкций и инженерного домового оборудования, при наличии жилой площади, отвечающей установленным нормативам по размеру, естественной освещенности, шуму, вибрации, оборудованной видами благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта (водоснабжение, водоотведение, отопление и т.д.).

Именно последнее определяет минимальный социальный стандарт пригодности жилого дома, жилого помещения для проживания.

Конструктивно жилой дом может быть обособленно индивидуальным, имеющим единственную квартиру, сообщающуюся непосредственно с окружающей средой (земельным участком, улицей), либо многоквартирным, т.е. с числом квартир, начиная от двух и более.

По данным Европейской экономической комиссии ООН самостоятельную категорию составляют не только одноквартирные жилые дома, но и двухквартирные. В российских условиях требуется легитимное основание разграничения одноквартирного и многоквартирного дома, которого нет.

Понятие «жилой дом» — видовое, «здание» – родовое, первое — однофункциональное, второе — многофункциональное. Здание может быть производственным, торговым, складским, канцелярским (административным) и т.д. В жилом доме возможно наличие нежилых помещений названного целевого использования, но дом считается жилым, если жилая площадь составляет большую его часть.

Именно такая разновидность здания как жилой дом первичная жилая ячейка, тип жилища. В крестьянском (фермерском) хозяйстве жилой дом может быть использован для ведения хозяйства. Однако размещение в жилом доме промышленного производства законом запрещено (ст. 288 ГК, ст. 17 нового ЖК).

Разграничение понятий здания и жилого дома имеет юридическое значение. Норма, адресованная отношениям, объектом которых является жилой дом, не распространяется на отношения, где объект — здание. В то же время нормы, адресованные отношениям, объектом которых являются здания, распространяются и на отношения, объект которых — жилые дома. Но лишь в той части, в какой они не противоречат специальным нормам, регулирующим отношения, где в качестве объекта выступают жилые дома (гл. XII и XIII Закона об ипотеке).

Как объекты права собственности и других вещных прав здание и жилой дом существенно разнятся между собой. Применительно к зданию такие изолированные его ячейки, как например нежилое помещение, этаж здания, законом не установлены в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Поэтому основная единица юридического деления в общей собственности на здание — его часть, выраженная идеально (арифметически), а раздел и выдел в общей собственности на здание также выражаются частью дома, не содержащей требования о ее изолированности.

Квартира как основная часть и ячейка жилого дома несет на себе отпечаток функции и потребительских качеств жилого дома. Она технически и санитарно изолирована от других смежных жилых ячеек дома, структурно состоит из одной, двух или более комнат (жилых помещений) — как обособленных (изолированных) одна от другой, так и необособленных (смежные изолированные и неизолированные: проходные и запроходные), обеспечена условиями для ведения домашнего хозяйства, имеет индивидуальный путь сообщения с местами общего пользования жилого дома. Отдельная квартира предназначена для проживания и ведения домашнего хозяйства одной семьей. В коммунальной квартире, в отличие от отдельной, ее смежные жилые помещения используются для титульного проживания и ведения домашнего хозяйства более чем одной семьей, хотя такая квартира конструктивно не пригодна для подобного использования. Юридически квартира считается:

— отдельной, если ее жилые помещения являются единым титульным самостоятельным объектом права неразделенной собственности и других вещных прав либо единого договора соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования;

— коммунальной, если ее жилые помещения являются объектами двух и более титульных самостоятельных прав собственности либо двух и более договоров соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования.

Квартира выделяется как реальный индивидуально определенный объект собственности исходя из интересов лиц, составляющих в ней семейную общность, ведущую единое домашнее хозяйство. По такому принципу наделялись правом собственности лица, проживающие в отдельных квартирах, в процессе приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, равно как и проживающие в жилых помещениях коммунальных квартир в начавшейся приватизации коммунальных квартир.

Жилые помещения — часть многокомнатной квартиры, состоящей из изолированных комнат.

Специальными нормами гл. 18 ГК требования к жилому помещению применительно к отношениям собственности не сформулированы, однако они выражены относительно жилого помещения как объекта отношений найма (коммерческого и социального).

Общая совместная или долевая собственность возникает в границах отдельной квартиры или жилого помещения коммунальной квартиры у участников (бывших участников) семейных отношений, которым принадлежит эта квартира или жилое помещение в коммунальной квартире по разным основаниям (в порядке приватизации, брачного договора, наследования, в силу закона, приобретения).

В многоквартирном жилом доме или коммунальной квартире общая долевая собственность возникает у всех собственников отдельных квартир, собственников жилых помещений коммунальных квартир (домовладельцами) на общее имущество дома (квартиры), обусловленное единым технологическим жизнеобеспечением дома.

Размер доли в общем домовом (квартирном) имуществе определяется для каждого собственника пропорционально находящейся в его собственности общей площади отдельной квартиры или жилой площади помещения в коммунальной квартире.

Квартира в многоквартирном доме (жилое помещение в коммунальной квартире) является главной вещью, а общее имущество многоквартирного жилого дома (коммунальной квартиры) имеет значение принадлежности главной вещи, поскольку они Связаны технологически общим назначением и домовое (квартирное) имущество призвано обслуживать главную вещь (ст. 135 ГК).

Как следствие такого соотношения, принадлежность следует судьбе главной вещи. Изменить его соглашением домовладельцев нельзя, поскольку оно предписано законом (ст. 290 ГК). Правда, закон установил эту пропорцию применительно к структуре отношений собственности в многоквартирном доме, от которой, однако, структура соответствующих отношений в коммунальной квартире ничем не отличается. Из этого соотношения вытекает и норма закона (ст. 290 ГК), согласно которой домовладелец не вправе отчуждать свою долю в праве собственности па общее имущество жилого дома (коммунальной квартиры), а также совершать иные действий (например, раздел и выдел доли из общей собственности), влекущее передачу доли отдельно от права собственности на отдельную квартиру, а следовательно, и на жилое помещение в коммунальной квартире.

Отсюда, доля в общем домовом (квартирном) имуществе не имеет самостоятельного юридического значения. Если приобретается отдельная квартира (жилое помещение в коммунальной квартире), неизбежно приобретается и ее (его) неизменный спутник — доля в праве собственности на общее домовое (квартирное) имущество, что не следует даже оговаривать в условиях договора, поскольку это закреплено законом.

Рассмотренное соотношение неизбежно исключает возможность применения правила ст. 250 ГК о приоритете в покупке предложенной к продаже отдельной квартиры (комнаты в коммунальной квартире) для домовладельцев других квартир (жилых помещений в коммунальной квартире), каким наделен участник общей долевой собственности.

Иной правовой режим складывается по поводу отношений собственности в границах индивидуально-определенной отдельной квартиры (жилого помещения коммунальной квартиры), а следовательно, и индивидуального (одноквартирного) жилого дома.

Прежде всего, здесь возможна не только общая долевая, но и совместная собственность граждан (супругов, всех членов семьи и лиц, утративших семейные связи, относительно приватизированной квартиры; членов фермерского (крестьянского) хозяйства). И потому применяется правило ст. 250 ГК, которое позволяет избежать разрушения имущественной собственности семьи.

Выдел доли требует соблюдения еще одного условия. Выделяемое жилое помещение должно стать самостоятельным объектом права собственности, а таким помещением технически и санитарно может быть лишь изолированное помещение или переоборудованное в таковое без нанесения несоразмерного ущерба квартире, хотя и трансформирующее ее из отдельной в коммунальную.

3. СУБЪЕКТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА КВАРТИРУ КАК ЖИЛИЩЕ

 

3.1. Субъекты права собственности и иных вещных прав на квартиру как жилище

 

Ведется государственный учет жилищного фонда независимо от форм собственности, в том числе специализированных жилых домов (общежития, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов), квартир, служебных жилых помещений, иных жилых помещений в других строениях, пригодных для проживания.

Такой учет преследует цель получения информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости учитываемых объектов и изменении этих показателей. Он проводится специализированными государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации (БТИ). Инвентаризационные сведения и данные обязательны для осуществления государственной регистрации прав на недвижимость. БТИ, проводя паспортизацию жилых домов и жилых помещений, оформляет технический паспорт домовладения, квартиры, жилого помещения при приемке жилых домов в эксплуатацию или при включении жилого помещения в состав жилищного фонда. Данные технического паспорта обновляются согласно постановлению Правительства РФ от 13 октября 1997 г. не реже одного раза в 5 лет1.

Право собственности субъекта на недвижимость фиксируется учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента государственной регистрации в этом реестре возникает право собственности на приобретенное жилье, в том числе и при приобретении жилья в процессе его приватизации. Закон не содержит каких-либо запретов на обладание правом собственности на жилище для какой-либо категории лиц из числа тех, кто вправе быть собственником.

Если собственниками государственного и муниципального жилищных фондов являются соответственно государство в лице Российской Федерации и ее субъектов и муниципальные образования, то вещными правами относительно закрепленных за ними жилищных объектов наделены федеральные и субъектов Федерации государственные унитарные предприятия, которым они переданы и закреплены собственниками в хозяйственное ведение (ст. 294, 295 ГК) или соответственно казенные предприятия и государственные (муниципальные) учреждения, которым они переданы ими и закреплены собственниками в оперативное управление (ст. 296— 298 ГК).

При этом федеральный жилищный фонд подлежит передаче в муниципальный1, что постепенно реализуется.

Лица, постоянно проживающие в отдельной или коммунальной квартире по договору социального найма, согласованно становятся ее собственниками в силу договора передачи квартиры (комнаты) в их собственность в порядке приватизации, заключаемому нанимателем и совместно с ним проживающими членами его семьи, а также лицами, утратившими семейные связи» но продолжающими проживать по этому договору, с одной стороны, и уполномоченными собственником лицами (государственные и муниципальные предприятия и др.), с другой стороны. Собственник жилищного фонда не вправе отказать указанным лицам в приватизации занимаемого ими жилого помещения.

Смерть гражданина, изъявившего при жизни желание стать собственником нанятого жилого помещения и обратившегося с заявлением об этом до оформления договора передачи или до государственной регистрации права собственности, не служит основанием к отказу его наследникам о включении жилого помещения (или его части) в наследственную массу, поскольку наследодатель при жизни выразил свою волю стать собственником.

Наниматель и проживающие совместно с ним лица по договору найма (коммерческого найма) или аренды в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также лица, проживающие в домах и жилых помещениях специализированного жилищного фонда, не имеют права на приватизацию данных жилых помещений. Администрации предприятий и учреждений предоставлено право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений в порядке исключения.

Принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фондов являются бесплатность и однократность.

Право собственности на отдельную квартиру или жилое помещение в коммунальной квартире возникает у проживающих на таких же условиях, на каких они пользовались соответствующей площадью согласно договорным отношениям (равным или неравным), т.е. на праве совместной или долевой собственности. Несовершеннолетние, участвующие в приватизации жилого помещения наравне с совершеннолетними, не утрачивают права еще раз приватизировать другую жилую площадь по достижении совершеннолетия.

Определенные особенности характеризуют возникновение права собственности на жилое помещение в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов — ЖСК, ЖК). Если член ЖСК (ЖК) выплатил полностью паевой взнос, равный строительной стоимости квартиры, он приобретает право собственности на полностью оплаченную квартиру в силу факта оплаты. Причем это не является приватизацией жилого помещения, поскольку она может иметь место только в государственном и муниципальном жилищном фондах.

В отличие от приватизации, когда правом собственности наделяется каждый проживающий, собственность на кооперативную квартиру принадлежит только члену кооператива (пайщику), а если она относится к имуществу, нажитому в период брака или в силу брачного договора является общей собственностью супругов, она принадлежит им на праве совместной или долевой собственности. Члены семьи собственника (собственников) жилого помещения приобретают ограниченные вещные права на жилое помещение по согласованию с титульным держателем (титульными держателями) помещения. Утрата семейных отношений между ними прекращает ограниченные вещные права этих лиц, и потому такие права не могут рассматриваться как права на пожизненное пользование помещением. После прекращения семейных отношений эти лица могут продолжить пользование только по решению суда и только на определенный срок (ст. 31 ЖК РФ). Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

 

3.2. Понятие и сущность кондоминиума

 

Собственники могут объединить свои жилые помещения в кондоминиум как единый комплекс недвижимости, в состав которого входят жилой дом (или его часть), земельный участок, обслуживающий дом (или его часть), жилые и нежилые помещения, жилые объекты, связанные с домом, принадлежащие любым не менее чем двум лицам .

Кондоминиум — объединение не только домовладельцев, но и собственников нежилых частей жилого дома. В кондоминиум могут объединяться компактно расположенные садовые домики, дачи с приусадебными участками или без них, гаражи. И другие объекты, объединенные общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

Цель объединения в кондоминиум — определение на общем собрании домовладельцев какого-либо способа управления недвижимым имуществом. Если в комплексе не более четырех помещений, принадлежащих четырем различным домовладельцам, допускается управление кондоминиумом непосредственно ими, в иных случаях оно может быть передано государственным либо негосударственным управляющим (индивидуальному предпринимателю и т.п.)

Структура собственности в кондоминиуме остается той же, что существовала до объединения объектов собственности. Вместе с тем кондоминиум проходит государственную регистрацию (ст. 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость1).

К сожалению, в соответствии с законом домовладельцы при приватизации жилья не получают в состав общей собственности в многоквартирном жилом доме земельный участок. Такая возможность появляется только при объединении в кондоминиум. Кондоминиум наделяется земельным участком на праве собственности. При этом границы действующих землеотводов не подлежат пересмотру. Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах утверждено постановлением Правительства РФ 26 сентября 1997 г. Методика расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах утверждается органами исполнительной власти субъектов РФ. Передача кондоминиуму земли в собственность осуществляется по договору на основе решения органов государственной власти после установления границ земельных участков в натуре.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные правовые акты

  1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 № 6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ)// Российская газета. – 25 декабря 1993 г.
  2. Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. в ред. ФЗ№ 74-ФЗ от 27 декабря 2009 № 365-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 23. Ст. 2381.
  3. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г. (в ред. ФЗ от 29.06.2009 № 132-ФЗ, от 17.07.2009 №145-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 24.07.2008 № 161-ФЗ, от 18.07.2009 №181-ФЗ) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
  4. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2 от 26 января 1996 г (в ред. ФЗ от 09.04.2009 № 56-ФЗ, от 17.07.2009 № 145-ФЗ) // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
  5. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ в ред. ФЗ от 03 июня 2009 г. № 121-ФЗ // Российская газета. 05 января 2005 г.
  6. О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации: Федеральный Закон от 21 июня 1993 г. № 52-42-1 в ред. ФЗ от 25.12.2008 № 281-ФЗ) // Ведомости РФ. 1993. № 32. Ст. 1227.
  7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ в ред. ФЗ от 27 декабря 2009 № 343-ФЗ) // СЗ РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594.
  8. Правила регистрации и снятия граждан Российской федерации с регистрационного учета по месту пребывания и мосту жительства в пределах Российской Федерации от 17 июля 1995 г. № 713 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 23.04.1996 № 512, от 14.02.1997 № 172, от 16.03.2000 № 231, от 14.08.2002 № 599, от 22.12.2004 № 825, от 28.03.2008 № 220) // СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.

    Судебная практика

  9. О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом: постановления Пленума ВС СССР от 31 июля 1981 г.// Сборник постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по гражданским делам. М., 2009. С. 160—164.
  10. О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом: Постановление Плнума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 г. № 4
    (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 20.12.1983 № 11, от 21.12.1993 № 11, от 25.10.1996 № 10, от 06.02.2007 № 6) // Сборник Постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 – 1993. – М..: Юридическая литература, 1994.
  11. О мерах по реализации Указа Президента РФ от 28 апреля 1997 г. № 425 «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации»: постановление Правительства Москвы от 1 июля 1997 г. № 497 // Сб. нормативных и методических материалов «Реформа жилищно-коммунального Хозяйства в Москве». Вып. 1. М., 2005.
  12. О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 // Комментарий к постановлениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам. М., 2000. С. 427—435.

     

    Литература

     

  13. Богданова Н.Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащими гражданам на праве собственности // Правоведение, 2006. №4.
  14. Вышкина С.В. Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья // Законодательство, 2006. №3.
  15. Гражданское право. В 2 ч. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского. М.: МТК «Восточный экспресс», 2010.
  16. Гражданское право России / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юристъ, 2009.
  17. Гражданское право: Учебник /Под ред. Суханова Е.А. В 2-х тт. Т.1. М., 2009.
  18. Гражданское право. Т. 1. 2-е изд. / Отв. ред. Е. А. Суханов. М., 2009.
  19. Гражданское право / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2006.
  20. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция, 2006. №6.
  21. Исрафилов И. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция, 2005. №8.
  22. Качалова И.В. Изменения в гражданско-правовом регулировании приватизации и деприватизации жилья // Законодательство. 2006. № 1.
  23. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями М. Статут, 2007.
  24. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему // Проблемы современного гражданского права. М., 2007. С. 250—252.
  25. Макаров Г. Правовые способы защиты граждан от посягательств на их права при совершении жилищных сделок // Хозяйство и право, 2007. №№4-5.
  26. Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 2009.
  27. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья? // Российская юстиция. 2006. № 3
  28. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право, 2006. №7, 8.
  29. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник. – М.: ИНФРА-М-НОРМА, 2007.
  30. Соколовская М., Смилян М., Гидаспов И, Шмагун О. Сергей Шойгу возвращает Жилищный кодекс во времена СССР // Газета. 10 марта 2010.
  31. Титов А.А. Новые способы получения жилья М. Юрайт, 2007.
  32. Фаршатов И. Дела об утрате права на жилое помещение // Российская юстиция, 2006 № 8
<

Комментирование закрыто.

WordPress: 22.23MB | MySQL:116 | 1,586sec