Права собственности на объект недвижимости

<

031814 0338 1 Права собственности на объект недвижимости Недвижимость — правовая категория современной России. Законодательству советского периода она была неизвестна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являвшихся исключительной государственной собственностью Основания возникновения права собственности на объект недвижимости традиционны: создание нового объекта недвижимости, а также приобретение права собственности на него по договору.

Недвижимость — в силу своих объективных характеристик, экономической и социальной ценности — в каждой правовой системе имеет специфические статус и режим использования.

Действующее российское законодательство причисляет недвижимые вещи к объектам гражданских прав. К недвижимым вещам, согласно п.1 ст.130 Гражданского кодекса РФ, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также иные объекты и имущество, отнесенные Законом к недвижимости.
С провозглашением в России права частной собственности (ч.2 ст.8 Конституции РФ) и стремительным развитием хозяйственной деятельности в практике арбитражных судов появились споры по искам органов власти, юридических лиц и предпринимателей о признании права собственности на вновь созданные (возведенные) объекты недвижимости, и в первую очередь — на имеющие известную коммерческую ценность жилые и нежилые помещения. Особый интерес к данной категории споров и порядку их разрешения в настоящее время связан, в частности, с тем, что существенно расширился рынок коммерческого строительства, активизировались организации, занимающиеся реконструкцией (перестройкой) ранее созданных объектов строительства: зданий, сооружений и т. п.

Правовые вопросы приобретения права собственности на новую вещь регулируются нормами, содержащимися в главе 14 Гражданского кодекса РФ. В пункте 1 ст.218 установлено общее для всех вещей (движимых и недвижимых) правило, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Таким образом, первым условием приобретения права собственности на новую вещь в силу закона является определенная цель ее создания. Заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании права собственности на то или иное вновь созданное недвижимое имущество лишь в случае, если последнее было создано этим лицом для себя.

В настоящее время введена в действие глава 17 Гражданского кодекса РФ («Право собственности и другие вещные права на землю»), принят Земельный кодекс РФ.

Пункт 5 ст.1 Земельного кодекса РФ устанавливает в качестве одного из принципов земельного законодательства единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

В соответствии со ст.20 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками может быть предоставлено только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

При этом за лицами, не являющимися собственниками земельных участков (в том числе арендаторами), признается право возводить на таких участках жилые, производственные и иные здания, строения, сооружения при условии соблюдения целевого назначения земельного участка.

Отдельные положения Земельного кодекса, в частности ст.30-32, непосредственно посвящены порядку и условиям предоставления земельных участков для строительства.

Однако гражданскому законодательству известны несколько оснований приобретения права собственности на объект недвижимости, которые нельзя назвать традиционными. Представляется интересным рассмотреть такие из них, как самовольная постройка и приобретательская давность.

Право собственности на самовольную постройку признается только судом. Собственником может стать лицо, осуществившее постройку, или лицо, в собственности или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором расположен спорный объект, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольная постройка — это жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Несмотря на наличие в законе определения самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), на практике возникают определенные трудности при его применении. Дело в том, что это определение содержит несколько понятий, которые требуют дополнительного комментария: жилой дом, строение, сооружение, здание.

Понятие «жилой дом» содержится в п. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ. Им признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Понятия «здание», «строение», «сооружение», «помещение» в Градостроительном кодексе РФ (далее — ГрК РФ) отсутствуют. подп. 10 п. 1 ст. 1 ГрК РФ употребляет понятие «объект капитального строительства», означающее здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных строений.

Из данного определения следует, что все перечисленные объекты относятся к объектам капитального строительства. Поскольку объект капитального строительства тесно связан с землей, а также в силу признаков, перечисленных в ст. 130 ГК РФ, его можно признать объектом недвижимости.

Данные определения позволяют выявить такой признак помещения в качестве объекта недвижимости, как его изолированность от иных помещений внутри того или иного объекта недвижимости.

Назовем следующие необходимые и безусловные критерии, определяющие объект как самовольную постройку:

— самовольной постройкой может признаваться только объект недвижимости;

— постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, либо на участке, не отведенном для строительства;

— постройка возведена при отсутствии соответствующего разрешения и утверждения градостроительных планов;

— постройка нарушает права третьих лиц или создает угрозу их жизни или здоровью.

Анализ ст. 222 ГК РФ позволяет говорить, что самовольная постройка признается основанием приобретения права собственности на воздвигнутый объект недвижимости при соблюдении условий, установленных в данной статье ГК РФ.

Включение законодателем нормы ст. 222 ГК РФ в главу 14 («Приобретение права собственности») обусловлено содержанием п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя с соблюдением закона или иных нормативно-правовых актов, приобретается таким лицом. Поскольку самовольная постройка — вещь новая, создаваемая для себя, у собственника материалов, из которых создавался объект недвижимости, есть основание приобрести на него право собственности при условии соблюдения законодательства РФ, т. е., например, при получении разрешительной документации и/или земельного участка либо обращении в суд с соответствующим требованием.

Гражданский кодекс РФ (ст. 222) самовольную постройку признает особым объектом недвижимости, результатом самовольных действий.

С этих позиций, с учетом ст. 128 ГК РФ, самовольная постройка представляет собой объект гражданского права, в частности недвижимое имущество.

Право собственности на объект недвижимости возникает с момента его государственной регистрации. Основанием для регистрации права собственности на самовольную постройку признается судебное решение.

Поэтому следует различать два варианта оформления права собственности. Первый — когда лицо, осуществившее самовольную постройку, пытается преодолеть критерии, определяющие ее правовой статус как самовольной, а именно: приобретение права на земельный участок, на котором возведена постройка; отсутствие опасности причинения таким возведенным объектом вреда жизни и здоровью населения; приведение объекта самовольного строительства в соответствие с градостроительными нормами и правилами. Данный порядок приобретения права собственности на самовольную постройку называется досудебным.

Во втором варианте, когда вышеизложенные критерии преодолеть не удалось, основанием для оформления самовольной постройки может служить решение суда. Такой вариант возможен, например, когда у застройщика отсутствует возможность получения и разработки проектной документации, разрешения на строительство. В данном случае при отсутствии документов застройщик может доказать в суде, что возведенный объект фактически соответствует градостроительным нормам и правилам.

 

 

2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НА ОСНОВЕ КОЛИЧЕСТВЕННОГО СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

 

В ценах продаж находят отражение мнения типичных продавцов и покупателей. Поэтому при наличии достаточного количества данных об аналогичных продажах при определении рыночной стоимости недвижимости целесообразно базироваться на результатах ее оценки сравнительным подходом.

Сравнительный подход (СП) — совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Различия между сравниваемыми объектами сглаживаются в процессе проведения соответствующей корректировки данных. В основе этого подхода лежит предположение, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналога с подобными свойствами. Реальность оценки зависит от активности и насыщенности сегмента рынка, к которому относится оцениваемый тип недвижимости. Для получения более точного результата оценки требуется тщательный отбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:

<
  • аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническими другим характеристикам;
  • цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

    Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения.

    Последовательность действий при оценке недвижимости сравнительным подходом представлена на рис. 1.

    На начальном этапе изучается рынок с целью выявления на соответствующем рынке и его сегментах недавно проданных и предлагаемых на продажу аналогов объекта оценки. Из-за сокрытия данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта, что нередко встречается на российском рынке недвижимости, анализ может основываться только на цене предложения сопоставимых объектов. Основные источники информации: данные регистрационных служб, страховых компаний, информационных служб и брокеров по недвижимости; периодические издания по недвижимости; информация, предоставляемая участниками сделок; архивы оценщика.

    031814 0338 2 Права собственности на объект недвижимости

    Точность оценки зависит от количества и качества используемой для анализа информации, поэтому необходимо придавать большое значение сбору и проверке данных по отобранным аналогам объекта оценки. Абсолютно одинаковых продаж не бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду характеристик. Чем более схожи выбранные для сравнения объекты с оцениваемым, тем более точную величину стоимости объекта оценки можно получить в результате применения этого подхода.

    На конкретную цену продажи недвижимости могут повлиять различные специфические обстоятельства (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.)» поэтому данные о каждой продаже должны проверяться оценщиком, т. е. необходимо получить подтверждение данных покупателем, продавцом или брокером.

    Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным моментом здесь является точное определение поправочных коэффициентов.

    После сравнения данных, в результате корректировки цен продаж в соответствии с их отличиями от оцениваемой недвижимости, рассчитываются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

    Скорректированная цена имущества — это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

    Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количестве тщательно подобранных сделок. Все объекты недвижимости уникальны, однако не все индивидуальные характеристики существенно влияют на стоимость. При анализе аналогов объекта оценки прежде всего следует учитывать следующие отличия:

  • местоположение (различия в соседском окружении и районе);
  • условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дисконтируются по рыночной ставке);

    – условия сделки;

    –дату продажи;

    –физические характеристики;

    – экономические характеристики;

    – способ использования;

    – компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

    Техника парного сравнения цен сделок заключается в том, что цена объекта оценки рассчитывается путем корректировки цены сделки с соответствующим объектом-аналогом по каждому элементу сравнения с использованием поправки, размер которой определяется как разность цен сделок для пар объектов-аналогов, отличающихся только этим элементом сравнения.

    Техника построения трендов основана на описании регрессионным уравнением данных о ценах рыночных сделок с объектами-аналогами, различающимися величиной количественной характеристики только одного из ценообразующих факторов, – при наличии монотонной зависимости цены от количественной характеристики указанного фактора.

    Техники линейной алгебры основаны на применение замкнутых систем алгебраических уравнений (число сделок превышает число элементов сравнения).

    Техника множественного регрессионного анализа основана на применение дифференцирования для расчета коэффициентов замкнутых систем алгебраических уравнений.

    Техники качественного анализа
    включают следующие техники:

    · техника качественного сравнения цен;

    · техника квалиметрического моделирования.

    Техника качественного сравнения цен (ТКС) применяется в условиях развивающегося рынка недвижимости, когда число сделок не превышает число элементов сравнения.

    Данная техника основана на сравнении объекта оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, с обозначением направления корректировок и последующим ранжированием объектов по направлению, совпадающим с направлением большинства корректировок.

    При этом для обозначения элементов сравнения могут использоваться качественные характеристики: «значительно лучше», «немного лучше», «равный», «немного хуже», «значительно хуже», или пятибалльная шкала: -2, 1, 0, 1, 2 или 0, 1, 2, 3, 4.

    Кроме того, для каждого элемента сравнения могут быть введены экспертно оцениваемые коэффициенты значимости (коэффициенты важности или условных весов). Однако, отсутствие достаточного обоснования выбора коэффициентов значимости не только не гарантирует улучшения результата расчета, но может даже усугубить ошибку.

    Техника квалиметрического моделирования реализуется путем анализа рыночных данных о сделках, а также экспертных оценок качества объектов и среды. При этом все свойства объекта и среды как ценообразующие факторы, представляются в виде иерархической структуры («дерева») взаимосвязанных свойств (качеств) объекта, которые отражают признаваемые продавцом предпочтения покупателей. Также принимается во внимание, что цена объекта является результатом сделки, в которой продавец и покупатель, действуя в своих интересах, выступают в качестве экспертов, формирующих свои заключения на основе собственного опыта или на основе рекомендаций экспертов-оценщиков.

    Завершая рассмотрение рыночного подхода к оценке стоимости объекта, отметим его преимущества и недостатки.

    Преимущества рыночного подхода:

  1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
  2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
  3. Статически обоснован.
  4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
  5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

    К недостаткам рыночного подхода можно отнести:

  6. Различия продаж.
  7. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
  8. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
  9. Зависимость от активности рынка.
  10. Зависимость от стабильности рынка.
  11. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

     

     

    3. ПРИВЕСТИ ПРИМЕР ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ ДВУМЯ МЕТОДАМИ

     

    Пример 1. Требуется оценить однокомнатную квартиру, используя данные о парных продажах.

     

    Данные об аналогичных однокомнатных квартирах

    Параметр


     

    Оцениваемая квартира


     

    Недавно проданные квартиры

    кв.1

    кв.2

    кв. 3

    Лоджия

    +

    +

    Этаж / этажность

    3/5

    1/5

    1/5

    3/5

    Цена продажи, тыс. р.

    3500

    3600

    3750

     

    Расчет корректировок на имеющиеся отличия между сравниваемыми квартирами

     

    Пары продаж

    Разница в ценах продаж, тыс. р.

    Причина разницы в ценах продаж

    Кв. 1 и кв. 2

    100

    Различие в наличии лоджии (100 тыс.р.)

    Кв.1 и кв. 3

    250

    Разный потребительский рейтинг у первых и средних этажей (25 тыс. р.)

    Кв. 2 и кв. 3

    150

    Лоджия (+100 тыс. р.), этаж (-250 тыс. р.)

    10 + {-25Ы15|тыс.о.

     

    Варианты расчета стоимости оцениваемой квартиры:

    а)    на базе цены продажи кв. 1:

    3500 + 100 (лоджия) + 250 (лучше этаж) = 3850 тыс. р.;

    б)    на базе кв. 2:

    3600 + 250 = 3850 тыс. р.;

    в)    на базе кв. 3:

    3750 + 100 = 3850 тыс. р.

    Итак, стоимость оцениваемой квартиры составляет 385 тыс. р.

    Пример 2. Применение затратного подхода к оценке недвижимости.

    Владелец принял решение о продаже застроенного дачного участка. Стоимость воспроизводства дачного дома 50 тыс. р., его эффективный возраст — 10 лет, стоимость земельного участка — 15 тыс. р. Известно также, что недавно за 70 тыс. р. продан расположенный в том же районе аналогичный объект. Строительные затраты на возведение такого же дома — 55 тыс. р. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного объекта установлено, что его стоимость составляет 20 тыс. р. Оценить предлагаемый на продажу дачный участок, если известно, что эффективный возраст строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках, одинаков.

    Решение;

    а)    определим износ методом сравнения продаж:

    СНСИ2 =70000 — 20000 = 50000 р,

    Ин2= 55000 — 50000 = 5000 р.

    Ин
    2 (%) = 100 х 5000 / 55000 = 100 х 0,091 = 9,1%.

    б)    определим стоимость оцениваемого объекта:

    ИН1= 50×9,1% – 4550 р.

    Сзп1 — 50000 — 4550 + 15000 = 60450 р.

    В результате округления стоимость оцениваемого объекта недвижимости составит 60,5 тыс. р.

     

     

    СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

     

  12. Виноградов Д. В. Методы финансирования развития объектов недвижимости: международный опыт и российская практика // Сайт INVESTANALYSIS.INFO — Инвестиционный анализ, 2006.
  13. Волков С. В., Булычев В.В. Право собственности на объект недвижимости как вновь созданную вещь: теория и практика // Законодательство. 2003. № 5.
  14. Коробкова К.Е. Нетипичные основания приобретения права собственности на объект недвижимости / / Недвижимость. Строительство. Право. № 03 (ноябрь-декабрь). 2006 г.
  15. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. — СПб.: СПбГТУ, 1997.
  16. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2003.
  17. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.
  18. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перю с англ. – М.: Дело, 1997.

     

        
     

<

Комментирование закрыто.

MAXCACHE: 0.95MB/0.00177 sec

WordPress: 25.46MB | MySQL:124 | 1,521sec