Законодательное совершенствование гражданско-правого статуса сооружений

<

032714 2033 1 Законодательное совершенствование гражданско правого статуса сооружений

1.1. Понятие и признаки сооружений как экономико-правовая категории

 

Реформирование политической и экономической систем современной России, изменение приоритетов, идеологических установок неизбежно вызвали и адекватные правовые формы. Понадобилась не частичная модернизация, улучшение старого, а формирование качественно нового правового режима. Восстановление права частной собственности на землю, признание в качестве объектов имущественных отношений (в том числе и отношений оборота) земельных участков, масштабная приватизация принадлежащих государству имущественных комплексов, зданий, сооружений, жилых помещений и, соответственно, вовлечение их в сферу гражданского (частного) оборота, снятие многих запретов и ограничений вызвали обращение к традиционному делению имущества на движимое и недвижимое. Правовой режим недвижимости является важным элементом социальной жизни, обеспечивающим регулирование общественных отношений по поводу особых объектов (недвижимого имущества, недвижимости).

Правовой формой упорядочения частных имущественных отношений по поводу этих особых объектов выступает их гражданско-правовой режим, который позволяет охарактеризовать объекты недвижимости в «типичной для него (объекта) правовой сфере существования»1. Такой сферой социальной жизни, в которой функционирует объект недвижимости, являются гражданские отношения.

Правовой режим недвижимости можно определить как сформированный с использованием различных правовых средств порядок регулирования поведения участников общественных отношений в сфере присвоения и оборота недвижимости.

Феномен недвижимости и, соответственно, необходимость особого правового режима недвижимости обыкновенно объясняют ее экономическим значением: высокой стоимостью и тем, что это имущество является основой осуществления хозяйственной или иной деятельности1. Зафиксированное, определенное положение, занимаемое недвижимостью в пространстве (ее неподвижность) предоставляет возможность сконцентрировать в одном месте все записи, касающиеся этих объектов, что совершенно невозможно по отношению к легко перемещаемым с места на место движимым вещам2.

Для правового режима недвижимости в сфере гражданского оборота свойственны формальность, публичность и публичная достоверность. Формализм оборота проявляется в ведении государственных реестров, отражающих правовую судьбу конкретного объекта недвижимости: переход права собственности, возникновение обременении и ограничений, в том числе и залога; государственные реестры открыты для всех заинтересованных лиц (т.е. носят публичный характер), а внесенные в них записи считаются достоверными (правильными, истинными).

Виды сооружений перечислены в ст. 130 ГК РФ в составе недвижимости по признаку свойственной им неподвижности («прочная связь с землей», «неперемещаемость»). Такая интеграция предполагает распространение на сооружения общего режима недвижимости. В то же время, являясь видом недвижимости, указанные объекты характеризуются рядом особенностей. Так, сооружения физически соединены с другой недвижимостью – земельным участком, выступающим для сооружения местом расположения, пространственным базисом. Единение двух самостоятельных объектов недвижимости оказывает влияние на правовой режим обоих.

Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов
«…к сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций: транспортные сооружения (автомобильные дороги и железнодорожные пути внутризаводского назначения, эстакады и т.д.), передаточные устройства (линии электропередачи, трубопроводы и другие передаточные устройства, имеющие самостоятельное значение и не являющиеся составной частью сооружения и т.д.), гидротехнические сооружения (плотины, бассейны, градирни и т.д.), хранилища (всевозможные резервуары, баки и т.д.), стволы шахт, нефтяные скважины и т.д…»1

Земельный кодекс РФ в п. 5 ст. 1 в качестве принципа земельного законодательства закрепляет «единство судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами2. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов конкретизируется нормами ЗК РФ, устанавливающими механизм, обеспечивающий его осуществление: посредством закрепления правил о праве застройщика на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства (п. 4 ст. 28); о праве собственника сооружения на приватизацию земельного участка, на котором расположено строение (ст. 36); о переходе права на застроенный земельный участок (ст. 35).

В отличие от объектов движимого и недвижимого имущества, имеющих природное происхождение, сооружения – рукотворная недвижимость, источником происхождения которых являются не силы природы, а целенаправленная деятельность человека. Для распространения правового режима сооружений на результат этой деятельности требуется соблюдение режима деятельности по созданию сооружений, начиная с формирования предпосылок ее осуществления и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию.

Определение правового режима сооружений требует, прежде всего, обозначение объекта, в связи с которым он устанавливается. Законодатель, не раскрывая понятие «сооружение», ограничивается указанием на принадлежность их к недвижимым вещам, и на то, что они появляются в результате строительной деятельности на земельном участке, «возводятся» (ст. 130, 263, 740, 754 ГК РФ), могут посредством строительных работ обновляться, перестраиваться, т.е. видоизменяться. Между тем важная особенность сооружений, как вида недвижимости, заключается в растянутости во времени процесса их создания. Начинается он с выдачи разрешения на строительство – документа, удостоверяющего право застройщика осуществлять застройку земельного участка. Итогом этого сложного процесса является сдача законченного строительством объекта в эксплуатацию в установленном порядке и, следующая за этим, государственная регистрация права собственности на вновь созданный объект недвижимости. Спорным является вопрос о правовом режиме объекта строительной деятельности в процессе строительства (так называемого, объекта незавершенного строительства), а также то, на каком из этапов он обретает правовой режим сооружения. Отсутствие в законе формального определения объекта правового режима сооружений делает неочевидным пределы (границы) его действия.

Важнейшим элементом правового режима вновь создаваемой недвижимости выступает определение субъекта, который первым от собственного имени вправе вводить эти объекты в гражданский оборот, совершая с ними разнообразные сделки. Обыкновенно в различных правовых системах имеются специальные нормы, обозначающие первоначального собственника сооружений. Исходя из представлений о производности прав на сооружение по отношению к правам на земельный участок под ними, стандартным решением является признание собственником объекта строительства владельца земельного участка.

Формирование правового режима сооружений, отличного от правого режима остальной недвижимости, должно быть обусловлено различиями между объектами. Отсутствие такой обусловленности придает соответствующим элементам режима случайный характер. Для формирования внутренне согласованного и непротиворечивого, экономически и социально обоснованного правового режима сооружений недостаточно внесения изменений и дополнений в действующие отдельные и разрозненные нормы.

 

1.2. Виды сооружений

 

Сооружения составляют некоторую общность внутри рода недвижимых вещей. В общеупотребительном смысле под сооружениями понимаются инженерно-строительные объекты для обеспечения технических функций (колодцы, трубопроводы, сети электроснабжения, канализации, теплоснабжения, газификации, подъездные пути и т.п.). Однако это смысловое различие не имеет правого значения. С точки зрения правового режима понятие «сооружение», вслед за СНиПом 10-01-94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения», можно представить как «другие сооружения». Внутри этой единой с точки зрения права категории выделяются разновидности.

Классификация сооружений осуществляется по различным основаниям в зависимости от той сферы, для которой она предназначена: бухгалтерский учет, государственное статистическое наблюдение, налогообложение и т.д. Далеко не все эти классификации имеют значение для целей определения правового режима сооружений как объектов недвижимости и выявления прав и обязанностей обладателей этих объектов. Классифицирующим признаком, прежде всего, выступает их функциональное назначение.

При новейшей кодификации гражданского законодательства российский законодатель посчитал необходимым распространить правовой режим недвижимости на ряд транспортных средств, обладающих повышенной значимостью для жизнедеятельности государства. Кроме того, в силу закона к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество, контроль за оборотом которого законодатель посчитает необходимым осуществлять в более жестком режиме. Также режимом недвижимого имущества наделено предприятие в целом как имущественный комплекс (п. 1 ст. 132 ГК РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят не только недвижимые по природе вещи (земельные участки, сооружения, здания, помещения и пр.), но и имущество, которое может быть перемещено без причинения несоразмерного ущерба его назначению, и более того, имущественные права и обязанности (права требования, долги), объекты интеллектуальной собственности и приравненные к ним средства, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) (п. 2 ст. 132 ГК РФ). Совокупность указанных вещей, имущественных прав обязательственно-правового характера и исключительных прав рассматривается законодателем в нераздельном единстве, что и позволяет устанавливать для предприятия как объекта гражданских прав единый правовой режим – в данном случае правовой режим недвижимости. В то же время обязательственные права и обязанности, входящие в состав предприятия, не являются вещами в строгом смысле, так же как не являются таковыми и исключительные права. Законодатель, включив указанные права и обязательства в состав имущества предприятия, на который распространяется режим недвижимой собственности, исходил из некоей фикции, что указанные объекты гражданского права имеют вещественный характер и на них может распространяться право собственности. Однако, как отмечалось в литературе, только в качестве элемента предприятия как комплекса его обязательственные права и обязанности, исключительные права могут считаться входящими в состав объекта права собственности. В обособленном же виде обязательственные требования и другие права на объекты, не имеющие вещественного характера, никак не могут входить в число объектов права собственности.1

Согласно ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

1. Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр).

2. Объекты, которые прочно связаны с землей, и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.

3. Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты).

Очевидно, в последнем случае законодатель исходил из того, что указанные объекты управляются непосредственно с земли (так, например, морские суда имеют порт приписки).

Перечень объектов, указанных в ст. 130 ГК, которые являются недвижимыми, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). Спецификой недвижимого имущества является возможность использования этого имущества только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования – это водное, воздушное или космическое пространство.1

Следует отметить, что даже указанный в ст. 130 ГК примерный перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. Так, в качестве примера можно указать объекты незавершенного строительства, которые были специально добавлены в перечень объектов недвижимости в ст. 130 ГК, а также жилые помещения, которые были прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в новом ЖК РФ.

Особенности сделок с недвижимым имуществом вызваны в первую очередь самим предметом сделок – с недвижимостью, имеющей особую природу и ценность среди других объектов гражданских прав. Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимость – правовая категория современной России. Законодательству советского периода она была неизвестна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являвшихся исключительной государственной собственностью.  Несмотря на отсутствие в советском гражданском праве – до принятия Основ гражданского законодательства СССР и республик (1991 г.) – деления вещей на движимые и недвижимые, регулированиеоборота объектов, прочно связанных с землей, всегда имело особенности, что всоветское время находило отражение в различных смежных отраслях законодательства: земельном, водном и др. Недвижимость – в силу своих объективных характеристик, экономической и социальной ценности  в каждой правовой системе имеет специфические статус и режим использования. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК). Хотя к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предметом рассмотрения в данной работе является только недвижимое имущество как таковое. Закон о госрегистрации и Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» расширяют список, указанный в ГК. Они относят к недвижимому имуществу так же жилые и нежилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания,  приусадебные хозяйственные постройки, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Таким образом, в гражданский оборот вводятся на равных условиях не только целые сооружения, но и их составные части. Однако этого нельзя сказать о приусадебных хозяйственных постройках, сооружениях и элементах инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Согласно ст. 135 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Как правило, предполагается, что при отчуждении жилого дома с земельным участком к новому владельцу переходит и право собственности на приусадебные хозяйственные постройки. Было бы странно, если бы в собственности прежнего владельца остался, к примеру, надворный нужник. Тоже относится и к сооружениям и элементам инженерной инфраструктуры. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК). Не может отчуждаться отдельно шахта лифта или лестничная площадка многоквартирного дома.

Данное положение подкрепляется статьями 289 и 290 ГК. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, при отчуждении отдельного объекта собственности (квартиры в многоквартирном доме) ему следует и доля в общем имуществе дома.

СНиП 2.08.02-89 «Жилые здания» указывает, что он не распространяется на мобильные здания. Мобильные здания – это временные здания, жилые дома непостоянного типа. Они могут быть контейнерными и сборно-разборными (сборно-щитовыми и каркасно-засыпными). По своему функциональному назначению они могут быть предназначены и для целей временного проживания (строителей и членов их семей), для чего оборудуются отоплением, водопроводом, канализацией, электрификацией.1

Исходя из особенностей правового режима сооружений как объектов недвижимости, можно выделить объекты жилищно-коммунального и социально-культурного назначения. Для обозначения этой разновидности сооружений законодатель использует различные понятия, такие как «объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения», «объекты коммунальной инфраструктуры», «объекты социальной инфраструктуры», «объекты социальной сферы» и др., не давая их предметного перечня. Сооружения, используемые в этих сферах, с одной стороны, требуют значительных расходов по их содержанию при весьма ограниченных возможностях получения прибыли, а с другой – являются социально значимыми объектами. Их ценность заключается не в меновой, а в потребительной стоимости, способности создавать необходимые условия жизнедеятельности населения соответствующей территории; для проживания, образования, воспитания детей, для интеллектуального и физического развития, отдыха и т.п. Именно такой общественный характер использования объектов жилищно-коммунального и социально-культурного назначения и обусловил их правовую судьбу при разграничении государственной собственности РФ на федеральную собственность, государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.

Переход объектов социальной сферы в муниципальную собственность осуществляется не только в порядке разграничения собственности, но и по другим, установленным только для передачи этих объектов, основаниям. Так, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, закрепленные за государственными унитарными предприятиями, передаются в муниципальную собственность при приватизации этих предприятий, а также в порядке снижения бремени расходов государственных унитарных предприятий, не подлежащих приватизации, на социальную сферу и освобождения их от несвойственных функций1. Кроме того, в соответствии со ст. 132 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 г. «Имущество должника, не включаемое в конкурсную массу» социально значимые объекты продаются путем проведения торгов в форме конкурса. В случае существенного нарушения или неисполнения покупателем социально значимых объектов соглашения об исполнении условий конкурса договор купли — продажи социально значимых объектов подлежит расторжению судом на основании заявления органа местного самоуправления, а объекты подлежат передаче в собственность муниципального образования.

Сооружения имеют не только экономическое и социальное значение: некоторые из них являются материальными носителями культурно-исторического наследия, явлением материальной культуры. С этой точки зрения среди них выделяются особо ценные и охраняемые государством объекты, представляющие собой материальные, интеллектуальные и художественные ценности эталонного или уникального характера с точки зрения истории, археологии, культуры, архитектуры, науки и искусства2.

Сооружения могут выступать как отдельные недвижимые вещи, так и в составе сложных вещей. ГК РФ признает существование особой правовой связи между некоторыми разнородными вещами, которые при определенных условиях могут выступать как единый объект, «как одна вещь» (ст. 134 ГК РФ). Разнородные вещи, образующие сложную вещь, не являются ее составными или запасными частями, оставаясь отдельными вещами. Однако между этими вещами имеется функциональная связь, в основе которой находится их единое хозяйственное назначение, общая цель использования. Сложные вещи признают в качестве единого целого, одной вещи. Гражданский кодекс РФ не развивает идею сложной вещи. Не составляют исключения и нормы о предприятии. Предприятие, как объект гражданского права, является не сложной вещью, а имущественным комплексом, включающим в себя не только вещи, но и права требования, долги, нематериальные блага. Более того, в литературе высказывается мнение, что ст. 132 ГК РФ, определяющая понятие предприятия, позволяет считать таковым имущественный комплекс, который состоит «из средств, внесенных в уставный фонд, и одного письменного стола»

Не восприняли категорию сложных вещей и другие правовые акты. В некоторых из них упоминается о «комплексах недвижимого имущества» (ст. 1 ФЗ «О товариществах собственников жилья»; о «комплексах жилых зданий», «комплексах гражданских зданий», «комплексах производственно-технических» (п. 14 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности) и т.п. Представляется, что по своей природе комплексы не составляют нечто отдельное от сложных вещей: это совокупности определенным образом связанных друг с другом вещей. Попытка представить комплекс вещей некой системой «более высокого порядка» чем сложные вещи1 не имеет обоснования. Для практической пользы категория должна быть достаточно конкретной, а критерий «более» или «менее» «высокого порядка» к таковым явно не относится и кроме излишнего усложнения ничего не привносит. Ввиду сложившегося стереотипа использования терминов оптимальным является обозначение: «сложная вещь (комплекс вещей)».

Понятие сложной вещи, содержащейся в ст. 134 ГК РФ, не требует специального легального признания конкретного объекта сложной вещью, значимым является только объективно существующая между разнородными вещами связь «всех со всеми», предполагающая их единое функциональное использование. Однако применительно к такой сложной вещи, как кондоминиум, ФЗ «О товариществах собственников жилья» в ст. 14 устанавливает требование государственной регистрации кондоминиума в соответствии с действующим законодательством и с предоставлением паспорта домовладения. В ст. 49 этого закона также говорится о «государственной регистрации вновь создаваемого кондоминиума органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимое имущество».

Сложной вещью является и малоэтажная усадебная застройка традиционного типа, представляющая собой отдельный малоэтажный жилой дом с надворными постройками и приусадебным участком. Сам жилой дом является соединением ряда конструкций, в том числе фундамента, стен, крыши, которые «не могут в юридическом отношении играть роли отдельных объектов»1. Обеспечению нормальных условий проживания наряду с жилым домом служат и иные постройки, сооружаемые на едином с жилым домом земельном участке. Одни из них физически соединяются с жилым домом наличием общей стены, фундамента, сообщением и представляют собой часть жилого дома, выступая с ним в качестве единой вещи (веранда, пристройка, мансарда и др.). Другие постройки представляют собой технически самостоятельные и разнородные объекты, которые «имеют сами по себе свое отдельное существование»2, но служащие вместе с жилым домом единой хозяйственной цели обеспечения условий проживания и ведения хозяйства собственником жилого дома. Таким образом, в комплексе построёк, сооруженных на едином для них земельном участке и обозначенных одним номером по улице, можно выделить здание, которое непосредственно является жилым домом, состоящее из нескольких физически соединенных между собой частей, и так называемые хозяйственные постройки (здания и сооружения), объединенные между собой и домом общим назначением. В своем единстве они образуют жилищно-хозяйственный комплекс, который нормативные акты называли «домовладением».

В судебной практике утвердилось мнение, что «различного рода хозяйственные постройки составляют с домом единое целое»3. В настоящее время эта позиция требует уточнения, так как в качестве единого объекта могут выступать различные категории вещей: сложные вещи, и главная вещь, и ее принадлежность. Между ними существует несомненное сходство. И те, и другие представляют собой с точки зрения своего натурального, физического воплощения совокупность разнородных, вещей, каждая из которых является отдельной вещью, между которыми имеется функциональная связь. В сложных вещах – это связь всех вещей со всеми, в основе которой – их единое хозяйственной назначение, общая цель использования. Связь главной вещи и ее принадлежности иная. Главная вещь имеет самостоятельное значение, чего нельзя сказать о принадлежности, которая не имеет самостоятельной ценности, собственного потребительского назначения, а используется для обслуживания, т.е. эксплуатации, ремонта, обеспечения сохранности другой вещи. Хозяйственные постройки не обслуживают жилой дом как вещь, а служат вместе с ним, наряду с ним общей хозяйственной цели — удовлетворению потребностей домовладельца в проживании и ведении хозяйства, т.е. составляют с домом сложную вещь. Утверждение, что жилой дом и постройки являются главной вещью и принадлежностью1, не отражает объективно существующую связь между этими вещами. Сложные вещи признаются законом одной вещью, единым целым. Главная вещь и принадлежность представляются двумя разными вещами. Ст. 135 ГК РФ говорит лишь о следовании принадлежности судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Конструкция сложной вещи должна быть воплощена в соответствующих правилах регистрации, предусматривающих ее оборот как единого целого. Однако Правилам ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним неизвестно понятие сложной вещи, и они не предусматривают никаких особенностей регистрации прав и сделок с такой недвижимостью. Этот пробел восполняют многочисленные ведомственные и межведомственные методические рекомендации и указания.

ГК РФ в решении вопроса о делимости вещей не пошел далее определения понятия неделимой вещи как вещи, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (ст. 133). Кроме того, неделимость вещи, т.е. невозможность раздела ее в натуре, может быть обусловлена несоразмерным ущербом, который при разделе причиняется вещи (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Под таким ущербом, разъяснено в п. 35 постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобства в пользовании и т.п. (п. 35). И, наконец, невозможность раздела вещи в натуре может быть определена непосредственно законом. Такой запрет, например, установлен в отношении земельного участка и средств производства, принадлежащих крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства (п. 3 ст. 258 ГК РФ).

 

1.3. Критерии отнесения сооружения к недвижимости

 

Понятие «вещей» для гражданского законодательства всегда имело и будет иметь принципиальное значение в силу органической связи вещей с важнейшей составляющей частью предмета гражданского права – имущественными отношениями (п.1 ст. 2 ГК). Несмотря на то, что определения вещи сам Гражданский кодекс не содержит, текст этого закона позволяет видеть непосредственные корреляции между понятиями «объектов гражданских прав», «имущества» и «вещей» (например, ст. 128 ГК).

В философском понимании вещью именуется отдельный предмет материальной действительности, обладающий относительной независимостью и устойчивостью существования. Определенность вещи задается ее структурными, функциональными, качественными и количественными характеристиками, ее телесностью. Наиболее общим выражением собственных характеристик вещи являются ее свойства, а место и роль данной вещи в определенной системе выражаются через ее отношения с другими вещами1. В новейшей философской литературе вместо категории вещи обычно употребляют категории объекта и предмета, однако термин «вещь» и его производные («вещный», «вещность») сохраняет самостоятельное значение для обозначения процесса овеществления, когда отношения между людьми получают превращенную форму и выступают как отношения вещей (например, в условиях универсального развития товарных отношений в рыночной экономике).1

Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи являются результатами труда, имеющими в силу этого определенную материальную (экономическую) ценность.

Важное юридическое значение имеет деление вещей на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК). Движимыми являются все вещи, не отнесенные законом к недвижимости. Движимые вещи обычно не подлежат государственной регистрации, имеющей значение для гражданского оборота.

Техническая регистрация некоторых движимых вещей, например, автомототранспортных средств или стрелкового оружия в органах внутренних дел, может влиять лишь на осуществление гражданских прав (например, запрет эксплуатации не зарегистрированного владельцем автомобиля), но не на их возникновение, изменение или прекращение (в частности, на право собственности на автомобиль). Законом, однако, может быть установлена государственная регистрация сделок с определенными видами движимых вещей (п. 2 ст. 164 ГК), например, с некоторыми ограниченными в обороте вещами. В этом случае она имеет правопорождающее значение и влияет на возникновение, изменение или прекращение соответствующих имущественных прав.

Недвижимость (как и движимое имущество) представляет собой юридическую, а не физическую (техническую) категорию. С одной стороны, современный уровень техники давно позволяет «двигать» практически любые объекты, включая здания, сооружения и даже землю. Здесь, следовательно, идет об особом виде объектов гражданских прав, нормальный оборот которых невозможен или затруднен в отсутствие их государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 130 к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, здания, сооружения. К ним относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Само по себе это определение развернутое и объемное.

Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры. Представители других отраслей науки (философии, экономики и др.) предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, И.Т. Балабанов рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями1. Представляется, что в основе данного определения лежит формулировка ГК РФ, с той лишь разницей, что здесь предпринята попытка уйти от излишней детализации Кодекса.

В то же время И.Т. Балабанов допускает некоторые противоречия. По его мнению, недвижимость – это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок2. В данном случае неясно, что же такое «территория»?

В.А. Горемыкин считает, что недвижимость – это товар. Причем само понятие недвижимости отсутствует. Названы лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость3. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

Безусловно, товар может быть движимым и недвижимым. Следовательно, названные признаки должны быть универсальными, подходящими для любого вида имущества. Действительно, уникальностью, разнородностью и неповторимостью может обладать, например, произведение живописи, которое вместе с тем не считается недвижимостью. Но в этом случае непонятно, почему речь идет о свойствах недвижимости. Вероятно, следует говорить о признаках товара вообще.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает С.Б. Иващенко, который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество.

С.Б. Иващенко сам указывает, что в центре уголовно-правовой науки стоит преступление, то есть общественно опасное деяние, предусмотренное законом1.

В целом позиция С.Б. Иващенко, его предложения по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, напротив, размывая эти границы, делают «недвижимость» весьма абстрактной категорией. В науке гражданского права понятие недвижимости обсуждается столь же активно, как и в других отраслях науки. Дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ.2

К недвижимости закон относит, прежде всего, земельные участки, участки недр и все вещи, прочно связанные с землей, т.е. неотделимые от нее без несоразмерного ущерба их хозяйственному назначению (жилые дома и другие здания и сооружения, леса, участки недр и т.п.). Это — так называемые «недвижимости по природе», в основу выделения которых положен фактический критерий: тесная связь с землей (необходимая для их квалификации в качестве недвижимости даже после их перемещения в пространстве). Гражданский Кодекс закрепляет не исчерпывающий, примерный перечень объектов «недвижимости по природе».

В связи с этим становится возможным отнесение к ним такого своеобразного объекта, как «незавершенное строительство». Необходимость в этом обычно возникает в случаях приостановления и консервации строительства1.

Поскольку такие объекты неотрывны от места их нахождения, а сделки с ними могут совершаться и в другом месте, приобретателям и другим участникам оборота необходимо точно знать правовой режим конкретного объекта (например, не находится ли этот дом или земельный участок в залоге, имеются ли у кого-либо права пользования им и т.д.), так как это влияет на цену и другие условия сделок. Узнать все это можно по результатам специальной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею, которая предусмотрена законом (ст. 131 ГК)2. Такая регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость и служит главным доказательством существования зарегистрированных прав. Зарегистрированные права могут быть оспорены только в судебном порядке.

Кроме того, закон распространяет режим недвижимости на некоторые объекты, «движимые» в естественно-физическом смысле, например, на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Это – «недвижимости в силу закона», которые выделяются не по фактическому, а по формально-юридическому критерию; специальное указание закона, считающего целесообразным придание этим вещам такого правового режима. Поэтому данные объекты также подлежат государственной регистрации, но в особых реестрах в соответствии со специальными правилами. Так, в соответствии со ст. 33 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации1 государственная регистрация морских судов, в том числе как объектов недвижимости, осуществляется в Государственном судовом реестре или в иных реестрах судов РФ.

Наконец, к недвижимым вещам закон может отнести и иное имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК). Так, жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, а также «элементы инфраструктуры жилищной сферы», т.е. по сути — составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов.

Традиционно гражданское законодательство при описании вещей, созданных в результате строительной деятельности человека, использует такие понятия, как «строение» (ст. 222, 223 ГК РФ); «постройка» (ст. 257 ГК РФ); «здание и сооружение» (ст. 239, 263, 316, 334, 340 ГК РФ и др.); «строение и сооружение» (ФЗ от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»2), «здание, строение и сооружение» (Градостроительный кодекс РФ3; ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»). Однако чаще всего используется терминологический ряд, состоящий из сочетаний понятий «здание, сооружение или иное недвижимое имущество» (ст. 586, 130, 219, 222 ГК РФ и др.). При этом законодатель не дает определения понятия «сооружения», ограничиваясь указанием на принадлежность их к недвижимым вещам (недвижимости, недвижимому имуществу): «К недвижимым вещам … относятся …, в том числе, здания, сооружения» (ст. 130 ГК РФ); «здания, сооружения или другая недвижимость» (ст. 552 ГК РФ); «здание, сооружение или другое недвижимое имущество» (ст. 586 ГК РФ) и др. Такое обозначение места сооружений в составе недвижимости свидетельствует о наличии у них общих свойств недвижимости.

Недвижимость – это особый вид объектов права, к которым относятся земельные участки, а также все, что прочно связано с землей, то есть неперемещаемо без несоразмерного ущерба их назначению. Легальное определение понятия недвижимости (ст. 130 ГК РФ) указывает на возможность признания законом недвижимостью также и иного имущества. Однако содержание основополагающих признаков недвижимости в законе не раскрывается, в ГК РФ дан лишь примерный перечень объектов недвижимости. К числу вещей, не указанных в ч. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ, отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Перечень недвижимого имущества дополняется включением в него предприятия как имущественного комплекса, который законом (ст. 132 ГК РФ) признается недвижимостью, хотя в его составе имеется имущество, которое недвижимостью не является.

Подобным же образом определяет недвижимость и ст. 1 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ( далее Закон о госрегистрации)1. В нем также указывается на связь объекта с землей, невозможность перемещения в пространстве и дается примерный перечень объектов недвижимости, отличающийся от перечня ГК РФ указанием на жилые и нежилые помещения, кондоминиумы и объекты незавершенного строительства (ст. 125 ГК РФ).

К понятию недвижимости специально обращается и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в ст. 5 которого для его определения используется два юридико-технических приема: во-первых, отсылка к ст. 130 ГК РФ, во-вторых, установление примерного перечня объектов недвижимости. В дополнение к указанным выше в этом перечне названы такие объекты недвижимости, как части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи; садовые дома; гаражи и другие строения потребительского назначения, а также гостиницы, дома отдыха и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания (ст. 74 ГК РФ).

Все эти легальные перечни дают предметное представление об одной разновидности недвижимости – вещах, прочно связанных с землей. А между тем ст. 130 ГК РФ, хотя и называется «Недвижимые и движимые вещи», под недвижимостью понимает не только вещи, но и иное имущество, отнесенное к недвижимости законом. Как известно, понятия «вещи» и «имущество» не тождественны. Под вещами принято понимать предметы материального мира, имеющие телесное воплощение. Имущество — это не только вещи, но и имущественные права (требования) и обязанности (долги). Сами по себе права требования и долги, пусть даже возникающие в связи с недвижимыми вещами, российское законодательство к недвижимости не относит. Между тем в мировой практике известен такой подход к определению понятия и структуры недвижимости. Так, ст. 526 Гражданского кодекса Франции под недвижимостями понимает не только предметы (вещи), но и права пользования на недвижимые вещи, обременения и иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества1; ГК Квебека к недвижимости относит наряду с другими объектами также вещные права на недвижимое имущество, иски, направленные на отстаивание таких прав или на приобретение владения недвижимостью (ст. 904).2 Российское законодательство подобные блага не признает недвижимостью. Исключение сделано лишь в отношении особого имущественного комплекса — предприятия, в состав которого включаются не только вещи, но и право требования и долги, а также нематериальные блага (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, недвижимость в российском праве представляет собой чрезвычайно многоплановое явление: вещи неподвижные по своей природе и по характеру их использования; вещи мобильные, движимые, предназначенные для перемещения людей и грузов; а также иные, невещественные блага. Такая разнохарактерность элементов не позволяет дать общее определение понятия недвижимости и свидетельствует об отсутствии единой системы недвижимости. На условность использования термина «имущество» применительно к недвижимости обратила внимание О.М. Козырь, которая указала, что в данном случае этот термин используется как синоним вещи. Единственным исключением из этого является случай признания недвижимостью предприятия, как сложного имущественного комплекса.1

К настоящему времени выкристаллизовывается представление об отсутствии оптимального уровня общности недвижимости. Выявившуюся сборность построенной законодателем модели недвижимости предполагается преодолеть, исключив из границ недвижимости самый искусственный ее элемент предприятия как имущественные комплексы2. Реализация этого обоснованного предложения все же не придаст категории недвижимости системной целостности: в ее составе останутся такие мобильные, движимые вещи как суда и космические объекты. Законодательное отнесение их к объектам недвижимости обыкновенно объясняют высокой стоимостью и наличием особых публичных интересов, в силу чего «существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими»3. При отсутствии какой-либо общности между зданием и воздушным судном, кроме необходимости особой организации их оборота, обоснованным представляется вопрос, поставленный О.Ю. Скворцовым: «Почему к недвижимому имуществу не отнесены иные объекты гражданских прав, требующие особой организации оборота (например, тепловозы, драгоценные металлы или оружие)?»4. К тому же между недвижимостью и вещами, движимыми по природе, которые закон отнес к недвижимости, так и не установлены одинаковые правовые режимы в такой существенной их части как описание, учет и государственная регистрация прав и сделок. Таким образом, юридико-технический прием распространение на заведомо движимые вещи правового режима недвижимости не привел к результатам, ради которых формировалась эта система. В этих условиях нет оснований сохранять в составе недвижимости движимые вещи, правовой режим которых в главных своих чертах отличается от правового режима недвижимости.

Правовой режим сооружений как особой разновидности недвижимости применим только к тем результатам строительной деятельности, которые сооружены без ограничения срока их существования, бессрочно, без установленной изначально обязанности по их сносу или переносу в целях освобождения земельного участка и возврата его в первоначальном состоянии. Речь не идет об установлении ограниченного во времени права пользования земельным участком владельцем. Наличие таких временных ограничений само по себе, без установления обязанности в связи с истечением срока пользования земельным участком привести его в первоначальное состояние, освободив от всех возведенных за время пользования построек, не лишает возведенные объекты свойств недвижимости.

Неподвижность, стабильность – это реальные, естественные свойства, позволяющие оценивать сооружения как недвижимые вещи. По французскому Гражданскому кодексу такие объекты «являются недвижимыми по их природе» (ст. 518), в отличие от вещей, которые могут изменять свое место сами по себе или под воздействием посторонней силы, то есть движимых «в силу их природы» (ст. 528 ГК).

Определение недвижимых вещей дано в ст. 130 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой к недвижимым вещам относятся:

– вещи, недвижимые по своей природе, т.е. вещи, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств (в частности, земельные участки, недра);

– вещи, недвижимые в силу закона, т.е. имущество, которое в силу своих природных свойств может быть перемещено, однако ущерб от такого перемещения является несоразмерным пользе перемещения, по причине чего закон относит такое имущество к недвижимости (в частности, здания, сооружения, предприятия);

– вещи, на которые распространяется режим недвижимости, т.е. вещи, которые являются движимыми по своей природе, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению возможно, они являются движимыми по своей сути, однако закон распространяет на них действие режима недвижимости, т.е. предусматривает обязательную государственную регистрацию прав на эти объекты и сделок с ними (в частности, суда, космические объекты).

Все вещи, не относящиеся к недвижимости, определяются в ГК как движимые.

Основное отличие правового статуса движимого и недвижимого имущества заключается в различии режимов этих двух видов имущества. Особенность правого статуса недвижимости состоит в особом правовом режиме недвижимости, предусматривающем обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на движимое имущество и сделки с ним не подлежат государственной регистрации за исключением случаев, прямо указанных в законе, как, например, в отношении автотранспортных средств.

Обращает на себя внимание тот факт, что перечень вещей (будем называть их далее имуществом), определенных в ГК как недвижимые, является открытым. ГК предусматривает возможность распространения режима недвижимости и на иные виды имущества в соответствии с прямыми указаниями федеральных законов. Так, например, ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит к недвижимости помещения, которые не определены в ГК как объекты недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ сооружения, прочно связанные с землей, относятся к недвижимым вещам, подчиняющимся правовому режиму, действующему в отношении недвижимого имущества, весьма важным элементом которого является государственная регистрация вещных прав, и, прежде всего, права собственности. Так, согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Проблема взаимовлияния признаков недвижимости и государственной регистрации вызывает споры в специальной литературе. Можно выделить две крайние позиции. Первая исходит из юридического, а не фактического понятия недвижимости. Так, О.М. Козырь пишет: «недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав. Это означает, что в качестве недвижимости должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация… до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым»1. Разделяя эту позицию, Е.А. Суханов также приходит к выводу, что до момента государственной регистрации «вновь создаваемая недвижимая вещь в этом качестве юридически не существует»2. На этих посылках основаны суждения сторонников приведенного понятия недвижимости о значении государственной регистрации: только в момент государственной регистрации здания и сооружения приобретают «юридический режим недвижимости, государственная регистрация «в отношении недвижимости создает сам объект»3.

Отрицание свойств недвижимой вещи до государственной регистрации права на объект требует позитивного определения его принадлежности, исходя из дихотомического деления вещей на движимые и недвижимые: отказ в качестве недвижимости означает признание этих вещей движимыми. По сути именно к такому выводу приходят авторы «Комментария к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором поясняют, что «…до момента государственной регистрации такое здание не является единым объектом гражданского оборота. До момента регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности»1. Таким образом, государственная регистрация представляется способом превращения движимых вещей (стройматериалов) в недвижимые (сооружения).

Сторонники другой точки зрения по вопросу о соотношении вновь созданной недвижимости и государственной регистрации права собственности на нее считают, что в российском законодательстве отсутствует основание для введения дополнительного признака недвижимости, не указанного в ст. 130 ГК РФ. Представляется, что этому утверждению не противоречит и недостаточно ясная грамматическая конструкция ст. 219 ГК РФ. Содержание нормы этой статьи следует определять путем ее систематического толкования в ряду норм п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, как уточняющей общее правило о моменте возникновения права собственности на имущество, если это право подлежит государственной регистрации. Ст. 219 ГК РФ определяет не момент появления недвижимости как особого вида имущества, а момент возникновения права первого держателя этого имущества. Соотношение понятия недвижимости и акта регистрации в России определяется по традиционной схеме, в соответствии с которой не регистрация права образует недвижимость, а напротив, свойство неподвижности дает возможность «устанавливать и сохранять доказательства прав на это имущество. …регистрировать его» Постоянное, «зафиксированное» положение недвижимых вещей делает возможным, как отмечал В.Б. Ельяшевич, «сконцентрировать в одном месте все записи, касающиеся сделок относительно их, что совершенно невозможно по отношению к движимым имуществам, легко перемещаемым с места на место»2. Конечно, это справедливо применительно к так называемой «недвижимости по природе», т.е. объектам, прочно связанным с землей, неподвижным. Что же касается воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то их в определенном смысле можно обозначить как «регистрируемую недвижимость», поскольку в силу ч. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся те из них, которые подлежат государственной регистрации. Но в целом правовой системе России не свойственно понимание недвижимости как «регистрируемого имущества», и попытка представить дело иначе встретила обоснованные возражения в специальной литературе и, как неосновательная, отвергнута Концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.

Важной характеристикой сооружений как вещей является их «пассивная правоспособность», т.е. их способность быть предметом гражданских правоотношений, частноправового обладания, предметом обмена, оборота1, их оборотоспособность. Сооружения, как правило, относятся к вещам полностью оборотоспособным, т.е. таким, которые могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства. Исключения составляют сооружения, ограниченные в обороте в силу их принадлежности к объектам государственной собственности, не подлежащим приватизации. В соответствии со ст. 129 ГК РФ виды таких сооружений, которые ограничены в обороте (могут принадлежать лишь отдельным участникам оборота), определяются в порядке, установленном законом. Такими законами являются, прежде всего, законы о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Так, ФЗ от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусматривает, что Правительство РФ представляет Президенту РФ для утверждения предложения о формировании перечня стратегических предприятий, не подлежащих включению в прогнозные планы (программы) приватизации федерального имущества на соответствующий год.

Ограниченно оборотоспособные сооружения определяются не только по вхождению их в состав имущества стратегического предприятия, но также и по признаку их особой исторической или культурной значимости (особо ценные объекты культурного наследия); месту их расположения (например, сооружения, находящиеся на охраняемых или особым способом используемых природных территориях); либо по назначению (например, водохозяйственные и мелиоративные системы; объекты, используемые в области гидрометеорологии и смежных с ней областей, обеспечивающие процесс наблюдения за состоянием окружающей среды, ее загрязнением; объекты железнодорожного транспорта, непосредственно обеспечивающие перевозочный процесс и осуществление аварийно-восстановительных работ; недвижимое имущество, принадлежащее организациям федеральной почтовой связи; имущество предприятии и учреждении, производящих наркотические средства и психотропные вещества по Списку 21 и др.), либо по субъектам, за которыми это имущество закреплено, в сочетании с его назначением (имущество, находящееся в оперативном управлении Вооруженных сил РФ, Министерства обороны РФ, Федеральной службы контрразведки, объекты научно-технической сферы государственной санитарно-эпидемиологической службы РФ, ветеринарной службы, службы защиты растений и т. п.).

Наряду с этим перечнем, в котором обозначены объекты, относящиеся к исключительной федеральной собственности и не подлежащие приватизации, федеральное законодательство определяет круг объектов, не подлежащих приватизации, независимо от их принадлежности Российской Федерации.

Не все сооружения следует относить к недвижимым. В соответствии со ст. 130 ГК РФ сооружения, прочно связанные с землей, относятся к недвижимым вещам, подчиняющимся правовому режиму, действующему в отношении недвижимого имущества, весьма важным элементом которого является государственная регистрация вещных прав, и, прежде всего, права собственности. Выделяют следующие группы критериев оценки имущества как недвижимого: оценочные – исходящие из оценки стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение и т.д.); технические – исходящие из связанности объекта с землей, из технических характеристика объекта (монолит или легковозводимые конструкции), наличие или отсутствие фундамента, подведение коммуникаций и т.д.); юридические – исходящие из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовым актами и т.д.

Судебная практика признает следующие признаки неразрывной связи с землей: наличие фундамента, его характер, материал, из которого изготовлен объект; невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Существуют и технические критерии отнесения сооружений как имущества к недвижимому: – неразрывная связь объектов с землей (в том числе наличие фундамента); – отведение участка под строительство (этот критерий относится к юридическим); подведение к нему стационарных коммуникаций; отнесение данных объектов к основным фондам; отнесение объектов к капитальным (при этом следует учитывать, что даже в случае отнесения объекта к капитальным такой объект может не быть признан недвижимостью, если объект возводился на определенное время); отсутствие признаков временного строения, которое должно быть устранено с земельного участка по окончании срока пользования участком; техническое предназначение объекта; возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения.

Для регистрации права собственности на сооружения необходимо наличие не набора стройматериалов, а недвижимой вещи, факт создания которой подтверждается данными государственного технического учета. При первичном учете объекта недвижимости на него составляется технический паспорт, другая учетно-техническая документация, ему присваиваются инвентарный номер, информация о нем вносится в Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности. Таким образом, формируются документарные доказательства существования объекта недвижимости в фиксированном составе, границах, назначении и прочих характеристиках на определенную дату, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В то же время в Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности заносятся не только данные, необходимые для индивидуализации объекта, т. е. позволяющие определенно установить недвижимое имущество как объект вещных и (или) обязательственных прав, но и иная информация: о форме собственности, характере фактического использования объекта; о материале стен (конструкций для сооружения), оборудовании строений жилого и нежилого назначения (вид инженерного оборудования и общая оборудованная площадь по внутреннему обмеру) и др.

Технический учет объектов градостроительной деятельности – особый вид специального учета отдельных видов недвижимого имущества, предусматриваемый ст. 131 ГК РФ. Движимые вещи такому учету в органах БТИ не подлежат. Таким образом, именно с появлением вновь созданного недвижимого имущества связываются возможность и необходимость его специального учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сама же государственная регистрация не создает недвижимое имущество.

Как уже отмечалось, сооружения, как вид недвижимости, обладают особенностями, которые позволяют выделить данные объекты из рода объектов недвижимости. К ним прежде всего относится способ их появления в качестве объекта права. Источником происхождения этой недвижимости являются не силы природы, а строительная деятельность человека. Сооружения это рукотворная недвижимость, это инженерно-строительные конструкции, системы, объемы, возведенные в результате правомерно осуществляемой строительной деятельности. Противоправная деятельность (осуществленная в случае отсутствия права на земельный участок, без согласия его собственника, или разрешения на строительство, или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил) приводит к созданию вещи, на которую не распространяются правила о сооружениях.

Вторая особенность сооружений как вида недвижимости заключается в продолжительности во времени процесса их создания. Собственно строительная деятельность представлена несколькими этапами земляные, свайные работы, каменные или бетонные работы, монтажные, кровельные, отделочные. Итогом этого сложного процесса является сдача законченного строительством объекта в эксплуатацию в установленном порядке. Сооружения, законченные строительством, рассматриваются как строительная продукция.

В юридической практике редко возникает вопрос об отнесении врытых емкостей на территории предприятий к сооружениям, т.е. к недвижимости, а также определение некоторых объектов как частей целых объектов и выбор для них правильного режима (например, в отношении помещений в здании). Эта группа вещей, как показывает практика, является наиболее спорной.

Основные затруднения, возникающие в связи с юридической категоризацией указанных объектов, вызваны тем, что отраслевые нормативные акты (как, например, ФЗ «О железнодорожном транспорте в РФ» от 10 января 2003 г.) зачастую не содержат определений данных объектов как недвижимости, а применение к ним критериев определения недвижимых вещей, прежде всего критерия тесной связи с землей, не позволяет дать однозначный ответ, являются ли они объектами недвижимости.

Так Ярощук А.1 приводит пример из своей юридической практикой, когда на крупном сталепрокатном заводе, имущественный комплекс которого включает сотни объектов, возникли затруднения с отнесением целого ряда объектов к категории сооружений. Это касалось, прежде всего, таких объектов, как врытых в землю резервуаров для хранения химикатов, участка железнодорожных путей внутрипроизводственного назначения и т.п. Для разрешения данной правовой проблемы были направлены запросы в бюро технической инвентаризации с просьбой разъяснить, являются ли данные объекты сооружениями, а также в учреждение по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с просьбой подтвердить, подлежат ли права на данные объекты государственной регистрации. Ответов, проясняющих данный вопрос получено не было. Данные объекты были квалифицированы как сооружения, являющиеся частями более сложных сооружений, права на которые подлежат государственной регистрации.

Общая тенденция направлена на отнесение таких объектов, как железные дороги, подземные коммуникации, трубопроводы, автодороги, к категории сооружений, т.е. инженерно-строительных объектов, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ сооружения относятся к недвижимым вещам, и на них в полном объеме распространяется режим недвижимости.

При этом ГК не содержит определения понятия «сооружение», что вызывает затруднения при определении отдельных объектов как сооружений. Понятие «сооружение» раскрывается и поясняется только в Общероссийском классификаторе основных фондов1 (далее — ОКОФ), который указывает, что:

— железнодорожные пути являются сооружением, включающим в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы.

— мост является сооружением, включающим в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил);

— автомобильная дорога является сооружением, включающим в себя в установленных границах земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения – ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров;

— нефтяная скважина является сооружением, включающим в себя вышку и обсадные трубы;

— к сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений и т.д.

Поскольку данные объекты являются сооружениями, т.е. объектами недвижимости, и права на них подлежат государственной регистрации, встает вопрос о том, может ли быть зарегистрировано право собственности, например, на железнодорожные рельсы или верхнее покрытие автодороги как на самостоятельное сооружение. По мнению Ярущука А., это не представляет возможным1. Ведь сооружение согласно ОКОФ представляет собой сложный объект, в котором все устройства составляют единое целое. При решении вопроса о необходимости осуществления государственной регистрации прав на определенное сооружение принципиальную роль играет соотношение главной вещи и принадлежности в смысле ст. 134 ГК РФ. Для решения данного вопроса необходимо определить, является ли объект самостоятельным или входит в состав сооружения (т.е. более сложной вещи) и подлежит функциональному использованию по общему назначению с иными объектами, составляющими сооружение. При этом рекомендуется учитывать, что в состав большинства сооружений входят разнородные вещи (как движимые, так и недвижимые), образующие единое целое и рассматриваемые как одна недвижимая вещь. Следовательно, права на компоненты сооружения как сложной вещи подлежат оформлению в рамках сооружения, а сделки, заключенные по поводу сооружения, распространяются согласно ст. 134 ГК РФ на все его составные части, если договором сделки не предусмотрено иное.

<

Ярощук А. приводит в своей статье следующий пример: железнодорожные рельсы сами по себе являются оборудованием, т.е. движимым имуществом, права на которое не подлежат государственной регистрации. Однако после осуществления их монтажа в составе железнодорожных путей, они входят в состав этих путей как часть целой вещи, образуя сооружение, и подпадают под режим недвижимости. Следовательно, права на них и сделки с ними регистрируются в порядке, предусмотренном для недвижимого имущества, но не как на отдельные объекты, а как на целое сооружение. Это означает, что рельсы после их включения в состав железнодорожных путей не могут быть проданы или отчуждены иным образом как движимое имущество. Исключение составляют случаи демонтажа железнодорожных путей, в результате которого железнодорожные пути как сложное сооружение, являющееся объектом недвижимого имущества, с юридической точки зрения прекращает свое существование, снова превращаясь в совокупность оборудования.

В качестве положительного момента развития законодательства стоит отметить, что в отдельных нормативных актах стали появляться прямые указания об отнесении определенных объектов к недвижимости. Так, например, согласно Постановлению Правительства Москвы № 447 от 13.06.2000 г. подземные инженерные коммуникации, к которым относятся кабели и кабельные сети, коллекторы, топливопроводы, газопроводы, канализация, теплопроводы, водопроводы, водосток и прочие коммуникации были определены как объект недвижимого имущества, права на который подлежат государственной регистрации.

Таким образом, большинство инженерно-строительных объектов входят в состав сложных объектов – сооружений, являющихся объектами недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации. При этом отдельные части сооружений не являются самостоятельными объектами недвижимости, и права на них не подлежат государственной регистрации. 1

Спорным является вопрос о квалификации объекта строительной деятельности в процессе строительства до ввода в эксплуатацию. Для целей государственного статистического наблюдения в соответствии с постановлением Госкомстата России от 3 октября 1996 г.2 «Об утверждении Инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству» объекты, строительство которых продолжается, приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке, относятся к объектам, находящимся в незавершенном строительстве (п. 11.9).

Межведомственная комиссия для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства во Временном положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденном протоколом заседания от 6 апреля 1994 г. № ФБ-8, предложила более узкое определение объекта незавершенного строительства, исключив из этой группы объекты, строительство которых продолжается. В п. 2 этого Временного положения для признания объекта не завершенным строительством требуется истечение установленных сроков строительства и приостановление строительства в связи с отсутствием средств и материально-технического обеспечения. Несмотря на то, что такие определения объекта незавершенного строительства в литературе квалифицируются как «технико-юридические»1, именно техническая характеристика объекта в них отсутствует, так как не указана стадия строительных работ, на которой появляются эти объекты. А известно, что для некоторых целей строящимися признаются объекты еще до начала строительных работ; «с момента выдачи разрешения на строительство и до его завершения и оформления документа приемки в эксплуатацию»2. Таким образом, в настоящее время отсутствует единое правовое определение понятия объекта незавершенного строительства. Кроме того, указанные выше источники не разрешают проблему правового режима объекта незавершенного строительства по признаку его принадлежности к недвижимым вещам.

Нормативной основой для решения проблемы правового режима незавершенного строительством сооружения послужила ст. 25 Закона о госрегистрации, п. 2 которой устанавливает саму возможность совершения сделок с объектом незавершенного строительства как с недвижимым имуществом. Кроме того, данная норма разрешает проблему введения такой недвижимости в гражданский оборот, при условии государственной регистрации права первого собственника недвижимости. В п. 2 ст. 25 не только закрепляется право на такую регистрацию, но и определяются ее основания, а именно: наличие документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта. Однако нерешенным остается вопрос, на какой стадии строительства можно констатировать появление недвижимой вещи. Если такой объект относится к недвижимости по признаку прочной связи с землей, а имеются все основания утверждать, что это именно так, то в нем должны быть элементы, которые обеспечивают эту физическую связь и делают объект незавершенного строительства не перемещаемым без несоразмерного ущерба его назначению. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникших по договорам купли-продажи недвижимости» отмечается: «Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, этот объект является объектом недвижимости»1.

Наряду с физическими свойствами, характеризующими объект незавершенного строительства как «недвижимость по природе», Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых, вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»2 обращает внимание еще на один признак. Недвижимыми вещами предложено считать незавершенные строительством объекты, которые не являются предметами действующих договоров строительного подряда (п. 16). Таким образом, Пленум Высшего Арбитражного Суда по сути дела дополняет содержащиеся в ст. 130 ГК РФ признаки недвижимости указанным требованием. Эта позиция подтверждена и в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»1. Исходя из понятия действия договора, данного ст. 425 ГК РФ, такое состояние возникает по истечении срока окончания строительных работ, предусмотренного в договоре, либо расторжения договора в установленном порядке. Этот дополнительный признак вновь создаваемой недвижимости, прочно связанной с землей, обосновывается судебными актами ссылкой на «смысл» ст. 130 ГК РФ и ст. 25 Закона о госрегистрации. Думается, что истинная интерпретация «смысла» указанных норм в части влияния на правовой режим объекта незавершенного строительства судьбы договора строительного подряда изложена в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: «поскольку собственником построенного объекта является собственник (владелец) земельного участка, не будет иметь значения также, был ли договор строительного подряда прекращен или нет».

Представляется, что намеченные законодательством и развитые судебной практикой подходы к определению правового режима сооружений позволяют сделать вывод о различиях между созданным сооружением, строительство которого завершено и получило соответствующее оформление, и создаваемым сооружением, так называемым объектом незавершенного строительства. Эти объекты по присущим им свойствам (прочная связь с земельным участком, неперемещаемость) относятся к недвижимым вещам, являясь различными их видами. Сооружением строительный объект становится только после окончания строительных работ, подтвержденного актом приемки объекта в эксплуатацию.

Порядок осуществления приемки должен быть определен законом или иными правовыми актами. В ГК РФ говорится о приемке лишь заказчиком, а в предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях — также об участии в приемке представителей государственных органов и органов местного самоуправления и устанавливается, что сдача-приемка подлежит оформлению актом, подписываемым сторонами (ст. 753).

Исходя из анализа присущих сооружениям признаков, можно предложить следующее определение: сооружения – это инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной деятельности.

Действующее законодательство относит сооружения к недвижимым вещам – объектам недвижимости по признакам прочной связи с землей и неперемещаемости. Прочную связь с землей и стационарность обеспечивает наличие такой несущей конструкции, как фундамент, который «укреплен в землю»1. Как писал Г.Ф. Шершеневич, строения, лишь поставленные на землю, а не укрепленные в ней (скамейки, беседки, палатки), должны считаться движимыми вещами2. Это справедливо и с позиции современного права. Постройки без фундамента, переносные, мобильные не могут считаться недвижимостью. В ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» такие объекты называются «некапитальными строениями» (ст. I).

В то же время можно выделить следующие группы критериев оценки имущества как недвижимого3:

– оценочные – исходящие из оценки стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов на его перемещение и т.д.);

– технические – исходящие из связанности объекта с землей, из технических характеристика объекта (монолит или легковозводимые конструкции), наличие или отсутствие фундамента, подведение коммуникаций и т.д.);

– юридические – исходящие из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта нормативно-правовым актами и т.д.

В Постановлении президиума ВАС РФ от 12.1099 № 2061/99 выделены следующие признаки недвижимого имущества:

– монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;

– подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло и водоснабжения;

– принадлежность строения к капитальным (в данном случае – первой группе капитальности);

– указанные выше необходимые признаки отнесения имущества к недвижимости устанавливаются исходя из технических документов на объект (технический паспорт, руководство по эксплуатации, акты сдачи-приемки работ).

Так в Постановлении ФАС СЗО от 14 ноября 2000 по делу № А56/6166/2000 суд, признавая совокупность объектов недвижимостью, мотивировал это следующим образом: «по заключению проведенной судом апелляционной инстанции строительно-технической экспертизы на занимаемом ответчиком земельном участке расположены такие объекты, как инженерные коммуникации, маслобензоуловители и бензоловушки, представляющие собой подземные емкости с заглублением до 2 метров, железобетонные ограды с бетонным фундаментом, одноэтажные складские помещения из кирпича с фундаментом, а также иные сооружения, которые относятся к основным фондам и совокупность которых является единым обособленным комплексом конструктивно сочлененных сооружений, относящихся к объектам капитального типа, неразрывно связанных с землей и со сроком эксплуатации не менее 50 лет. Их демонтаж невозможен без несоразмерного ущерба им и их назначению».

Можно выделить следующие технические критерии отнесения имущества к недвижимому1:

– неразрывная связь объектов с землей (в том числе наличие фундамента);

– отведение участка под строительство (этот критерий относится к юридическим);

– подведение к нему стационарных коммуникаций;

– отнесение данных объектов к основным фондам;

– отнесение объектов к капитальным (при этом следует учитывать, что даже в случае отнесения объекта к капитальным такой объект может не быть признан недвижимостью, если объект возводился на определенное время).

– отсутствие признаков временного строения, которое должно быть устранено с земельного участка по окончании срока пользования участком;

– техническое предназначение объекта;

–     возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения.

При оценке критерия технической (физической) связанности с землей.

При применении данного критерия должны исследоваться наличие фундамента, его характеристики, способ прикрепления объекта к фундаменту, а также материал, из которого изготовлен данный объект.

ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 13032003 по делу № ФОв-679/2003 указал, что павильоны не являются объектами недвижимости, так как не имеют фундамента и не являются сооружениями. Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 30092002 по делу № А29-1380/02-2э отмечено, что поскольку объект имеет монолитный фундамент на свайных основаниях,
следовательно, присутствуют признаки недвижимого имущества.

В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15 января 2001 по делу № А56-25258/00, отказывая в признании ангара, склада и площадки для складирования недвижимым имуществом, ФАС Северо-Западного округа указал, что, как следует из технических паспортов, металлический склад является сооружением, ангар – сооружением со стенами в виде металлических ребристых листов по металлическому каркасу, на железобетонном ленточном фундаменту а площадка для складирования цементно-бетонным покрытием по песчаному основанию.

В то же время в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 31 мая 2002 по делу № ФОЗ-А51ГО2-Ш79 указано, что «не завершенный строительством объект «Крытый рынок» не может быть признан в качестве недвижимого имущества, поскольку использованные при его строительстве металлические конструкции, вертикальные панели согласно рабочему проекту, чертежам являются сборно-разборным и, то есть могут без ущерба для объекта в целом быть разобраны и перемещены. Наличие фундамента на объекте не свидетельствует в данном случуе о возведении недвижимости.

В то же время, наоборот, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 22.01 2002 по делу № А2 9-4609/01-2 э сделан вывод, что факт установки перечисленных объектов на бетонные фундаменты обеспечивает их связь с землей, однако доказательства невозможности отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению заявителем не представлены.

Из изложенного очевидно, что судебная практика в Российской Федерации, признает следующие признаки неразрывной связи с землей;

  1. наличие фундамента. Заметим, что само по себе наличие фундамента не свидетельствует о возведении недвижимости — оно является лишь одним из признаков объекта недвижимости, но может применяться лишь в совокупности с другими признаками;
  2. характер фундамента – как видим, наличие у объекта фундамента, представляющего собой кирпичную кладку на бетонной плите, которая лежит на земле, не привело к признанию данных объектов недвижимостью. При определении характеристик фундамента следует руководствоваться соответствующими СНиПами, в первую очередь СНиП 2.02.01-83 «Основания зданий и сооружений», СНиП 2.02.03-85 «Свайные фундаменты», СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», а также СНиПами на тот или иной вид объектов недвижимости;

    3) материал, из которого изготовлен объект. Если объект является сборным сооружением, сооружением со стенами в виде металлических ребристых листов по металлическому каркасу если использованные при его строительстве металлические конструкции, вертикальные панели согласно рабочему проекту, чертежам являются сборно-разборными, то суд приходит к выводу, что такие объекты могут без ущерба для объекта в целом быть разобраны и перемещены.

    4) невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

    Юридические составляющие критерия отнесения объекта к недвижимости исходит из правовой цели возведения объекта на земельном участке для временных или постоянных нужд. В случае если объект возведен хоть и капитально по своим техническим характеристикам, но заведомо на конкретный срок, для временных нужд (временное сооружение), либо без согласия собственника земли, то признать его недвижимостью не представляется возможным, так как перемещение.

    Следует отметить, что каких-либо нормативных актов, позволяющих идентифицировать недвижимое имущество как таковое, действующее законодательство не содержит. Тем не менее, суды пытаются квалифицировать имущество как недвижимое, руководствуясь ГОСТами и прочими нормативными актами.

    Постановлении ФАС МО от 23.11.2001 № КГ-А40/5997-01 указано, что асфальтовое покрытие является площадкой со специальным покрытием для хранения соли, а согласно Общероссийскому классификатору основных фондов, утвержденному Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94 N 359. площадки производственные и ограды железобетонные относятся к сооружениям и в соответствии со ст. 130 ГК РФ являются недвижимым имуществом.

    В Постановлении ФАС Уральского округа от 21.05.2003 (дело № Ф09-1265/03-ГК) указано, что «… в разделе 2.2 Государственного стандарта РФ ГОСТ Р 51303-99 «Торговля. Термины и определения» (введен в действие Постановлением Госстандарта РФ от 11.08.99 № 242-ст с 01.01.2000) дано определение павильона как оборудованного строения, имеющего торговый зал и помещения для хранения товарного запаса, рассчитанного на одно или несколько рабочих мест. Из указанного определения в соотношении с определениями терминов «магазин» и «киоск» следует вывод, что «павильон», «киоск» в отличие от «магазина» не являются стационарными зданиями и относятся к временным строениям. 1

    В первом Постановлении прослеживается следующая логическая цепочка. ГОСТ называет данный вид объектов сооружением. ГК РФ в перечне объектов недвижимости называет сооружения; сооружение — объект недвижимости; соответственно все объекты данного вида (асфальтовая площадка, павильон и т. л.) являются недвижимым имуществом, независимо от технических характеристик данного объекта; следовательно, данный объект в любом случае является объектом недвижимости.

    По мнению Намумовой Л., такое логическое построение по своей сути является софизмом и содержит ошибку то, что в перечне объектов недвижимости перечислены и сооружения, еще не означает, что любое сооружение является объектом недвижимости.

    Юридические критерии не могут являться достаточным основанием для квалификации того или иного объекта в качестве объекта недвижимости. Использовать такие критерии следует с большой осторожностью и только в качестве дополнительных

    Установив, какие критерии должны быть применены для определения того, является ли тот или иной объект объектом недвижимости, необходимо определить, перечень документальных источников:

  • техническая документация на объект;
  • документы о правах собственника объекта на земельный участок;
  • отчет независимого оценщика;
  • сметная документация на стоимость работ по перемещению объекта;
  • заключение строительно-технической экспертизы.

    Подводя итоги, можно выделить следующие основные критерии отнесения имущества к недвижимости

    Подводя итоги, можно выделить следующие основные критерии отнесения имущества к недвижимости

    Критерий оценки стоимости.

    Критерий технической (физической) связанности с землей. Здесь должны учитываться наличие фундамента и его характеристики, материал, из которого изготовлен объект, возможность или невозможность отделения спорных объектов от фундаментов без причинения несоразмерного ущерба их назначению

    Возможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после перемещения. Если после перемещения объект в силу своих технических характеристик не сможет функционировать по прежнему назначению, то соответственно перемещение повлечет несоразмерный ущерб его назначению.

    На практике необходимо применять только все критерии в совокупности. В качестве дополнительных могут использоваться следующие:

  • наличие подведенных к объекту коммуникаций;
  • отнесение объекта к капитальным;
  • критерий технического предназначения объекта (предназначен пи объект для перемещения изначально);
  • критерий правового предназначения вещи и отведение участка под строительство;
  • квалификация объекта нормативно-правовыми актами.

    Современное российское законодательство декларирует многообразие форм собственности на земельные участки: государственную, муниципальную и частную, а также право граждан и юридических лиц приобретать для строительства в собственность земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности (ст. 9, ст. 36 Конституции РФ, ст. 15, ст. 16, ст. 28 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г.). Наряду с собственниками земельных участков (п. 2 ст. 263 ГК РФ, п. 1 ст. 40 ЗК РФ), право осуществлять застройку признается за землепользователями, жилищном землевладельцами и арендаторами земельных участков (п. 2 ст. 266 ГК РФ, п. 2 ст. 269 ГК РФ, п. 1 ст. 41 ЗК РФ). Большинство застройщиков не являются собственниками земельных участков под застройкой. Содержание права застройщика чужого земельного участка не влияет на принадлежность возведенного сооружения к объектам недвижимости и на способность застройщика приобрести статус собственника такой недвижимости, а, следовательно, и право распоряжаться ею по своему усмотрению. Действующее гражданское законодательство не требует в этом случае согласия собственника земельного участка и предусматривает право следования его за правом на здание. Это касается не только купли-продажи здания (ст. 552 ГК РФ), но и мены (ст. 567 ГК РФ), аренды здания или сооружения (ст. 652 ГК РФ). Такой подход сохранился и в новом Земельном кодексе, п. 1 ст. 35 которого устанавливает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

    Таким образом, в современном российском законодательстве требование «прочной связи с землей» просматривается только в контексте физического соединения объекта с земельным участком, при отсутствии, как правило, общего правого режима. Лицо, не имеющее права собственности на земельный участок, по действующему законодательству может стать первичным собственником сооружения как объекта недвижимости.

    В то же время одного только критерия капитальности постройки не всегда достаточно для отнесения ее к недвижимости. Речь идет о постройках, сооруженных на земельном участке, предоставленном на определенное время, с обязательством последующего их демонтажа. Эти постройки с точки зрения строительных характеристик могут быть как капитальными, так и некапитальными, модульными, т.е. без такой несущей конструкции, как фундамент. Градостроительный кодекс РФ относит к ним «временные здания и сооружения, необходимые для организации строительных работ» (ст. 62) и по смыслу подлежащие сносу по окончании строительства. Представляется сомнительной обоснованность признания объектов, сооруженных на время, недвижимостью ввиду отсутствия признака прочной связи с землей, постоянства, бессрочности, их предназначенности «для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели»1. Независимо от наличия фундамента они не обладают свойством неперемещаемости ввиду запрограммированного сноса или переноса. Такие объекты возводятся нередко, в связи с чем необходимо законодательное определение правового режима, возможно, путем указания на такой признак сооружения, как их постоянство, бессрочность связи с землей, как это, например, предусматривал Проект гражданского уложения Российской империи, ст. 35 которого выделяла «постоянные строения и сооружения» и «временные подвижные или переносные постройки и сооружения». Последние признавались движимыми вещами.

     

     

    2. СООРУЖЕНИЯ КАК ОБЪЕКТЫ ВЕЩНЫХ ПРАВ

     

    2.1. Создание сооружений и приобретение права собственности на них

     

    Сооружения как вид недвижимых вещей отличаются от природной недвижимости тем, что являются продуктом деятельности человека, создаются им для определенных целей и отражают уровень технических, экономических, эстетических возможностей и потребностей человека. Как и всякий вид человеческой деятельности, строительная деятельность может быть правомерной или противоправной. В последнем случае возведение объектов осуществляется при отсутствии права на земельный участок, разрешения на строительство, надлежащим образом утвержденной и согласованной технической документации или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Правовой эффект имеет результат всякой строительной деятельности. В результате противоправно осуществляемой строительной деятельности появляется объект, называемый в законодательстве самовольной постройкой. По своему телесному воплощению он может ничем не отличаться от правомерно возведенного сооружения, но с точки зрения правового режима характеризуется рядом особенностей, отличающих его от последних.

    Для того чтобы в результате строительной деятельности был создан объект, на который распространяется правовой режим сооружения, должны быть сформированы указанные в законе предпосылки ее осуществления.

    Строительная деятельность затрагивает интересы не только тех, кто в ней участвует, частные интересы, но и государственные и общественные интересы. Государственные интересы в соответствии со ст. 3 Градостроительного кодекса РФ выражаются в обеспечении условий для устойчивого развития поселений, функционирования государственных систем инженерной и транспортной инфраструктур, сохранения природных ресурсов, охраны государственных объектов историко-культурного и природного наследия в интересах настоящего и будущего поколений. Общественные интересы – это интересы населения в обеспечении благоприятных условий проживания, ограничении вредного воздействия хозяйственной или иной деятельности на окружающую среду, улучшении экологической обстановки, развитии инфраструктуры. Согласование частных, государственных и общественных интересов как раз и осуществляется в процессе формирования предпосылок деятельности по застройке. Таковыми являются наличие землеустроительной и градостроительной документации и принятые в соответствии с ней индивидуальные акты регулирования градостроительной деятельности.

    Застройка – это разрешенный вид использования определенного земельного участка. Как объект градостроительной деятельности земельный участок должен быть сформирован путем проведения работ по кадастровому учету и землеустройству. Государственный кадастровый учет в соответствии с ФЗ «О государственном земельном кадастре» предполагает описание и индивидуализацию земельного участка в Едином государственном реестре земель, в результате чего объект учета получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера по Правилам кадастрового деления территории РФ и Правилам присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г., а также составлением кадастрового плана земельного участка.

    Цель землеустроительных работ в данном случае состоит в формировании земельного участка как объекта землеустройства и установлении его границ на местности (межевание с закреплением границ межевыми знаками), определении вариантов использования земель с учетом размеров земельного участка, целевого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур. Правовые основы проведения землеустроительных работ определяет ФЗ от 18 июня 2001 г. «О землеустройстве»1, который обозначил вид документа, составляемого по итогам землеустроительной деятельности, карта (план) объекта землеустройства.1

    Документация и государственный земельный кадастр составляют основу для градостроительного кадастра – государственной информационной системы сведений об объектах градостроительной деятельности, расположенных в границах соответствующих территорий, ведение которой предусмотрено ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

    Наряду с согласованием места размещения объекта индивидуальными предпосылками осуществления деятельности по застройке определенного земельного участка являются:

  1. наличие проекта строительства;
  2. предоставление земельного участка для строительства;
  3. выдача разрешения на строительство.

    Строительство, реконструкция и капитальный ремонт сооружений осуществляются на основе проектной документации – графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения в соответствии со строительными нормами и правилами (ст. 61 Градостроительного кодекса РФ).

    Состав проектной документации определяется в соответствии со СНиПом 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений»2 Основным проектным документом на строительство объектов, как правило, является технико-экономическое обоснование строительства, состоящее из ряда разделов, таких как архитектурно-строительные решения, инженерное оборудование, организация строительства, охрана окружающей среды, сметная документация и прочие. На основании технико-экономического обоснования разрабатывается рабочая документация, состав которой определяется заказчиком и проектировщиком в договоре на проектирование и должен соответствовать государственным стандартам. Для объектов (сооружений), строящихся по проектам массового и повторного применения, а также других технически несложных объектов на основе утвержденных обоснований инвестиций в строительство или градостроительную документацию, может разрабатываться рабочий проект или рабочая документация.

    Разработке проектной документации предшествует этап формирования исходно-разрешительной документации – комплекта документов, оформляющих результаты предпроектной подготовки. Он содержит основные требования и рекомендации по размещению, объемно-пространственному решению объекта, в данном случае сооружения; определению ориентировочных границ земельного участка; требования и рекомендации согласующих организаций для проектирования объекта (сооружения); определение возможности проведения работ по объекту в соответствии с экологическими, санитарно-гигиеническими требованиями к размещению объекта; заключение о возможности и условиях инженерного обеспечения объекта (сооружения). В реализации этого этапа участвуют органы государственного надзора (контроля) и заинтересованные организации. К ним относятся:

    – территориальные органы архитектуры и градостроительства, которые выдают застройщику архитектурно-планировочное задание на проектирование, которое содержит комплекс требований к границам и целевому использованию земельного участка, функциональному назначению намечаемого к строительству объекта, его параметры, ограничения этажности и прочее (ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ», ст. 27, 56 Градостроительного кодекса);

    – инженерно-технические службы и управления местной администрации и организации-владельцы инженерных коммуникаций; управления сетей водопроводно-канализационного хозяйства,    тепловыми сетями, электрическими сетями, телефонными сетями и прочие заинтересованные организации, перечень которых уточняется в региональных нормативных актах. Они выдают технические условия на присоединение проектируемого объекта (сооружения) к инженерным сетям и сооружениям, которые должны быть учтены застройщиком при разработке проектной документации;

    – другие органы государственного надзора (контроля), в случаях, указанных в законах и иных правовых актах.

    Выдачей разрешения на строительство объекта завершается формирование предпосылок осуществления строительной деятельности на земельном участке, предоставленном застройщику, и возникает право на застройку земельного участка, застройщик может приступать к реализации проекта строительства.

    Формы (способы) организации застройки земельного участка определяются застройщиком (физическим или юридическим лицом), который намерен организовать строительство, реконструкцию или иной вид строительных работ на предоставленном ему земельном участке, в соответствии с выданным разрешением на строительство, исходя из характера будущей строительной деятельности и ее результата; целей, которые он преследует при осуществлении застройки; масштаба требуемых инвестиций и прочих обстоятельств.

    Основное деление форм (способов) организации застройки проводится по признаку участия (неучастия) в ней специализированной подрядной организации. В зависимости от этого различают подрядный и хозяйственный способы организации строительства.

    Под строительством «без участия специализированной подрядной организации» понимают такую организацию застройки, когда строительные работы1 осуществляются самим застройщиком без заключения договора строительного подряда. К этому способу прибегают обыкновенно физические лица, осуществляющие строительство индивидуальных жилых домов, дачных, садовых домов и хозяйственных построек, а также юридические лица, специализирующиеся на строительных работах. В недалеком прошлом хозяйственный способ использовался более широко.

    При подрядном способе организации застройки обязанности по осуществлению строительной деятельности возлагаются на подрядчика. Подрядчиками могут выступать физические или юридические лица, которые выполняют строительные работы по договору строительного подряда или (и) государственному контракту, заключенному с заказчиком (ст. 4 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений»). Застройщик по отношению к подрядчику является заказчиком (работ), так называемым застройщиком-заказчиком.

    Каждый из этих двух основных способов организации застройки может быть усложнен дополнительными элементами, значение которых далеко не всегда отражено в законодательстве, вследствие чего отсутствует и единообразная судебная практика. А это не может не порождать проблемы взаимоотношений участников застройки, их правового положения, наличия и характера права на результат строительной деятельности и на земельный участок под сооружением.

     

    2.2. Государственная регистрация прав собственности на сооружения, являющихся недвижимым имуществом

     

    Форма сделки – это способ ее существования, проявления вовне, выражения. По словам Д.И. Мейера, «юридические сделки являются в известных формах»1. Таковыми признаются словесная форма (устная или письменная), конклюдентные действия и молчание. Оборот недвижимости традиционно отличался крайним формализмом, обусловленным необходимостью придания ему ясности и определенности, доказательности, а также воспрепятствования «легкомысленному отношению к сделкам»1. Обычная проблема, которую разрешает в этой связи законодатель, – это определение меры формальности с тем, чтобы ее превышение не сдерживало оборот.

    Часть первая Гражданского кодекса России не содержит общего правила о форме сделок с недвижимостью. Требования к ней выражают нормы, регулирующие отдельные виды сделок. В основном требуется простая письменная форма. Нотариальная форма предусмотрена в виде исключения для таких сделок, как договор ипотеки сооружения (п. 2 ст. 339); отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество (ст. 24 Закона о госрегистрации); согласие супруга на совершение сделки по распоряжению общей недвижимостью (ст. 35 Семейного кодекса); предварительный договор, обязывающий стороны в будущем заключить договор о передаче недвижимости, требующий нотариального удостоверения (ст. 429); соглашение об изменении и расторжении договора, требующего нотариального удостоверения (п. 1 ст. 452 ГК РФ); соглашение об уступке требования или переводе долга по сделке, требующей нотариального удостоверения (п. 1 ст. 389 ГК РФ, п. 2 ст. 391 ГК РФ); выдача доверенности на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения (п. 2 ст. 185 ГК РФ). Другие сделки с недвижимостью могут быть нотариально удостоверены по соглашению сторон.

    Гражданский кодекс предусматривает несколько способов письменного оформления сделок: путем составления одного документа, подписанного сторонами; путем обмена документами; путем письменного предложения заключить договор и его акцепта посредством совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (п. 1 ст. 160 ГК РФ; ст. 434 ГК РФ; п. 3 ст. 438 ГК РФ). Кроме того, законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке, скрепление печатью и т.д.), что установлено в п. 1 ст. 160).

    Гражданским кодексом установлены следующие положения о форме сделок, которые могут быть отнесены к сделкам с сооружениями, представленные в табл. 1.

     

    Таблица 1 – Виды и формы сделок с сооружениями

     

    Вид сделки

    Письменное оформление

    Вид письменной формы

    Купля-продажа сооружения

    Требуется (п. 1 ст. 550 ГК РФ)

    Один документ, подписанный сторонами (п. 1 ст. 550 ГК РФ)

    Дарение сооружения

    Специально не предусмотрено

    Не определен

    Аренда сооружения

    Требуется (п. 1 ст. 651 ГК РФ)

    Один документ, подписанный сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ)

    Безвозмездное пользование сооружением

    Специально не предусмотрено

    Не определен

     

    В случаях, когда действующее законодательство не устанавливает специальных требований к форме сделки с недвижимостью, включая сооружения. В то же время, она определяется, исходя из общих правил о форме сделок (ст. 158 – 161 ГК РФ), а способ письменного оформления — по соглашению сторон. Но если сделка подлежит государственной регистрации, как, например, договор дарения недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ), то она может быть оформлена только в виде одного документа, подписанного сторонами, на экземплярах которого и производится регистрационная надпись (п. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации).

    Государственная регистрация в отношении сооружений как недвижимости – это особый юридический акт, совершаемый уполномоченным на то государственным органом (учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). В действующем законодательстве названы три объекта государственной регистрации – сделки с недвижимостью, вещные права на недвижимость и ограничения (обременения) вещных прав на недвижимое имущество.

    В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом, включая сооружения, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Из этой отсылочной нормы следует, что сделки с недвижимостью не всегда являются объектами государственной регистрации, а только в указанных в законодательстве случаях. литературе предлагалось и иное толкование этой нормы. Так, М.И. Брагинский писал о том, что «ст. 131 ГК РФ дает основания сделать вывод: обязательность государственной регистрации распространяется и на любые другие договоры, которые имеют своим предметом недвижимость»1. Однако ст. 131 ГК РФ вообще не упоминает о государственной регистрации сделок и тем более не определяет случаи такой регистрации.

    Закон о госрегистрации в ст. 4 устанавливает, что государственной регистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, включая сооружения, и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131, 132 и 164 ГК РФ. Таким образом, указывая на ограниченный круг сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, часть первая Гражданского кодекса, а также Закон о госрегистрации не определяют, какие сделки подлежат государственной регистрации. Исключения установлены в п. 3 ст. 339 ГК РФ, предусматривающем государственную регистрацию договора об ипотеке, а также в п. 2 ст. 389 ГК РФ, в соответствии с которым уступка права требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Определенность в решении этого вопроса вносит часть 2 ГК РФ, в которой специально обозначены иные сделки с недвижимостью, требующие государственной регистрации: дарение недвижимости (сооружения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ); отказ одаряемого принять недвижимость (сооружение) в дар (п. 2 ст. 573 ГК РФ); рента, предусматривающая отчуждение недвижимого имущества (сооружения) под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); аренда сооружения на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ); аренда других объектов недвижимости (сооружений), если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Иные сделки с недвижимостью, включая сделки со сооружениями, государственной регистрации не подлежат.

    Поскольку государственная регистрация осуществляется не по соглашению сторон, то кроме случаев, указанных в законе, она производиться не может. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ1 признал правомерным отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора купли-продажи сооружения указал в обоснование, что поскольку Гражданским кодексом регистрация такого договора не предусмотрена, то включенное сторонами в договор условие о его государственной регистрации противоречит закону и является ничтожным.

    В настоящее время, актуальным представляется решение вопроса о государственной регистрации договоров купли-продажи, мены, дарения доли в праве общей долевой собственности на сооружения, как на недвижимое имущество. В таких сделках предметами являются не сама вещь, которым выступает недвижимость) или ее выделенная в натуре и индивидуализированная часть, а доля в праве общей собственности на указанного сооружение. Доля в праве общей собственности на недвижимое имущество и объект недвижимости – различные объекты права. Сложившаяся практика распространения правил о купле-продаже, дарении сооружений как недвижимости на сделки, предметом которых является доля в праве общей собственности на недвижимую вещь (сооружение), вызывает сомнение. Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденная Министерством юстиции РФ, объясняет необходимость государственной регистрации договора продажи доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение ссылкой на ст. 251 ГК РФ (п. 3), согласно которой: «Момент перехода доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, определяется в соответствии с п. 2 ст. 223 настоящего Кодекса», но не решает вопроса об обязательности государственной регистрации договоров о распоряжении долей в праве общей собственности.

    Обычно законодатель устанавливает требование государственной регистрации для сделок определенного типа. Исключение составляет договор аренды сооружений. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ такой договор подлежит государственной регистрации только, если он заключен на срок не менее года. Правила § 4 гл. 34 «Аренда зданий и сооружений» законодатель адресует договорам, предметом которых являются сооружения.

    В целом же позиция законодателя по вопросу государственной регистрации договора аренды сооружений в зависимости от срока его действия выглядит неубедительной по мнению Кузьминой И.В., так как «она не обусловлена реально существующими отличиями между зданиями и иной недвижимостью и может быть объяснена только стремлением «не засорять» Единый государственный реестр сведениями о краткосрочной аренде».1

    Однако такого рода цель может быть достигнута посредством введения в общую норму ст. 609 ГК РФ «Форма и государственная регистрация договора аренды» правила о государственной регистрации всякого договора аренды недвижимости только при условии заключения его на срок не менее одного года. Такое решение проблемы предусмотрено, например, в п. 2 ст. 26 ЗК РФ применительно к договору аренды земельного участка, который не подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок менее года, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    В соответствии с принципом свободы договора стороны могут заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законами или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ). Последние называются непоименованными и образуют особый тип, для которого «в действующем праве еще нет видовых наименовании». В общих положениях Гражданского кодекса, в общих положениях об обязательствах не содержатся единые для всех типов и видов сделок с недвижимостью требования их государственной регистрации. Напротив, признается ее необходимость лишь для предусмотренных законом сделок.

    В смешанных договорах содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (п. 3 ст. 421 ГК РФ). К смешанным договорам подлежат применению в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре. Поэтому если в смешанном договоре содержится элемент договора, требующего государственной регистрации, то государственной регистрации подлежит и сам смешанный договор. Такое толкование закона дается в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договор, по которому ответчик обязался передать в собственность истца предприятие и поставить новое оборудование для использования на этом предприятии, а истец — произвести оплату, ответчик соглашался признать смешанным, но считал, что правила о государственной регистрации следует применять только в части договора купли-продажи предприятия и поэтому вторая часть договора (поставка оборудования) вызвала соответствующее обязательство без всякой регистрации. Президиум ВАС РФ разъяснил следующее: «Поскольку заключенный сторонами смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, подлежащего обязательно государственной регистрации, и договора поставки оборудования, устанавливает единую совокупность обязательств, то такой смешанный договор подлежит обязательной государственной регистрации, при отсутствии которой должен считаться незаключенным» (п. 13). Такой подход представляется обоснованным. Смешанный договор — это не механическое соединение нескольких договоров, а единый договор, хотя и не унитарный, порождающий единое обязательство. Поэтому государственной регистрации подлежит договор, а не отдельные его элементы.

    От договора купли-продажи следует отличать договор найма (аренды) с правом выкупа нанимаемого (арендованного) имущества. В ГК РФ он представлен в § 1 гл. 34 «Общие положения об аренде» как договор аренды с условием перехода вещи в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 ГК РФ).. А право на выкуп — это одно из договорных условий, не предусмотренных «нормативной моделью прав и обязанностей, носителями которых становятся стороны, заключившие соответствующий договор»1. Условие о выкупе — специфическое, характеризующее действия сторон конкретного договорного обязательства, относящегося к известному типу обязательств аренды. Существование этого права зависит от сохранения статуса арендатора. При расторжении договора аренды сооружения это право утрачивается вместе с другими правомочиями арендатора. Реализация его зависит от усмотрения управомоченного лица, которое может и отказаться от осуществления принадлежащего ему права на выкуп (ст. 9 ГК РФ). Закон не устанавливает никаких особенностей в отношении государственной регистрации договоров аренды сооружений с правом выкупа. Статья 609 ГК РФ предусматривает лишь особые требования к форме таких договоров: они должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи имущества. Поэтому такой договор регистрируется по общим правилам, установленным для государственной регистрации договора аренды.

    Не требуют государственной регистрации и ряд других договоров, предметами которых являются сооружения. Прежде всего, предварительные договоры об этих объектах. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 (Президиум ВАС РФ) обратил внимание на то, что в п. 2 ст. 429 ГК РФ «Предварительный договор» определяется лишь форма предварительного договора, который должен быть заключен в форме, установленной для основного договора. Поэтому предварительный договор, по которому у сторон возникает обязанность заключить требующий государственной регистрации основной договор, не подлежит государственной регистрации (п. 14 Информационного письма Президиум ВАС РФ № 59). Таким же образом в информационном письме разрешается проблема государственной регистрации договора простого товарищества, по которому одна из сторон обязуется передать в качестве вклада недвижимое имущество (п. 18 Информационного письма Президиум ВАС РФ № 59), и договора о предоставлении в качестве отступного недвижимого имущества (п. 15 Информационного письма Президиум ВАС РФ № 59).

    Основанием для отказа в государственной регистрации указанных в информационном письме, а также других, не обозначенных в нем договоров (например, аренды сооружения, безвозмездного пользования недвижимым имуществом), является отсутствие в законе требования государственной регистрации этих сделок.

    Акт государственной регистрации договора, предметом которого выступают сооружения), определяет момент вступления его в силу. Действие договора продолжается до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, если законом или договором не предусмотрено условие о прекращении обязательства окончанием срока действия договора (ст. 425 ГК РФ).

    Действующие договоры могут быть изменены или расторгнуты. Изменение или расторжение договора осуществляется по соглашению сторон, или в связи с отказом одной из сторон от исполнения обязательства (когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон), или по требованию одной из сторон в судебном порядке. Проблема государственной регистрации возникает применительно к такому способу изменения или расторжения договора, как соглашение сторон. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ это соглашение совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование о государственной регистрации соглашения о расторжении или изменении договора не установлено. Между тем Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в уже упомянутом информационном письме от 16 февраля 2001 г. № 59 признал правильной позицию суда кассационной инстанции, исходившей из того, что соглашение об изменении размера арендной платы не прошло государственной регистрации и потому не действует. В обоснование указывается: «Соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации». Это обоснование не является бесспорным, имея в виду, что требование государственной регистрации соглашения об изменении и расторжении договора может установить только законодатель

    Регистрация обязательна для всех субъектов права собственности, включая и публичных собственников. Изменился круг объектов регистрации: наряду с регистрацией сделок законодатель предусматривает государственную регистрацию вещных прав, а также их обременении и ограничений (ст. 131 ГК РФ). Соответственно должно измениться и значение акта государственной регистрации сделки. Введение государственной регистрации вещных прав на недвижимость привело к тому, что акт регистрации сделки утратил значение момента возникновения права собственности: право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации права (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

    Значение государственной регистрации сделки определено, прежде всего, в гл. 28 ГК РФ «Заключение договора» как момент заключения договора, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433). Некоторые нормы гл. 9 «Сделки» позволяют определить государственную регистрацию сделки в качестве условия ее действительности, несоблюдение которого влечет недействительность сделки (п. 1 ст. 165, ст. 168 ГК РФ).

    Закон о госрегистрации вообще не различает по значимости виды государственной регистрации, устанавливая в п. 1 ст. 2 единое понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также — государственной регистрации прав) как юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество; как единственное доказательство существования зарегистрированного права; как обстоятельство, наличие которого придает праву то свойство, что оспорить его можно только в судебном порядке. Очевидно, что все это имеет отношение к определению значения акта регистрации права, его обременения и ограничения, но не сделки. Анализ других норм Закона о госрегистрации также не позволяет выявить значение акта государственной регистрации сделки. Интерес представляют нормы Закона о госрегистрации, закрепляющие общие принципы формирования Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Основу реестра (разделы) составляют записи об объектах недвижимого имущества. Соответственно закон выделяет три подраздела:

    – подраздел 1 содержит описание объекта недвижимого имущества, к которым относятся и сооружения;

  • подраздел 2 содержит запись о праве собственности и об иных вещных правах на этот объект (сооружения), имени (наименовании) правообладателя;
  • подраздел 3 предназначен для записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на сооружение, как недвижимое имущество (сервитут, ипотека, арест, аренда и другие).

    Государственная регистрация прав на сооружения и сделок с ними проводится учреждениями юстиции по регистрации прав в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 2191 (далее — Правила ведения ЕГРП), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом.

    При проведении государственной регистрации прав на сооружение и сделок с ним необходимо принимать во внимание, что в его состав могут входить разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, и рассматриваемые как одна вещь. В указанном случае согласно статье 134 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, заключаемая по поводу такого сооружения (сложной вещи), распространяется на все его составные части, если договором не предусмотрено иное.

    Права на сооружение подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения данного сооружения (статья 2 Закона о госрегистрации).

    Государственная регистрация прав и сделок с сооружениями, расположенными на территориях нескольких регистрационных округов, осуществляется в соответствии с Инструкцией о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунального комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000 г. № 193/17/2/1692.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о госрегистрации государственная регистрация права на сооружение проводится на основании заявления правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежащим образом оформленной доверенности.

    Согласно пункту 2 статьи 16 Закона о госрегистрации к заявлению о государственной регистрации права на сооружения должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. В частности, на основании пункта 4 статьи 16 Закона о госрегистрации на государственную регистрацию права на сооружение представляются документ об оплате регистрации, документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица (правообладателя) действовать от имени данного юридического лица, учредительные документы юридического лица (правообладателя). Учитывая, что в соответствии с пунктом 18 Правил ведения ЕГРП в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый государственный реестр прав) в отношении юридических лиц указываются индивидуальный номер налогоплательщика и номер регистрационного свидетельства данного юридического лица, учреждению юстиции по регистрации прав для проведения государственной регистрации права на сооружение рекомендуется истребовать указанное свидетельство и документ о постановке на учет юридического лица как налогоплательщика.

    Согласно пункту 1 статьи 17 Закона о госрегистрации на государственную регистрацию представляется документ, являющийся основанием возникновения заявляемого для государственной регистрации права. Названной нормой Закона о госрегистрации также предусмотрено, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации права, являются план земельного участка и (или) план объекта недвижимости. На основании пункта 4 статьи 16 Закона представитель юридического лица (правообладателя) предъявляет документ, удостоверяющий его личность.

    В случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 17 Закона о госрегистрации, на государственную регистрацию права представляются и иные документы. Пунктом 5 статьи 18 Закона установлено, что все документы, необходимые для государственной регистрации права на сооружение, представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и органов местного самоуправления) и после государственной регистрации права должен быть возвращен правообладателю.

    В соответствии с пунктом 23 Правил ведения ЕГРП заполнение подраздела 1-2 Единого государственного реестра прав производится учреждением юстиции по регистрации прав на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет объектов недвижимости.

    Согласно пункту 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности»1, основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются сведения, об объектах учета, полученные от уполномоченных организаций технической инвентаризации.

    На основании пункта 2 указанного постановления Правительства Российской Федерации и подпункта «б» пункта 4 утвержденного им Положения разработку и утверждение нормативных правовых, методических и инструктивных актов, форм учетной документации в сфере государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности осуществляет Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.

    Государственная регистрация перехода права на сооружение, приобретаемое на основании договора об отчуждении сооружения, составленного в простой письменной форме, осуществляется на основании заявлений, подаваемых сторонами договора (пункт 1 статьи 16 Закона о госрегистрации). Если в соответствии с законодательством Российской Федерации договор об отчуждении сооружения подлежит государственной регистрации, до государственной регистрации перехода права осуществляется государственная регистрация данного договора (пункт 7 статьи 16 Закона о госрегистрации). В указанном случае и государственная регистрация договора, и государственная регистрация перехода права проводятся на основании соответствующих заявлений (пункт 1 статьи 16 Закона о госрегистрации).

    На государственную регистрацию договора об отчуждении сооружения и (или) перехода права на них, помимо иных документов указанных в Законе о госрегистрации, на основании пункта 1 статьи 17 Закона о госрегистрации представляется данный договор. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о госрегистрации), на государственную регистрацию договора и (или) перехода права могут представляться и иные документы. В случаях, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о праве лица на отчуждаемое сооружение, на государственную регистрацию перехода права на сооружение этим лицом может быть представлен только подлинный экземпляр документа, подтверждающего право на отчуждаемое им сооружение.

    Права на вновь создаваемое сооружение регистрируются на основании документов, подтверждающих факт его создания (пункт 1 статьи 25 Закона о госрегистрации) и возникают с момента государственной регистрации (статья 219 Гражданского Кодекса).

    Согласно пункту 1 статьи 17 Закона основаниями о госрегистрации для государственной регистрации наличия прав на объекты недвижимого имущества являются акты, изданные органами государственной власти в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

    В соответствии со статьями 2, 12 Закона о госрегистрации записи о праве, сделке и (или) переходе права на сооружение вносятся в Единый государственный реестр прав в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.

    При прекращении существования сооружений (в результате деления, выделения из них отдельных объектов недвижимости и т.п.), права на которые ранее были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, закрытие разделов Единого государственного реестра прав и открытие новых разделов Единого государственного реестра прав для образованных в результате деления, слияния ранее существовавших сооружений осуществляется учреждением юстиции по регистрации прав в порядке, установленном пунктами 26, 27, 36 Правил ведения ЕГРП.

    В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует собственно раздел о совершенных с объектом недвижимости сделках. По сути это не реестр прав и сделок, а реестр прав, который содержит информацию о точном состоянии права на объект недвижимости (его принадлежность, основания возникновения, имеющиеся обременения и др.).

    Таким образом, представление законодателя о юридическом значении государственной регистрации сделки можно составить лишь на основе норм ГК РФ. По тому, как в них определено значение акта государственной регистрации сделки, можно выделить три группы норм Гражданского кодекса. Первую составляют: правило п. 3 ст. 433 ГК РФ, которая устанавливает, что если договор подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента такой регистрации; нормы, регулирующие такие виды договоров с недвижимостью, как купля-продажа сооружения, купля-продажа предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ), аренда зданий и сооружений (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Ко второй группе относятся нормы, предусматривающие недействительность (ничтожность) незарегистрированных сделок – п. 1 ст. 165 и п. 3 и 4 ст. 339. Третью группу составляют нормы, которые устанавливают требование о государственной регистрации сделки, но не предусматривают никаких последствий нарушения этих требований – п. 3 ст. 574, ст. 584, п. 2 ст. 609 ГК РФ.

    В этом ряду, как замечает Б.Л. Хаскельберг1, сложность представляет решение вопроса о последствиях нарушения третьей группы норм, которое зависит от того, какое из двух названных выше возможных последствий нарушения требований государственной регистрации сделки закон считает общим, а какое подлежит применению только в случаях, специально указанных в законе. Формулировки закона допускают различные толкования. В соответствии с п. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, – требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Распространение получила точка зрения, согласно которой общим последствием несоблюдения требований государственной регистрации сделок, исходя из смысла п. 1 ст. 165 ГК РФ, является их ничтожность, как не соответствующих требованиям закона. Противники такого толкования считают, что слова, содержащиеся в п. 1 ст. 165 ГК РФ: «в случаях, установленных законом», относятся к применению последствия несоблюдения требований о государственной регистрации сделки в виде ее недействительности. Законодательство различает последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и последствия несоблюдения требований государственной регистрации: «Нарушение нотариальной формы во всех случаях влечет недействительность сделки, а нарушение требований о государственной регистрации сделки – не всегда, а только в случаях, установленных законом». В качестве дополнительных аргументов сторонники этой точки зрения обращают внимание на то, что в самом ГК РФ установлены в основном другие последствия несоблюдения требований о государственной регистрации сделок, чем их недействительность. Таким общим последствием является незаключенность договора. Этот вывод следует из толкования п. 3 ст. 433 ГК РФ, а также норм об отдельных видах обязательств (табл. 2).

    Приведенная сравнительная таблица предусмотренных законом последствий несоблюдения сторонами требований оформления и государственной регистрации сделки показывает, что для большинства сделок с недвижимостью установлены следующие последствий: несоблюдение формы влечет недействительность следки, а при нарушении требований государственной регистрации следка не считается заключенной.

     

    Таблица 2 – Последствия несоблюдения формы регистрации недвижимости

     

    Вид договора

    Государственная регистрация

    Последствие

    несоблюдения

    Формы 

    Последствия

    несоблюдения

    требований

    государственной

    регистрации 

    Договор об ипотеке

    Требуется (п. 3 ст. 339 ГК РФ)

    Недействительность договора (п. 4 ст. 339 ГК РФ)

    Недействительность Договора (п. 4 ст. 339 ГК РФ)

    Договор

    продажи

    недвижимости

    Не требуется

    Недействительность

    Договора (ст. 550 ГК РФ)

    Отсутствуют 

    Договор ренты

    Требуется (ст. 584 ГК РФ)

    Недействительность

    договора

    (п. 1 ст. 165 ГК РФ)

    Не определены 

    Договор дарения недвижимости

    Требуется

    (п. 3 ст. 574 ГК РФ)

    Специально не определены

    Не определены 

    Договор аренды недвижимости

    Требуется, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ

    Специально не Определены

    Не определены 

    Договор аренды сооружений

    Требуется, если договор заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 65 1 ГК РФ)

    Недействительность договора (п. 1 ст. 651 ГК РФ)

    Незаключенность договора (п. 2 ст. 651 ГКРФ)

     

    Законодательство и доктрина гражданского права различают договоры недействительные и договоры незаключенные по основаниям признания их таковыми; по последствиям; по видам сроков исковой давности (общие или специальные)1. Очевидно, что недействительными могут быть только заключенные договоры. Если договор не заключен, он не может оцениваться с точки зрения его действительности. Договоры, требующие государственной регистрации, считаются заключенными в момент регистрации. Государственная регистрация договора производится при условии надлежащего оформления. Если стороны нарушили и требования закона о надлежащем оформлении, и требования о государственной регистрации, то легальные последствия установлены в виде, во-первых, недействительности ввиду отсутствия надлежащего оформления и, во-вторых, незаключенности ввиду отсутствия акта государственной регистрации. Представляется, что одна и та же сделка не может быть одновременно и недействительной и незаключенной (несостоявшейся).

    Таким образом, действующие правила о последствиях нарушения формы сделки с сооружениями, как сделки с недвижимостью признают недействительность еще не заключенных договоров. Последствия для двух этих видов нарушений при совершении одной и той же сделки должны быть согласованными и не вступать в противоречие друг с другом. Этим последствием могла бы стать недействительность сделки, что подчеркнет равновеликую значимость соблюдения требований закона о форме договора и его государственной регистрации и устранит имеющуюся несогласованность последствий, предусмотренных при их нарушении.

     

    2.3. Прекращение права собственности на сооружения

     

    Прекращение права собственности на сооружения по воле собственника возможно тремя способами: посредством уничтожения вещи, отчуждения и отказа от права собственности. Уничтожение сооружения собственником – это действие, вызывающее правовые последствия (прекращение права) независимо от отношения к этим последствиям собственника, в силу самого факта уничтожения. Отчуждение и отказ от права собственности на сооружения – действия волевые и целенаправленные. Различия между ними заключаются в способах совершения (форме) и в правовых последствиях.

    Форма совершения отказа от права собственности, и на сооружения в частности, определена ст. 236 ГК РФ следующим образом: объявление об этом либо совершение других действий. Из этого следует, что действующее законодательство не обязывает совершать отказ от права собственности, в том числе на сооружения, письменно, а допускает такой способ выражения воли собственника как конклюдентные действия. Отсутствие строгости формы вполне обоснованно в отношении движимых вещей, отказ от права собственности на которые осуществляется путем их оставления, выбрасывания. Такое фактическое поведение собственника достаточно красноречиво выражает для прочих лиц его намерения и не нуждается в каком-либо словесном подтверждении. Представляется, что отказ от права собственности на сооружения должен быть формализован. Оставление собственником сооружения, его «заброшенность», которая проявляется в отсутствии собственника, неосуществлении им пользования, эксплуатации, заботы может означать и отказ от права собственности, и отказ от осуществления права, вызывающие разные правовые последствия. Решение этой проблемы для целей принятия на учет бесхозяйных объектов недвижимости было предложено в постановлении Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1 в доказательство отказа собственника от объекта недвижимости орган местного самоуправления должен представить соответствующее заявление собственника. В целях обеспечения определенности и очевидности отказа от права собственности на объект недвижимости правило о письменной форме отказа собственника необходимо закрепить в ст. 236 ГК РФ.

    Отказ от права собственности на сооружение, как сделка, не подлежит государственной регистрации. Этот вывод следует из отсутствия прямого указания закона на необходимость регистрации такой сделки. Поскольку права собственности на недвижимые вещи, их возникновение и прекращение подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 и п. 1 ст. 131 ГК РФ), то право собственности на оставленную недвижимость у другого лица возникает с момента его государственной регистрации права приобретателя. С этого момента у лица, отказавшегося от права в отношении недвижимого имущества (сооружения), прекращается право собственности (п. 2 ст. 237 ГК РФ). Однако ни основания, ни порядок совершения соответствующих регистрационных действий в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не получили нормативного закрепления, безусловно необходимое для определенности правового режима оставленной собственником недвижимости: действующие правила о регистрации прав не позволяют сначала зарегистрировать прекращение права собственности по заявлению собственника недвижимого имущества или на основании решения суда, а затем – возникновение права нового собственника.

    Незавершенность в решении вопроса сказывается и при осуществлении бухгалтерского учета сооружений как основных средств. Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное Минфином РФ от 30 марта 2001 г. № 26н (в ред. Приказа Минфина РФ от 18.05.2002 № 45н) устанавливает исчерпывающий перечень оснований списания с бухгалтерского учета основных средств: «в случаях продажи, безвозмездной передачи, списания в случае морального и физического износа, ликвидации при авариях, стихийных бедствиях и иных чрезвычайных ситуациях, передачи в виде вклада в уставный (складочный) капитал других организаций» (п. 29 ПБУ 6/01). Отказ от права собственности на сооружения не назван указанным Положением в качестве способа выбытия объектов учета, что вызывает проблемы при осуществлении необходимых для юридических лиц учетных операций.

    Отказ от права собственности на сооружение следует отличать от односторонних волевых действий обладателей иных ограниченных вещных прав, а также обязательственных прав, направленных на их прекращение, к которым отнесены отказ от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (п.3 ст. 53 Земельного кодекса РФ); односторонний отказ от исполнения договора (п. ст. 450 Гражданского кодекса РФ) и т.п. Отличие заключается, во-первых, в правовых последствиях: такие действия прекращают соответствующее право на вещь, не создавая ее бесхозяйности. Во-вторых, в порядке совершения действий, направленных на прекращение ограниченных вещных прав, а также обязательственных прав. Отказ от права собственности совершается в виде публичного акта, обращенного к неопределенному кругу лиц.

    Отказ от иных прав должен быть обращен к собственнику вещи, права которого после этого освобождаются от обременении правами других лиц. Так, несмотря на отсутствие прямого указания Гражданского кодекса, заявить об отказе от имущества могут обладатели таких ограниченных вещных прав как право хозяйственного ведения и оперативного управления. Помимо общих начал, принципов осуществления гражданских прав («по своему усмотрению») эта возможность следует из специальных правил об ограниченных вещных правах. В частности, п. 3 ст. 299 ГК РФ устанавливает, что права хозяйственного ведения и оперативного управления прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности. Руководствуясь этими положениями, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ обоснованно пришел к выводу о принципиальной возможности «государственного унитарного предприятия отказаться от имущества, закрепленного за ним на праве хозяйственного ведения»1. Необходимо заметить, что принятый 14 ноября 2002 г. ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятий» не предусматривает запрета на совершение такого вида распорядительных действий.

    Поскольку отказ от права хозяйственного ведения на отдельное имущество, включая сооружения, закрепленное за унитарным предприятием, является актом распоряжения недвижимостью, то унитарное предприятие может его совершить только с согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ; ст. 18, 19 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях») и в указанных законом пределах. Учреждение может отказаться от права оперативного управления в отношении имущества (сооружения), которым оно самостоятельно распоряжается.

    Последствием отказа от права хозяйственного ведения или оперативного управления является прекращение соответствующего ограниченного вещного права. Имущество, включая сооружения, от права на которое отказалось унитарное предприятие или учреждение, выбывает из их хозяйственного ведения и оперативного управления, и, в соответствии с п. 4 ст. 214 и п. 3 ст. 215 ГК РФ, пополняет казну Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципального образования, т.е. поступает во владение, пользование и распоряжение собственника имущества предприятия или учреждения.

    Нормы ГК РФ об отказе от права собственности определяют сферу их применения по кругу лиц – граждан и юридических лиц, обладателей права частной собственности. В связи с этим имеется необходимость рассмотрения вопроса о возможности отказа от права собственности публичных собственников: Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

    В соответствии с п. 2 ст. 124 ГК РФ к Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, а также муниципальным образованиям применяются нормы, определяющие участие в гражданских отношениях юридических лиц, если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов. Федеральными законами прямо не установлены какие-либо особенности (запреты, ограничения и т.п.) прекращения права публичной собственности путем отказа от него. Представляется, что эти особенности предопределены, прежде всего, правовым режимом некоторых объектов права публичной собственности, а именно, объектов, изъятых из оборота, а также ограниченных в обороте, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности (п. 2 и п. 3 ст. 129, п. 3 ст. 212 ГК РФ). Запрет оборота таких объектов, их принадлежность только определенным субъектам исключает возможность отказа от права собственности на эти объекты и, соответственно, переход их в разряд бесхозяйного имущества1.

    Кроме того, многие сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относятся к объектам жилищно-коммунального и социально-культурного назначения. Правовой режим таких сооружений предполагает учет не только утилитарной (хозяйственной) ценности для их владельцев, но и несомненное общественное значение. Важнейшим способом гарантирования всему населению благ и услуг социально-культурного характера является их социализация – осуществление за счет общественного, прежде всего бюджетного финансирования. Особая ценность объектов социальной сферы заключается в том, что они служат материальной основой реализации конституционных прав граждан, в том числе, в бесплатных для населения формах, создают необходимые условия жизнеобеспечения населения. Отказ от права собственности в таких случаях, будучи экономически оправданным и целесообразным в глазах органа, осуществляющего полномочия публичного собственника, вступает в противоречие с общим благом, нарушает интересы нации, населения региона или определенного муниципального образования, и потому недопустим, как акт злоупотребления правом.

    Ряд сооружений имеют общественное значение из-за их принадлежности к памятникам материальной и духовной культуры. Этим предопределяется ряд особенностей их правового режима, в том числе установление некоторых ограничений в правах собственников памятников культуры. Такие объекты с позиции действующего законодательства могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Само по себе наличие статуса памятника исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) или местного значения не свидетельствует о его принадлежности определенному и исключительному собственнику. Однако таковыми чаще всего являются публичные образования, что объясняется произошедшими в предшествующие исторические периоды национализацией и муниципализацией. Независимо от того, кто является собственником объектов культурного наследия, это лицо несет конституционную обязанность «заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры» (п. 3 ст. 44 Конституции РФ). В развитии этого положения Конституции РФ Гражданский кодекс и иные правовые акты об объектах культурного наследия возлагают на их собственников обязанности обеспечить сохранение объекта с предоставлением для этих целей компенсации произведенных затрат и установлением его ответственности за бесхозяйственное содержание культурных ценностей. Такие особенности правового режима памятников культуры, как представляется, не согласуются с возможностью отказа от права собственности на них.

    В нормах об отказе от права собственности на сооружения не установлены какие-то специальные пределы, условия осуществления этой особой сделки по распоряжению имуществом. Следовательно, имеют значение общие условия и пределы осуществления правомочия распоряжения, такие как специальная правоспособность юридических лиц, дееспособность граждан, согласие органа опеки и попечительства и т.п.

    Отказ от права собственности – действие собственника, направленное на прекращение его права собственности. Однако для наступления указанного правового последствия одного отказа собственника недостаточно: требуется приобретение права собственности на оставленную собственником вещь у другого лица. Возникновение права собственности на бесхозяйные сооружения, от которых собственник отказался, возможно двумя способами, указанными п. 3 ст. 225 ГК РФ. Во-первых, это судебное признание бесхозяйной недвижимой вещи поступившей в муниципальную собственность. Орган местного самоуправления, на территории которого эта недвижимость находится, имеет право инициировать процесс признания такой недвижимости муниципальным имуществом. Для этого установлены особые условия и порядок: бесхозяйная недвижимость по заявлению органа местного самоуправления принимается на специальный учет органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Вторым условием возникновения права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимость является истечение года со дня постановки этого объекта на специальный учет. Гражданский кодекс устанавливает судебный порядок признания права муниципальной собственности по требованию органа, уполномоченного управлять муниципальным имуществом. На основании вступившего в законную силу решения суда право муниципальной собственности подлежит государственной регистрации (ст. 28 Закона о госрегистрации).

    Если недвижимость не признана решением суда муниципальным имуществом и не принята вновь во владение оставившим ее собственником, она может быть приобретена в собственность другим лицом в силу приобретательной давности (п. 3 ст. 225 ГК РФ). Правила о приобретательной давности, закрепленные в ст. 234 ГК РФ, регулируют не только отношения, возникающие в связи с отказом от права собственности, но и прочие случаи бесхозяйности имущества, и вообще беститульности владения. Незаконный владелец вещи, в том числе и бесхозяйной, приобретает право собственности при наличии установленных законом условий: срок непрерывного владения имуществом как своим собственным (15 лет для владельца недвижимостью); открытость и добросовестность владения.

    Закон детально определяет порядок исчисления срока приобретательной давности, устанавливает правило о действии этих норм с обратной силой (ст. 11 ФЗ «О введении в действие части первой ГК РФ»), соотношение со сроками исковой давности. Не вызывает особых сложностей и установление факта открытости владения имуществом как своим. Это традиционное условие приобретения права собственности по давности владения, аналог которого был известен и римскому праву, и дореволюционному российскому.

    В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по этому вопросу содержится следующее разъяснение: «При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности, следует иметь в виду, что нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления» (п. 18 указанного Постановления).

    В ст. 302 ГК РФ содержится определение понятия добросовестного приобретателя как лица, которое не знало и не могло знать о том, что лицо, у которого имущество было приобретено, не имело права его отчуждать. При добросовестном владении незаконный владелец не знает и не может знать «обстоятельств, которые делают его владение незаконным. Он имеет положительное убеждение, относительно характера своего владения. Добросовестность владения основывается на извинительной ошибке»1. Если причины, которые при видимых основаниях возникновения права собственности не привели к таким последствиям, известны владельцу или должны быть ему известны, то он является недобросовестным владельцем. Такое понимание добросовестности неприемлемо для оценки действий лица, завладевшего вещью, от которой собственник отказался. В этой ситуации отсутствует приобретение в смысле, придаваемом этому понятию в ст. 302 ГК РФ: получение имущества путем передачи, в порядке его отчуждения. Вообще фактор добросовестности представляется не относящимся к давностному владельцу. Добросовестность связана с незаконностью владения2. Между тем, вступление во владение недвижимостью, от права на которую собственник отказался, является действием правомерным, и потому не может оцениваться как добросовестное или недобросовестное. Да и другие условия приобретения права собственности по давности владения выглядят неубедительно применительно к брошенным вещам. Так, при отказе собственника от права собственности трудно обосновать требование пятнадцатилетнего срока фактического беститульного владения вещью. Такой временной разрыв между «фактом» и «титулом» негативно сказывается на гражданском обороте, из которого ненужная собственнику вещь выбывает на столь длительное время. По отношению к недвижимым вещам, от которых собственник отказался, правильно было бы решить вопрос об условиях их приобретения независимо от давности владения. Необходимо предоставить лицу, вступившему во владение ими, право обращаться в суд с заявлением о признании права собственности на эти вещи как бесхозяйные.

     

    3. СООРУЖЕНИЯ КАК ОБЪЕКТЫ ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫХ ПРАВ

     

    3.1. Понятие и способы распоряжения сооружениями как объектами сделок

     

    Важнейшей характеристикой правового режима сооружений, наряду с установлением порядка их создания и введения в гражданский оборот, является «мера активности»1 управомоченных лиц по совершению допускаемых и не запрещенных в отношении них действий, влекущих гражданско-правовые последствия. Действия, определяющие юридическую судьбу вещи, являются актами распоряжения. Прежде всего, это действия собственников сооружений в порядке осуществления принадлежащих им гражданско-правовых правомочий владения, пользования и распоряжения этими вещами. Наряду с собственниками правомочие распоряжения закон признает и за обладателями таких вещных прав на сооружения, как право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

    В доктрине гражданского права вещные права лиц, не являющихся собственниками, обозначаются как права ограниченные, и этим подчеркивается узость содержания этих вещных прав, в сравнении с правами собственника2. Так, государственные и муниципальные унитарные предприятия, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения, не могут распоряжаться такими объектами недвижимости, как сооружения без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ, ст. 18 ФЗ от 14 ноября 2002 г. «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»3).

    Сам собственник не имеет права непосредственно распоряжаться имуществом, закрепленным на праве хозяйственного ведения за унитарным предприятием (п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от I июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ»). Пределы власти собственника по отношению к этому имуществу определяется законодательством, в частности, п. 1 ст. 295 ГК РФ, ст. 20 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

    Другая разновидность ограниченного вещного права, содержащего правомочие распоряжения, – это право оперативного управления, обладателями которого являются казенные предприятия и учреждения. В законе установлено единое наименование и определение содержания этого права, включающее известную триаду правомочий – владение, пользование и распоряжение (п. 1 ст. 296 ГК РФ). Однако исследователи обращают внимание на то, что, признавая право распоряжения также за учреждениями, законодатель в п. 1 ст. 298 ГК РФ лишил их этого права в отношении имущества, закрепленного за ними и приобретенного за счет средств, выделенных собственником по смете, не только недвижимого, но и движимого. Из сопоставления этих двух норм делается вывод об имеющихся противоречиях между ними1 и об отсутствии у учреждений права распоряжения. Из этого запрета закон сделал следующие исключения: для случаев расходования денежных средств при исполнении сметы (ст. 161 Бюджетного кодекса РФ), для дарения вещей с согласия собственника (п. 1 ст. 576 ГК РФ); для случаев приобретения учреждением имущества за счет доходов, полученных в результате деятельности, разрешенной учреждению в соответствии с учредительными документами (п. 2 ст. 298 ГК РФ).

    Иные законы и правовые акты расширили круг этих случаев специально для определенных в них видов учреждений.

    Собственники, а также обладатели иных вещных прав на закрепленные за ними объекты в соответствии с законом распоряжаются сооружениями, прежде всего, путем совершения гражданско-правовых сделок. Сделки – это волевые действия физических и юридических лиц, направленные на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). По числу сторон и предусмотренным правовым последствиям можно выделить сделки-договоры, направленные на отчуждение сооружений, отказ от права собственности и иные сделки.

    Понятие «отчуждение» законом не определено, хотя сам термин используется многократно. Так, в п. 2 ст. 209 ГК РФ определяется право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Пункт 2 ст. 218 ГК РФ дает примерный перечень сделок об отчуждении имущества собственником – это договор купли-продажи, мены, дарения и иные. Об отчуждении имущества говорится и в нормах ГК РФ о моменте возникновения права собственности у приобретателя имущества по договору: «когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации» (п. 2 ст. 223 ГК РФ); «если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента» (п. 2 ст. 244 ГК РФ) и др. В таком же значении понятие отчуждения используется и в других законах. Например, в ст. 1 ФЗ от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» определяется приватизация как возмездное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества в собственность физических и (или) юридических лиц.

    Таким образом, под отчуждением законодатель понимает передачу вещи в собственность другому лицу. Отчуждение вещи – результат осуществления собственником правомочия распоряжения, а именно, совершения волевых действий, направленных на перенесение на приобретателя права собственности1. Для перехода права собственности требуется встречное волеизъявление принимающей стороны. Соответственно сделки об отчуждении по своей правовой природе являются договорами.

    Способом распоряжения, направленным на прекращение права собственности, действующее гражданское законодательство называет отказ от права собственности. Отказ от права собственности (derelictio), «покидание вещи с намерением избавиться от нее»1, не имел особенного значения в предшествующие исторические периоды развития российского гражданского права, не определялся законодательно и, зачастую, доктриной гражданского

    Гражданский кодекс РФ восстановил значение отказа, указав его в перечне оснований прекращения права собственности (п. 1 ст. 235 ГК РФ) и сформулировав некоторые положения об отказе в ст. 236 «Отказ от права собственности».

    Отказ от права собственности – это волевое действие собственника, совершенное им с целью прекращения права собственности, т.е. является сделкой. Поскольку для возникновения таких правовых последствий достаточным является волеизъявление одной стороны (собственника вещи), эта сделка относится к числу односторонних2.

    В отличие от отчуждения имущества, которое предполагает одновременное определение и нового собственника, при отказе от права собственности такого не происходит. Собственник выражает волю на прекращение своего права собственности без указания правопреемника. Для этого ему необходимо либо объявить об отказе от права собственности, либо совершить другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество (ст. 236 ГК РФ). Отказ от права собственности не влечет за собой для собственника прекращения права на соответствующее имущество до приобретения права собственности на него другим лицом (п. 2 ст. 236 ГК РФ). Этим обеспечивается непрерывность персонификации права собственности. Собственник, отказавшийся от права собственности на сооружение, может возобновить владение, пользование и распоряжение, если другое лицо не приобрело к этому моменту права собственности на них.

    Отказ от права собственности, как акт распоряжения вещью, направленный на прекращение права собственности, следует отличать от отказа от осуществления (реализации) принадлежащих собственнику правомочий: владения, пользования и распоряжения (непроживание в жилом помещении и т.п.). Такое поведение собственника не влечет прекращение принадлежащего ему права, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 9 ГК РФ).

    Наряду с отчуждением и отказом от права собственности, способами распоряжения вещами являются видоизменение вещи, влекущее за собой такое ее преобразование, вследствие которого «вещь выступает как совершенно другая, как новая»1, и ее уничтожение. Видоизменением в отношении здания (его частей) является придание этим объектам свойства другой вещи, с иным правовым режимом, преобразование вещи. При видоизменении прекращает свое существование прежний объект и одновременно возникает новый. Это возможно путем деления здания, слияния его с другим объектом, изменения назначения здания. Уничтожение сооружения (снос), как акт распоряжения, означает ликвидацию его в качестве объекта права и одновременное с этим прекращение прав на него. В отличие от сделок, уничтожение — это действия, относящиеся, как правило, к категории юридических поступков, правовые последствия которых наступают независимо от воли лиц, их совершающих.

    В отношении сооружений, находящихся в государственной собственности, российская правовая система сформировала особый способ распоряжения — передача объектов в порядке разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации муниципальную.

    В особом, отличном от частноправового, порядке осуществляется передача из федеральной собственности в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых сделок с ним.

    Объекты, подлежащие передаче из государственной собственности в собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальную собственность, отчуждаются во исполнение актов уполномоченных на это органов. Эти распорядительные акты принимаются в форме решений, распоряжений, постановлений. В литературе весьма активно обсуждается природа этих актов, порядок и условия их оспаривания, высказываются предложения о необходимости легального решения этих вопросов в специальном законе о федеральной собственности и ее управлении1.

    Решение этой проблемы имеет как теоретическое, так и практическое значение, является частью более общей задачи определения природы публичной собственности, отношений, возникающих в связи с управлением и распоряжением государственным и муниципальным имуществом.

    Распоряжение имуществом, в том числе сооружением, как частноправовой акт управомоченного лица следует отличать от принудительного изъятия имущества. Речь идет не о случаях заключения собственником договора в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ), а о принудительных мерах, направленных на прекращение права собственности путем изъятия имущества у собственника. Такие «принудительные распорядительные меры» осуществляются лицами, чьи полномочия «вытекают не из частного, а из публичного права»2, и не являются актами распоряжения самого собственника. Имеются в виду обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника, отчуждение сооружения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, реквизиция, конфискация, национализация, продажа с публичных торгов бесхозяйственно содержимого жилого помещения и другие случаи изъятия имущества, предусмотренные законом. Эти публичные акты отличаются от волевых актов распоряжения собственника особой природой. Условия и порядок их совершения определяются гражданско-процессуальным, арбитражно-процессуальным законодательством, законодательством об исполнительном производстве и т.д.

     

    3.2. Условия и порядок совершения сделок со сооружениями

     

    Под условием совершения сделки как акта распоряжения собственника вещи или иного управомоченного лица понимается определенное нормативным правовым актом обстоятельство, которое, по словам Л. Эннекцеруса, «не обосновывает правовые последствия, а только их обусловливает, не считается составной частью сделки, а только условием ее силы» 1. В этом качестве выступают разрешения на совершение сделок, которые должны быть получены лицом, распоряжающимся вещью, от третьего лица, не являющегося участником сделки.

    Условия совершения сделок со сооружениями определяются в зависимости от особенностей правового положения осуществляющего ее лица: гражданин или юридическое лицо; собственник или обладатель иного вещного права.

    Для гражданина-собственника условия осуществления им акта распоряжения поставлены в зависимость, прежде всего, от его дееспособности — способности самому, самостоятельно совершать юридические действия. Самостоятельность не означает непременного личного участия в совершении действия, но предполагает способность принимать решение о совершении действия лично или через представителя. Поскольку юридические действия в отношении сооружений не относятся к числу тех, которые по своему характеру могут быть совершены только лично (за исключением составления завещания), то нет основании для запрета представительства в таких сделках

    Не полностью дееспособные граждане (несовершеннолетние, кроме полностью дееспособных вследствие эмансипации или вступления в брак; ограниченные в дееспособности по решению суда) нуждаются в согласии на совершение сделки родителей, усыновителей или попечителей. Воля последних непосредственно направлена не на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении предмета сделки, не является элементом состава сделки, а лишь условием ее совершения. Такое же значение имеет и разрешение органа опеки и попечительства попечителю на согласие подопечному при совершении сделки по отчуждению, сдаче внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ). Правила совершения подопечным сделок с согласия попечителя (п. 2 ст. 37 ГК РФ),

    Законодательное требование согласия органа опеки и попечительства обусловлено целями охраны интересов подопечных граждан. Соблюдение этого условия требуется и при совершении некоторых распорядительных действий с имуществом, не принадлежащим подопечным. В соответствии со ст. 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или законные интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства, независимо от того, являются ли они детьми или подопечными собственника жилого помещения, достаточно, что они проживают в принадлежащем ему жилом помещении как члены семьи собственника.

    Гражданский кодекс устанавливает примерный перечень сделок об отчуждении имущества собственником: купля-продажа, мена, дарение и другие сделки, (п. 2 ст. 218).

    Взыскание на заложенное имущество, которое реализуется путем продажи с публичных торгов по решению суда или нотариально удостоверенному соглашению залогодержателя с залогодателем, заключенному после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (ст. 349 ГК РФ, ст. 56-59 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

    Законодатель различает правила распоряжения вещью, являющейся объектом права общей собственности, и распоряжения долей в праве собственности на эту вещь. Доля — не вещь, и не часть вещи, а арифметическое выражение участия сособственника в «ценности вещи».1 В виде общего правила закон не распространяет правовой режим недвижимости на долю в праве и, тем более, режим жилого помещения или его части. Исключение составляют лишь некоторые случаи: так, при решении вопроса о моменте перехода права на долю в общей собственности к приобретателю по договору ч. 2 ст. 251 ГК РФ отсылает к п. 2 ст. 223 ГК РФ, связывая его с моментом государственной регистрации. Условия и порядок такой регистрации определяются п. 1 ст. 24 в Главе 4 Закона о госрегистрации «Государственная регистрация отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. ФЗ от 5 марта 2001 г.2). Статья 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», определяя правила ипотеки имущества, находящегося в общей собственности, указывает на право участника общей долевой собственности заложить свою долю. Таким образом, не признавая прямо право на долю в общей собственности недвижимостью, закон в указанных случаях частично распространяет на него правовой режима недвижимости.

    ГК РФ не устанавливает, при каких обстоятельствах отказ органа опеки и попечительства дать согласие правомерен и обоснован. В п. 3 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривается, что орган опеки и попечительства может дать согласие, если «отсутствуют основания для признания того, что права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц нарушаются».

    Условия распоряжения сооружениями юридическими лицами зависят от вида принадлежащего им вещного права на эти объекты недвижимости.

    Юридические лица, являющиеся собственниками сооружений, распоряжаются ими по своему усмотрению в пределах, установленных законом и иными нормативными правовыми актами. Современное законодательство предусматривает лишь некоторые особенности порядка принятия ими решения о сделках со сооружениями. Для отдельных видов юридических лиц существование особого порядка совершения сделок обусловлено принадлежностью предмета сделки (сооружения) к основным средствам1. Так решена проблема ФЗ от 8 декабря 1995 г. «О сельскохозяйственной кооперации», в ст. 20 которого определено, что «отчуждение земли и основных средств производства кооператива, их приобретение» относится к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива.

    Другой подход к решению этого же вопроса основан на учете большой ценности сооружений. По своей стоимости сделки с такими объектами зачастую относятся к крупным сделкам. Законы о юридических лицах, в которых введено понятие крупных сделок, устанавливают в качестве критерия отнесения сделок к этой категории стоимость имущества, подлежащего приобретению, отчуждению, либо в отношении которого возникает возможность отчуждения. Согласно ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах» стоимостной критерий крупных сделок составляет «25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату»; по ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» – «более 25 процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок». Единоличный исполнительный орган акционерного общества (директор, генеральный директор) совершает крупные сделки при условии одобрения их советом директоров общества или общим собранием акционеров в соответствии со ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах». В обществах с ограниченной ответственностью решение о крупных сделках принимается общим собранием участников общества (п. 3 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Применительно к интересующему нас объекту крупной будет не только сделка по отчуждению или возможному отчуждению дорогостоящих сооружений, но и возмездному их приобретению, при котором будет отчуждаться эквивалентное имущество общества.

    Крупными не признаются сделки, совершаемые в процессе обычной хозяйственной деятельности общества (ст. 78 ФЗ «Об акционерных обществах», ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»). Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 2 апреля 1997 г. (с изм. от 5 февраля 1998 г.) «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об акционерных обществах» разъясняли, что к таковым относятся сделки, связанные с приобретением сырья, материалов, реализацией готовой продукции, независимо от стоимости имущества, приобретаемого или отчуждаемого по такой сделке (п. 14 указанного Постановления).

    По-разному представлены и последствия нарушения указанных правил совершения крупных сделок. Следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ, закрепившей правило о ничтожности всякой сделки, не соответствующей требованиям закона, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения, крупные сделки, совершенные сельскохозяйственными кооперативами с нарушением установленного порядка, являются ничтожными.

    Иначе определены последствия совершения крупных сделок с нарушением установленного законом порядка акционерными обществами и обществами с ограниченной ответственностью. Новая редакция п. 6 ст. 79 ФЗ «Об акционерных обществах» предусматривает: «Крупная сделка, совершенная с нарушением требований настоящей статьи, может быть признана недействительной по иску общества или акционера». В п. 5 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» также устанавливает, что эта сделка «может быть признана недействительной по иску общества или его участника». В постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 1999 г. «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» разъясняется, что крупная сделка, заключенная от имени общества генеральным директором (директором) или уполномоченным им лицом с нарушением требований, предусмотренных законом, является оспоримой. Если к моменту рассмотрения иска общим собранием участников, а в соответствующих случаях советом директоров (наблюдательным советом) общества будет принято решение об одобрении сделки, иск о признании ее недействительной не подлежит удовлетворению (п. 20 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 9 декабря 1999 г.).

    Третье направление в решении вопроса о порядке совершения юридическим лицом сделок с сооружениями представлено Законом РФ от 19 июня 1992 г. «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации»1. Решение вопросов об отчуждении недвижимого имущества потребительского общества, стоимость которого превышает стоимость, определенную уставом потребительского общества, отнесено к исключительной компетенции собрания пайщиков потребительского общества (ст. 16 Закона РФ о потребительской кооперации). При отсутствии специальных правил о последствиях нарушения требования закона действует общее положение о ничтожности совершенных при этом сделок (ст. 168 ГК РФ).

    Законы об иных видах юридических лиц не предусматривают никаких особенностей принятия решения о совершении сделок со сооружениями. В них не установлены какие-либо специальные правила о крупных сделках, сделках с основными фондами или сделках с недвижимостью. Все акты распоряжения сооружениями совершаются в установленном порядке.

    Такое различное законодательное решение вопроса о порядке отчуждения сооружений не обусловлено ни спецификой предмета, ни организационно-правовыми формами юридических лиц, а поэтому должно быть устранено.

    Распространение режима, установленного при совершении крупных сделок, на сделки со сооружениями вызывает возражение по ряду соображений. Во-первых, критерии отнесения сделок к числу крупных не являются при их совершении очевидными для одного из контрагентов. Во-вторых, раскрытие такой информации для заинтересованных лиц, а впоследствии для учреждения юстиции, осуществляющего государственную регистрацию сделки, или прав, из нее возникающих, представляется вторжением в сферу конфиденциальности. Оценка сделки как крупной требует доступа к бухгалтерской отчетности хозяйственного общества. Между тем сведения такого рода отнесены к категории публичных, т.е. подлежащих опубликованию и сообщению органам государственной статистики для предоставления заинтересованным пользователям, лишь в отношении открытых акционерных обществ, банков и других кредитных организаций, страховых организаций, бирж, фондов1. Ст. 92 ФЗ «Об акционерных обществах» обязывает открытые акционерные общества ежегодно публиковать в средствах массовой информации годовой отчет общества, бухгалтерский баланс, счет прибылей и убытков. Закрытое акционерное общество, а также общество с ограниченной ответственностью обязано предоставлять информацию о бухгалтерских балансах лишь в виде исключений, в случаях. предусмотренных законом и принятыми в соответствии с ними правовыми актами. Правила о крупных сделках ограничивают эти организации в праве на конфиденциальность информации о стоимости их имущества. Более корректным с точки зрения обеспечения коммерческой тайны, определенности и очевидности для контрагентов, а также регистрирующего органа представляется решение данной проблемы путем предоставления юридическим лицам права самим устанавливать в учредительных документах стоимостную границу крупной сделки. Это позволило бы им совершать сделки, в том числе и с недвижимостью, не раскрывая информации о своем имущественном положении в целом.

    Государственные и муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения, распоряжаются недвижимостью от своего имени, но с согласия собственника и только в пределах, не лишающих предприятия возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены их уставами (п. 2 ст. 295 ГК РФ; п. 2 и 3 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). Согласие собственника является не содержанием, а условием совершения сделок. Собственник при этом не становится стороной сделки. В этой связи вызывает возражение широко распространенная практика определения сторон в договорах аренды недвижимости государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за унитарными предприятиями. Имеются в виду договоры аренды, в которых арендодателями названы органы, представляющие собственников (соответствующие комитеты или департаменты по управлению имуществом), а унитарные предприятия, за которыми это имущество закреплено на праве хозяйственного ведения, обозначены как «балансодержатели», статус которых не определяется. При исполнении одного из таких договоров возникли противоречия между «арендодателем» и «балансодержателем» по вопросам взимания арендной платы с арендатора. Комитет по управлению государственным имуществом, названный в договоре арендодателем, предъявил иск к арендатору о взыскании неустойки за просрочку арендной платы. Унитарное предприятие, за которым предмет аренды, нежилое помещение, закреплен на праве хозяйственного ведения, заявило, что никаких требований к ответчику не имеет. Арбитражный суд удовлетворил требование комитета, указав, что последний участвует в договоре как сторона, совместно с государственным унитарным предприятием. Ответчик обратился в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ с просьбой принести протест. В удовлетворении было отказано по тому основанию, что участие в договоре комитета по управлению государственным имуществом на стороне арендодателя совместно с субъектом права хозяйственного ведения не противоречит действующему законодательству, в том числе п. 1 ст. 308 ГК РФ.

    Представляется, что отсылка к п. 1 ст. 308 ГК РФ, предусматривающему общую возможность участия в качестве сторон обязательства одного или одновременно нескольких лиц, не способна помочь в разрешении проблемы правового статуса лица, имеющего право в силу закона давать согласие на совершение сделки. Его воля не формирует содержание сделки, не является частью фактического состава сделки. Комитет по управлению государственным имуществом в данном случае действует как орган управления от имени публичного собственника. Он своими действиями реализует полномочия собственника, ограниченные законом. В частности, собственник, закрепивший свое имущество за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, обладает правомочием распоряжения в пределах, установленных п. 1 ст. 295 ГК РФ. Формы участия его в распорядительных действиях унитарного предприятия не предполагают совместного их совершения. Обязательство – это результат реализации права распоряжения, принадлежащего унитарному предприятию. Не обладая признаваемой законом возможностью совершать в отношении закрепленного имущества сделки, публичный собственник не может выступать в качестве стороны в обязательстве. В то же время сделки с недвижимостью, заключенные унитарными предприятиями при отсутствии необходимого согласия собственника, являются ничтожными (п. 3 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»).

    Сооружения в качестве предмета сделок, как правило, не выделены законодателем в какую-то особую группу в составе недвижимости: классифицирующим признаком сделок указывается недвижимость. Таким образом, определен договор купли-продажи недвижимости (§ 4 гл. 30 ГК РФ), пожизненного содержания с иждивением (§ 4 гл. 34 ГК РФ), доверительного управления недвижимым имуществом (ст. 1017, 1020 ГК РФ). Общие свойства объектов недвижимости позволили законодателю сформировать некоторые единые правила совершения сделок со всем родом недвижимых вещей, включая сооружения. В некоторых случаях здания и сооружения, как особые объекты недвижимости, все же используются действующим законодательством в качестве определителя внутривидовой классификации договоров, таких как: аренда зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ), строительный подряд (§ 3 гл. 37 ГК РФ). Не даже тогда, когда сооружения не обособлены в ряду других объектов недвижимости, законодательство содержит специальные правила о сделках с ними, учитывающие отличия этого вида недвижимости.

    Важнейшая из особенностей заключается в том, что сооружения
    являются объектами градостроительной деятельности. Категория «объекта
    градостроительной деятельности» используется и определяется
    законодательством о градостроительстве, техническом учете и технической
    инвентаризации. Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса это понятие
    объединяет объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная
    деятельность (градостроительство) и которые определены в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ. Объекты градостроительной деятельности подлежат специальному
    учету, осуществление которого в отношении отдельных видов недвижимого
    имущества предусмотрено п. 2 ст. 131 ГК РФ. Результаты этого учета имеют
    разнообразное значение: являются основой для совершенствования
    планирования развития территорий и поселений и контроля за осуществлением
    градостроительной деятельности, для определения налогооблагаемой базы, для
    проведения государственного статистического учета и т.д. Технический учет
    служит также средством реализации требований, предъявляемых
    законодателем к описанию предмета сделки с недвижимостью, при совершении
    которых необходимо определенно установить недвижимое имущество,
    являющееся предметом сделки (ст. 554, 607 ГК РФ). Его описание должно
    соответствовать данным кадастрового и технического учета, удостоверенным
    уполномоченными организациями. Данные технического учета объектов
    градостроительной деятельности требуются для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, Закон о госрегистрации устанавливает, что подраздел Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. содержащий описание каждого объекта недвижимого имущества, включает информацию об адресе, виде объекта, его назначении, его площади (фактической по кадастровому плану или по документам). Такими документами в соответствии со ст. 17 этого же закона являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера (п. 1 ст. 17), Объем документов предопределен предметом совершаемой сделки. В случаях, указанных в п. 4 ст. 35 Земельного кодекса, недвижимость делится по горизонтали и потому предметом сделки может быть и (или) земельный участок, и (или) иная недвижимость, прочно с ним связанная. В ст. 17 Закона о госрегистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, назван план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера.

    Несмотря на то значение, которое придается специальной регистрации или учету отдельных видов недвижимого имущества, должное законодательное обеспечение имеет лишь учет земельных участков: 2 января 2000 г. принят ФЗ «О государственном земельном кадастре», предусматривающий порядок описания и индивидуализации земельных участков, во исполнение которого Правительство РФ 6 сентября 2000 г. приняло постановление «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам».

    К настоящему времени так и не принят федеральный закон об учете объектов градостроительной деятельности, в том числе сооружений. Несмотря на это, опираясь на полномочия, предоставленные ст. 21 Градостроительного кодекса РФ (установление порядка ведения государственного градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности), Правительство РФ 4 декабря 2000 г. приняло постановление «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности», а Госстрой строительства и реконструкции объектов недвижимости (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

    РФ 31 мая 2001 г. утвердил «Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности». В этих правовых актах определяются органы, порядок и итоговые документы специального учета такой недвижимости, как сооружения. Органами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности являются специализированные государственные унитарные предприятия или учреждения (службы, управления, бюро), уполномоченные на осуществление этой деятельности Государственным комитетом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроем РФ). По результатам инвентаризации оформляется технический паспорт, объекту учета присваиваются инвентарный и кадастровый номера. Объекты специального учета вносятся в Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности на основании сведений, полученных в результате технической инвентаризации.

     

    СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ

     

  1. Конституция РФ: Принята 12 дек. 1993 г. в ред. ФКЗ от 21 июля 2007 г. М., 2007.
  2. Арбитражный кодекс Российской Федерации от 24 июля 2002 г. № 95-ФЗ в ред. ФЗ от 02.10.2007 № 225-ФЗ // СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3012.
  3. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г. в ред. ФЗ от 6 декабря 2007 г. № 333-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
  4. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2 от 26 января 1996 г. в ред. ФЗ от 6 декабря 2007 г. № 333-ФЗ /// СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
  5. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ (в ред. ФЗ от 4 декабря 2007 г. № 330ФЗ) // СЗ РФ. 2002. № 46. Ст. 4532
  6. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации // СЗ РФ. 1999. № 18.
  7. СЗ РФ. -1998. — № 19. — Ст. 2069.// СЗ РФ. -1998. — № 19. — Ст. 2069.
  8. ФЗ от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ» (в ред. от 27 февраля 2003 г.)// СЗ РФ. — 2002. — № 26. — Ст. 2519; 2003. — № 9. — Ст. 805.
  9. Закон РФ от 9 октября 1992 г. «Основы законодательства РФ о культуре» (с изм. и доп. от 23 июля 1999 г.; 27 декабря 2000 г.; 30 декабря 2001 г.; 24 декабря 2002 г.) //Ведомости РФ. -1992. — № 46. — Ст. 2615; СЗ РФ — 1999. -№26. — Ст. 3172; 2001. -№ 1 (часть 1).- Ст. 2; 2001. -№ 53 (часть 1). — Ст. 5030; 2002. -№ 52 (часть 1), -Ст. 5132.
  10. ФЗ от 25 июня 2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ»; Указ Президента РФ от 30 ноября 1992 г. «Об особо ценных объектах культурного наследия народов
    Российской Федерации» (в ред. от 26 ноября 2001 г.) // Собрание актов Президента и Правительства РФ. — 1992.- № 23. — Ст. 1961; СЗ РФ. — 2001. — № 49. — Ст. 4611.
  11. ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ.1997. № 30. Ст. 3594.
  12. ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594.
  13. ФЗ от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»// СЗ РФ. -1998. — № 16. — Ст. 1801.
  14. ФЗ от 18 июня 2001 г. «О землеустройстве» // СЗ РФ. — 2001. -№ 26. — Ст. 2582.
  15. ФЗ от 14 ноября 2002 г. «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // СЗ РФ. — 2002. — № 48. — Ст. 4746.
  16. ФЗ от 8 января 1998 г. «О наркотических и психотропных веществах» // СЗ РФ. — 1998. — № 2. — Ст. 219.
  17. ФЗ от 5 марта 2001 г. «О внесении изменения в ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. — 2001. — №11. — Ст. 997.
  18. ФЗ от 21 октября 1996 г. «О бухгалтерском учете» (в ред. от 23 июля 1998 г.) // СЗ РФ. — 1996. — № 48. —
  19. Указ Президента РФ от 10 января 1993 г. «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. — 1993. — № 3. — Ст. 168.
  20. Закон РФ от 19 июня 1992 г. «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» // Ведомости РФ. — 1992. — №30. — Ст. 1788.
  21. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникших по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 1998. — № 1.
  22. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2000. — № 3.
  23. Информационное письмо от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2001. — № 4.
  24. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении № 8 от 25 февраля 1998 г. «О некоторых, вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. -1998. — № 10.
  25. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» – М.: Спарк, 2008.
  26. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
  27. Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» // Сборник постановлений Пленумов Верховных Судов СССР и РСФСР (Российской Федерации). – М.: Спарк, 2008.
  28. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 // СЗ РФ. 1997, № 30, ст. 3594.
  29. СНиПом 11-01-95 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» // Типовое положение о порядке выдачи исходных данных и технических условий на проектирование, согласование документации на строительство, а также оплаты указанных услуг. Утв. Госстроем РФ 13 февраля 1996 г.
  30. Постановление Госкомстата РФ от 3 октября 1996 г. № 123 «Об утверждении инструкции по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству» (в ред. постановлений Госкомстата РФ от 22 ноября 1996г. и 21 октября 1998г.).
  31. Постановление Правительства РФ от 17 сентября 2003 г. «Об утверждении Положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. — 2003. — № 38. — Ст. 3668.
  32. Положение о создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территории субъектов Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 22 октября 1997 г.// СЗ РФ. — 1997. — №43. — Ст. 4999.
  33. Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности» // СЗ РФ. 2000. № 50, ст. 4901.
  34. Постановление Госкомстата России от 3 октября 1996 г. «Об утверждении Инструкция по заполнению форм федерального государственного статистического наблюдения по капитальному строительству» в ред. пост, от 22 ноября 1996 г.; от 21 октября 1998 г.; 4 марта 2002 г. // КонсультантПлюс.
  35. Приказ Минфина РФ от 20 июля 1998 г. «Об утверждении методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» (в ред. 28 марта 2000 г.) (ПБУ 6/01).

     

  36. Инструкция о государственной регистрации прав и сделок с объектами недвижимого имущества, расположенными на территории нескольких регистрационных округов, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации, Министерства имущественных отношений Российской Федерации, Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунального комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 3 июля 2000 г. № 193/17/2/169 // Зарегистрирован Министерством юстиции Российской Федерации 28.07.2000 № 2339, Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти, 2000, № 33.
  37. Постановление Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. № 150 «Об утверждении Инструкции о порядке
    разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» // Бюллетень строительной техники. — 2003. — № 4.
  38. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости: Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». М., 2003
  39. «Общероссийский классификатор основных фондов» ОК 013-94 (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 № 359) (дата введения 01.01.1996) (ред. от 14.04.1998) // КонсультантПлюс.
  40. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2000.
  41. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью. –М.: Финансы и статистика, 1996.
  42. Батуров Г.П Разрешение судом споров о праве собственности на жилое строение. — М. : Юрид. лит.,1978.
  43. Бартошек М. Римское право: понятия, термины, определения. — М: Юрид. лит., 1989.
  44. Богданов Е. Категория «добросовестности» в гражданском праве // Российская юстиция. — 1999. — № 9. — С. -12-1
  45. Большая Советская Энциклопедия. Том 5. М., 1971.
  46. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Комментарии к закону // Право и экономика. -1997. — № 19-20.
  47. Брагинский М.И., Витрянский М.И. Договорное право. М, 2002.
  48. Гонгало Б.М. Понятие недвижимого имущества// Правовое регулирование оборота недвижимого имущества: Сб. науч. ст. — Екатеринбург, 2002
  49. Гонгало Б.М. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». — М: Спарк, 2000.
  50. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости.– М.: МЭГУ, 1994.
  51. Гражданский кодекс Квебека. — М.: Статут, 1999.
  52. Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: Сб. нормативных актов. -М.: Изд-во УДН, 1986.
  53. Гришаев С.П. Понятие и виды недвижимого имущества: эволюция правового регулирования // КонсультантПлюс. 10 февраля 2006.
  54. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. М., 1998.
  55. Дювернуа И.Л. Чтения по гражданскому праву. СПб., 1902.
  56. Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. -СПб., 1913.
  57. Емельянов В.И. Разумность, добросовестность, незлоупотребление гражданскими правами. М., 2000.
  58. Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения // Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Ч. 1. М., 1997.
  59. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906.
  60. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория, Практика. — М.: Международный центр финансово-экономического развития. 1998.
  61. Колпакова А.В. Формы собственности и их соотношение/ Актуальные проблемы гражданского права. — М: Статут, 2000.
  62. Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание и функции//Антология уральской цивилистики. 1925-1989. — М: Статут, 2001.
  63. Кузьмина И.Д. Понятие правового режима зданий и сооружений как объектов недвижимости. М., 2004.
  64. Лапач В. А. Система объектов гражданского прав: теория и судебная практика. СПб., 2004.
  65. Леонова Г.Б. Учреждение как субъект гражданского права // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право. -1998. — № 1.
  66. Мейер Д. И. Русское гражданское право. Часть I. М., 1901. —
  67. Ельяшевич В.Б. Очерк развития форм поземельного оборота на Западе. — С. 5-7; Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. — М.: Статут, 2002. — С. 88-91, 728; Саватье Р. Теория обязательств. — М.: Прогресс, 1972. — С. 57-60.
  68. Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества //ЭЖ-юрист. 2004.
  69. Новицкий И.Б. Недействительные сделки. Вопросы советского гражданского права. М. 1945.
  70. Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. — СПб., 1892.
  71. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005.
  72. Проблемы теории государства и права: Учебник / Под ред. С.С. Алексеева. — М.: Юрид. лит., 1987.-
  73. Рабинович И.Б. Недействительность сделок и ее последствие. — Л.: Изд-во ЛГУ, 1960
  74. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. -1998. — №7. — С. 68-72.
  75. Садиков О.Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. — 2000. — № 6. — С. 7-11.
  76. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общие понятия/ Актуальные вопросы гражданского права. / Под ред. М.И. Брагинского. — М.: Статут. 1998.
  77. Сенчицев В.И, Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней // Журнал российского права. -1999. -№ 12.
  78. Скворцов О.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве// Правоведение. — 2002. — № 4.
  79. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. С.С. Алексеева. — М.: Статут, 2000.
  80. Степанов И.В. Мобильные здания и сооружения: Справочное пособие. — М.: Стройиздат, 1988.
  81. Суханов Е.А. Право собственности и иные вещные права в России. М., 2001
  82. Суханов Е.А. Проблемы правового регулирования отношений публичной собственности и новый Гражданский кодекс. М., 1999.
  83. Толстой B.C. Понятие и значение односторонних сделок в советском гражданском праве: Автореф. дис….канд. юрид. наук. М, 1966.
  84. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие недвижимости как объекта гражданских прав по Гражданскому кодексу РФ // Журнал российского права. 2004. № 4.
  85. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). — М: Спарк, 1995.
  86. Фрейтаг-Лоринговен А. Проект вотчинного устава и мобилизация недвижимости// Журнал Министерства юстиции. — 1911. — Май.
  87. Хаскельберг Б.Л. Об основании и моменте перехода права собственности на движимые вещи по договору// Правоведение. — 2000. — № 3.
  88. Хаскельберг Б.Л. Правовое значение государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом / Правовые проблемы укрепления российской государств.- Томск: Изд-во Том. ун-та, 2000. — Ч. 5.
  89. Хаскельберг Б.Л. Об основании и моменте перехода права собственности на движимые вещи по договору// Правоведение. — 2000. — № 3.
  90. Эннекцерус Л. и др. Курс германского гражданского права. Полутом 2. Т. I: Введение и общая часть. — М.: Изд-во ин. лит-ры, 1950.
  91. Ярощук А. К вопросу об отнесении отдельных объектов имущества к недвижимости //Коллегия. 2004. № 8.

     


     

<

Комментирование закрыто.

MAXCACHE: 1.3MB/0.00071 sec

WordPress: 23.07MB | MySQL:120 | 3,055sec