СИСТЕМА ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, ПРОИЗВОДНЫХ ОТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

<

090114 0157 1 СИСТЕМА ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ, ПРОИЗВОДНЫХ ОТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ Земельное право относится к числу древнейших отраслей права не только в России, но и в других странах. Со времен Киевской Руси существовало поземельное феодальное право, во все времена государство регулировало поземельные отношения. Во второй половине ХIХ в. существовало крестьянское земельное право, являвшееся основной частью крестьянского обычного права. После революции 1917 г. возникло советское земельное право.

Прошло почти десятилетие с начала 90-х гг., когда началась земельная реформа в нашей стране. С тех пор земельное законодательство сильно изменилось. Государственная собственность на землю перестала быть исключительной. Ныне существует частная и публичная (государственная и муниципальная) собственность на землю. Земля признана недвижимым имуществом, она стала предметом купли-продажи, совершения иных сделок. Формирование рыночных отношений, экономические реформы не могли не отразиться на содержании земельного законодательства.

Уникальные свойства земли, безусловно, отражаются на форме земельной собственности, придавая ей определенные особенности, отличающие ее от форм собственности на другое имущество, являющееся продуктом человеческого труда.

С изменением содержания общественных отношений по поводу земли происходят изменения в предмете и задачах земельного права. В условиях земельной реформы и совершенствования управления экономикой гарантируется хозяйственная самостоятельность правообладателей земли, расширяются права собственников земли и землепользователей, в том числе арендаторов, становится более эффективной организация использования земли и землеустройства. Земельные участки признаются недвижимым имуществом, а земельные отношения, возникающие в связи с использованием и охраной земель, — имущественными отношениями, т.е. во многом родственными имущественным гражданским отношениям. Поэтому при регулировании земельных отношений допускается применение норм гражданского права, однако с учетом особенностей земельного и иного природоресурсного законодательства. Административно-правовые нормы если и применяются при регулировании земельных отношений, то ограничиваются сферой государственного управления в этой области, поскольку земельная реформа осуществляется в России по инициативе государства и под его руководством, но на демократической основе, закрепленной в Конституции Российской Федерации.

Задачи исследования:

– рассмотреть систему прав на земельные участки, производные от права собственности на землю;

– анализ и классификация видов прав на землю, лиц, не являющихся собственниками.

Теоретической базой исследования выступили работы таких авторов, как Габбасов Р.Г., галиева Р., Голубева Н.В., Боголюбов С.А., Ерофеев А.В., Иконицкая И.А., Калинин Н.И.,Крассов О.И., Окуньков Л.А., Петров В.В.,Садиков О.Н., Сиваков Д.О., Улюкаев В.Х., Эрделевский А.М. и др.

Собственность — это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют над тем или иным объектом, и вмешательство в это господство иных лиц не допускается. Так, купив земельный участок в собственность, гражданин вправе самостоятельно хозяйствовать на нем. Если же этот участок займет кто-либо без его согласия, то собственник имеет право на защиту от произвола и на истребование возмещения причиненных убытков и ущерба.

Общественные отношения возникают между людьми, а отношения участников производства непосредственно к предметам производства носят не общественный, а технический характер и не могут быть признаны ни производственными, ни экономическими отношениями собственности. Экономические отношения собственности — это отношения, возникающие между людьми в процессе общественного производства.

Отношения собственности на землю представляют собой неотъемлемую составную часть экономических отношений собственности в целом.

Экономические отношения собственности на землю, так же как отношения собственности в целом, неоднократно изменялись. Каждой общественно-экономической формации соответствовала своя система отношений земельной собственности. На смену монополии исключительной государственной собственности на землю в СССР, установленной в 1917 г., пришло закрепленное новой Конституцией РФ многообразие форм земельной собственности: частная, государственная, муниципальная и иные формы. Собственность — это необходимое условие как для экономической свободы и жизни отдельного человека, так и для экономической свободы и существования всего человеческого общества и государства.

В ч. 2 ст. 261 ГК РФ1 сказано, что, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и кустарники.

Конституция РФ, закрепляя формы и виды собственности на землю, устанавливает возможность их перехода от одних собственников к другим, таким образом осуществляя оборот земельных участков. Однако ч. 3 ст. 129 ГК РФ1 этот оборот ограничивает в общественных интересах; также ограничено содержание прав всякого пользователя землей. Причины этого очевидны: количество и состав всякого рода объектов ограничен, и поэтому их использование всегда так или иначе затрагивает интересы общества в целом.

В понятие «права собственности на землю» можно включить:

– институт российского земельного права, нормы которого содержатся в Конституции РФ (ст. 8, 9, 36 и др.), ГК РФ, ЗК РФ2, в целом ряде законодательных и нормативно-правовых актов подзаконного характера. Для института права собственности на землю характерно сочетание двух признаков: экономического и экологического, которые находятся в тесном взаимодействии. Поэтому нельзя сказать, что земля в земельном праве выступает как недвижимость, а в экологическом праве — как составная часть окружающей среды. Она в обоих случаях — составная часть окружающей среды;

– земельное правоотношение, в котором выступают как субъекты права собственности, так и иные лица, являющиеся носителями земельных прав и обязанностей;

– субъективные правомочия собственников земли;    

– юридический факт, порождающий определенные правоотношения как для собственников, так и для иных лиц.

Право собственности на землю, так же как и всякое другое право, может быть рассмотрено в объективном и субъективном смыслах.

Право собственности, на землю в объективном смысле представляет собой институт земельного права, нормы которого регулируют статику земельных волевых отношений собственности как состояние принадлежности участков земли (ст. 8, 9, 35, 36, 72 Конституции РФ).Эти нормы содержатся и в других отраслях российского законодательства.

Право собственника на землю в субъективном смысле — это закрепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельности собственника1.

Традиционно в практике и теории земельного права под «правом собственности на землю» понимается право в субъективном смысле, включающее в себя три правомочия. Это же закреплено и в п. 2 ст. 36 Конституции РФ, где сказано, что граждане владеют, пользуются и распоряжаются землей и другими природными ресурсами.

Право собственности граждан и юридических лиц на земельный участок есть право владеть, пользоваться и распоряжаться им с имеющимися на нем обременениями и соблюдением условий, установленных законом и договором, по которому он получен.

Для всех форм собственности характерен единый набор правомочий, но содержание и объем их различны2.

1. Право владения землей— основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России.

2. Право пользования землей — это допустимая законом возможность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества.

3. Право распоряжения землей — это допустимая законом возможность определять юридическую судьбу этого объекта.

Распоряжение землей может выражаться в трех основных формах:

– изменение фактического состояния земли (земельного участка), которое влечет за собой изменение его юридического статуса;

– изменение правового режима земель.

Содержание права собственности на землю представляет собой совокупность правомочий субъектов по владению, пользованию и распоряжению находящимся в собственности земельным участком.

С правомочием владения тесно связано другое правомочие — пользование. Право пользования землей — допустимая законом возможность хозяйственной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и получения доходов от ее использования. Право пользования реализуется в двух формах: возможности определенной деятельности собственника на земельном участке и способах, которыми допустимо реализовать это право собственника. Общее правило — рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

Права собственника — это такие правомочия, которые осуществляются исключительно по его воле. Специальные правомочия собственников земли обусловлены тремя группами факторов: особенностями земельных участков, находящихся в собственности; особенностями правового статуса собственников земли; иными обстоятельствами.

Государство, закрепляя в нормах варианты должного и возможного поведения субъектов собственности, осуществляет правовое регулирование отношений собственности на землю.

Применение земельного законодательства служит формой государственного управления, основанного на властно-организующих функциях государства.

Право собственности имеет многозначное толкование и может пониматься как институт земельного права; как правоотношение; как правомочие собственника и как юридический факт, умеющий правообразующее, правоизменяющее и правопрекращающее значение.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209—217 ГК РФ в России устанавливаются частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), муниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь земельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей долевой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности. В субъектах РФ конкретные из указанных форм собственности закрепляются законодательством и другими нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Право собственности на землю реализуется через принадлежность конкретным лицам (объединениям и группам лиц), т.е. через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России.

В законодательстве по субъектному составу различаются следующие формы земельной собственности1:

–частная собственность осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах;

– государственная собственность— реализуется властью государства в интересах всего общества в целом;

– муниципальная собственность — реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного муниципального образования;

– иные формы собственности — смешанные.

Различные формы собственности на землю способны оказать влияние на земельные отношения, улучшая их содержание или препятствуя их развитию.

Следует отметить, что к отношениям, связанным использованием земли, возможно применение норм гражданского и другого законодательства. Существенное отличие гражданских отношений от земельных объясняется тем, что не всякие земли могут продаваться как обычный предмет товарного оборота.

Наряду с правом собственности — основным титулом, в существующей системе прав на землю земельное и гражданское законодательство предусматривает и иные права на земельные участки. Такими правами могут обладать лица, которые не являются собственниками земли. Все эти права производны от права собственности на землю. Титул на земельный участок, принадлежащий лицу, не являющемуся собственником участка, предоставляет возможность обеспечить на основании закона или договора непосредственную эксплуатацию земли с целью получения определенных благ.

Как правило, права на землю лиц — несобственников земельных участков приобретаются на основании особых юридических фактов, содержание которых заключается в том, что собственник земли распоряжается своим земельным участком. Общим признаком, характеризующим рассматриваемую систему прав на землю, является их неразрывная связь с правом собственности (публичной или частной) на земельный участок. Все права лиц — несобственников земельных участков в зависимости от их характера подразделяются на вещные и обязательственные.

К числу вещных прав на земельный участок относятся право по жизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 21 ЗК, ст. 216, 265 ГК), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20 ЗК, ст. 216, 264, 268 ГК) и сервитут (ст. 23 ЗК, ст. 216, 274 ГК). Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не может быть основанием прекращения указанных вещных прав на это имущество. Вещные права защищаются от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст. 301-304 ГК).    . ,

 

Права, приобретаемые в результате совершения договоров (сделок), имеют обязательственный характер. Речь идет о договорах аренды земельного участка (ст. 22 ЗК); ренты и пожизненного содержания с иждивением, безвозмездного срочного пользования, доверительного управления, залога (ипотеки). Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, которые были ими приобретены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР»1, но не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, вправе зарегистрировать право собственности на такие земельные участки.

Пункт 5 ст. 20 ЗК закрепляет важное правило о том, что все граждане, которые используют земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, вправе приватизировать свой земельный участок в порядке, установленном п. 3 ст. 28 ЗК. Теперь каждый гражданин имеет право на однократное бесплатное приобретение в собственность такого земельного участка. Поэтому после вступления в силу ЗК земельные участки на данном титуле согласно п. 2 ст. 20 ЗК гражданам больше не предоставляются.

Поскольку на титуле постоянного (бессрочного) пользования земельными участками может обладать только определенный круг лиц, то согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»1 юридические лица, не указанные в п. 1 ст. 20 ЗК, должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды. Затем эти лица вправе приватизировать земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК.

Переоформление права на земельный участок означает, как сказано в примечании к ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», юридический факт, включающий подачу заявления юридическим лицом, принятие решения соответствующим органом о предоставлении земельного участка, а также государственную регистрацию права.

Переоформление прав на земельный участок или его приватизация должны быть осуществлены до 1 января 2006 г. Данное требование касается и покупателей объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, предоставленных юридическим лицам» которые не могут использовать землю на титуле постоянного (бессрочного) пользования.

В качестве вида прав на землю выделяется также право общего пользования землей. Согласно ст. 262 ГК граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности. Они вправе использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Особое значение имеет правило о том, что, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

 

 

 

2. ВИДЫ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ЛИЦ, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕННИКАМИ

 

2.1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками

 

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком закреплено в ст. 20 ЗК. Этот титул рассматривается как вещное право (п. 1 ст. 216 и п. 1 ст. 264 ГК).

Согласно п. 12 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»1 предоставленное землепользователям до вступления в силу нового ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования соответствует аналогичному титулу, предусмотренному ст. 20 ЗК, при условии соблюдения требований п. 1 указанной статьи. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 268 ГК в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства.    

Как предусматривает п. 3 ст. 20 ЗК, граждане, а также юридические лица, использующие землю на титуле постоянного (бессрочного) пользования, который они приобрели до вступления в силу ЗК, сохраняют это право на землю. Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» приватизация земельных участков в этих случаях устанавливается по решению Правительства РФ и определен принцип установления ее размеров.

Приобретение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком обычно связано с предоставлением земельных участков в пользование. В основе возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лежит административно-правовой акт — решение (постановление) соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Согласно п. 1 ст. 28 ЗК земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки для строительства предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 3 ст. 30 ЗК).

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЗК в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Права землепользователей закреплены в ст. 41 ЗК и в ст. 269 ГК. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, владеет и пользуется им в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Обязанности пользователей земельными участками установлены в ст. 42 ЗК.

Землепользователи, как и собственники, обладают правами на землю, за некоторыми исключениями. Землепользователи не обладают правом собственности на земельный участок, поэтому не могут иметь в собственности, в частности, обособленные водные объекты. Землепользователи имеют право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации. Землепользователь, в отличие от собственника, не имеет права на получение стоимости участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд согласно ст. 55 ЗК. Согласно п. 2 ст. 57 ЗК землепользователи имеют право на возмещение убытков в полном объеме в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд; временного занятия земельных участков; установления ограничений их прав на землю; ухудшения качества земель в результате деятельности других лиц.

Различия в регулировании осуществления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренные ЗК и ГК. В п. 1 ст. 268 ГК говорится, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. Однако ст. 20 ЗК предусматривает, что на этом титуле земельные участки могут быть предоставлены вновь только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям и органам государственной власти и местного самоуправления. В постоянное (бессрочное) пользование этим лицам предоставляются земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 28 ЗК). Кроме того, следует иметь в виду, что согласно п. 8 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» 1 с момента вступления в силу ЗК РФ земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование только лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК.

П. 1 ст. 35 ЗК предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Это означает, что новый собственник обладает правом на использование, но не правом пользования. Земельный кодекс (п. 3 ст. 35) предусматривает, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то он может быть приватизирован в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК.

Пункт 4 ст. 20 ЗК не допускает возможности распоряжения земельными участками лицами, которые используют их на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако ст. 270 ГК предоставляет пользователю земельного участка право распоряжаться им. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Согласно п. 6 ст. 3 федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»1 не допускается внесение
права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками
в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Коммерческие и некоммерческие организации могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в том числе на право аренды.

Не может применяться норма п. 2 ст. 269 ГК о том, что здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные лицом, использующим земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования для себя, являются его собственностью.

Перечень оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования закреплен в ст. 45 ЗК. Закрепление этих оснований в законе является гарантией обеспечения стабильности реализации данного права на землю.

Существуют два вида оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования2. Так, возможно прекращение права постоянного (бессрочного) пользования по волеизъявлению его обладателя в форме отказа от права на земельный участок. Условия и порядок отказа от права на земельный участок урегулированы в ст. 53 ЗК.

<

Допускается принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Решение о прекращении прав на земельный участок в принудительном порядке может быть принято только в судебном порядке.

В качестве таких оснований ст. 54 ЗК предусматривает следующие случаи:

использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

неустранение совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

а) отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

б) нарушение установленного соответствующими нормами ст. 95—100 ЗК режима использования земель особо охраняемых природных территорий земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

в) систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

г) систематическая неуплата земельного налога;

д) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

е) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами ст. 55 ЗК;

ж) реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 51 ЗК.

Прекращение права на земельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения причиненного вреда.

 

2.2. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

 

Согласно ст. 21 ЗК право пожизненного наследуемого владения земельным участком является одним из видов прав на землю. На праве пожизненного наследуемого владения могут владеть земельным участком только граждане. Статья 216 ГК относит этот титул к категории вещных прав. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, Приобретенное гражданином до введения в действие ЗК, сохраняется (ст. 21 ЗК).

После вступления в силу ЗК земельные участки на этом титуле гражданам больше не предоставляются (п. 1 ст. 21 ЗК). Это объясняется тем, что все землевладельцы имеют право приобрести в собственность земельные участки в порядке, установленном ст. 28 ЗК, иначе говоря, приватизировать их. Как предусмотрено в п. 3 ст. 21 ЗК, граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, вправе приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владений земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком представляет собой своеобразное ограниченное право собственности. На основании этого титула многие граждане владеют земельными участками.    

В соответствии со ст. 266 ГК гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Права землевладельцев определены в ст. 41 ЗК, а обязанности — ст. 42 ЗК.

Землевладелец вправе распорядиться земельным участком только посредством передачи его по наследству (п. 2 ст. 21 ЗК), поэтому право пожизненного наследуемого владения, как отмечалось выше, по содержанию приближается к праву собственности. Однако продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (п. 2 ст. 66 ГК).

Гражданское законодательство предоставляет довольно широкие права землевладельцу по распоряжению своим земельным участком. Согласно п. 1 ст. 267 ГК владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Однако данная норма утратила силу, поскольку п. 2 ст. 21 ЗК не допускает распоряжения земельным участком лицом, которое им обладает на титуле пожизненного наследуемого владения.

Согласно ст. 265 ГК право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям ив порядке, предусмотренным земельным законодательством.

Переход прав на земельный участок согласно п. 2 ст. 21 ЗК осуществляется в порядке наследования. Согласно ст. 1181 ГК при наследовании земельного участка, принадлежавшего наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным, участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

В ст. 45 ЗК содержится перечень оснований прекращения не только права постоянного (бессрочного) пользования, но и права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено по волеизъявлению его обладателя. Это — случай отказа от права на земельный участок. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть также прекращено, как и право постоянного (бессрочного) пользования в принудительном порядке. Процедура принудительного прекращения данного права определена в ст. 54 ЗК.

 

 

2.3. Аренда земельного участка

 

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество — земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК). Предметом договора аренды могут быть земельные участки. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков (ст. 607 УГК).

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется гражданским законодательством, которое предусматривает общие требования к совершению таких договоров, и земельным законодательством (ст. 22 ЗК) предусматривающим некоторые особенности данного договора.

В аренду могут быть сданы согласно п. 2 ст. 22 ЗК земельные участки, не изъятые из оборота. Перечень изъятых из оборота земельных участков содержится в п. 4 ст. 27 ЗК. Однако согласно п. 11 ст. 22 ЗК возможна передача таких земельных участков в аренду, если это предусмотрено федеральным законом.

Основанием приобретения права пользования земельным участком может быть договор аренды. Если земельный участок находится в государственной ил и муниципальной собственности, то дополнительно требуется наличие административного правового акта — решения (постановления) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Это объясняется тем, что согласно п. 1 ст. 22 ЗК земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в аренду, т.е. требуется выполнить процедуру предоставления земельного участка. В соответствии с п. 3 ст. 30 ЗК земельные участки для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов предоставляются в аренду. Граждане, заинтересованные в передаче земельных участков в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 34 ЗК).

 

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, установленных ЗК, федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК).    

По общему правилу, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК, федеральными законами. Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в договор иных владельцев помещений в этом здании (п. 3 ст. 36 ЗК).

Как предусмотрено ст. 38 ЗК, право на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может быть приобретено на торгах (конкурсах, аукционах). Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть право на заключение договора аренды сформированного земельного участка с установленными границами.

В ст. 615 ГК сформулированы права и обязанности арендаторов. Арендатор обязан пользоваться арендованным земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с основным целевым назначением земельного участка. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом иди правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды земельного участка не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Земельный кодекс РФ иначе регулирует эти вопросы. Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендатором становится новый арендатор, за исключением передачи права аренды в залог. Причем нового договора аренды земельного участка в этом случае заключать не требуется, как установлено в п. 5 ст. 22 ЗК.

Арендатор имеет также право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника (п. 6 ст. 22 ЗК). В этом случае требуется только уведомить собственника об этом, если договором аренды не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов. Если в аренду передается земельный участок, являющийся государственной или муниципальной собственностью, на срок более 5 лет, то арендатор имеет право в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе и указанные выше, без согласия собственника. В этом случае согласно п. 9 ст. 22 ЗК требуется лишь уведомить собственника об этом.

Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества —земельного участка, указанные в ст. 616 ГК, неприменимы к случаям аренды земли. Особенности выполнения этих обязанностей отражены в ст. 42 ЗК, которая специально посвящена обязанностям арендаторов по использованию земельных участков.    

Статья 617 ГК устанавливает правило, согласно которому переход права собственности пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Это общее положение гражданского законодательства применяется и к случаям аренды земельных участков.    

В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Надлежащим образом исполнявший свои обязанности арендатор земельного участка по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК). Такая же норма содержится и в п. 3 ст. 22 ЗК. Когда арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного земельного участка являются его собственностью. Стоимость неотделимых улучшений, выполненных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если арендатор произвел улучшения земельного участка, связанные с исполнением им обязанностей, предусмотренных ст. 42 ЗК, независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то стоимость таких улучшений подлежит возмещению.

В договоре аренды может быть предусмотрено условие о том, что арендованный земельный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной штаты в выкупную цену (ст. 624 ГК). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имуществ.

Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены также в ст. 4 Г и 42 ЗК. Они такие же, как и права землевладельцев и землепользователей.    

Земельный кодекс (п. 8 ст. 22) предусматривает, что при продаже земельного участка, который является государственной или муниципальной собственностью, арендатор участка имеет преимущественное право его покупки. Исключением из указанного правила является п. 1 ст. 36 ЗК, согласно которому исключительное право на приобретение права аренды имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений и сооружений, находящихся на продаваемом земельном участке.

Порядок реализации преимущественного права покупки определен ст. 250 ГК. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех частников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК, и в иных случаях, указанных в законе.

Если доля была продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Правила реализации преимущественного права покупки применяются при продаже доли постороннему лицу, т.е. лицу, которое не относится к участникам общей собственности, а также в случаях продажи, но не отчуждения доли в иных формах. Таким образом, сособственники не обладают преимущественным правом покупки, если доля продается одному из них или доля не продается, а отчуждается, например, путем дарения1.

Наряду с общими основаниями прекращения договора аренды дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка предусмотрены в ст. 46 ЗК.

Такие основания касаются случаев:

использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть Использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

реквизиции земельного участка.

Особенность прекращения договора аренды составляет правило, согласно которому прекращение договора аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных случаях, предусмотренных федеральными законами, если использование земельного участка приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки, т.е. при наличии основания, предусмотренного пп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК.

При прекращении срока действия договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать; их возмещения.

 

2.4 Право безвозмездного срочного пользования земельными участками

 

Один из титулов, на котором могут использоваться земельные участки, — безвозмездное срочное пользование (ст. 24 ЗК). К числу земельных участков, которые могут предоставляться на титуле безвозмездного срочного пользования, относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, частные земли и земельные участки организаций. Земельные участки организаций могут предоставляться на данном титуле в качестве служебных земельных наделов.    

В безвозмездное срочное пользование могут быть предоставлены земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

В безвозмездное срочное пользование земельный участок может быть предоставлен на основании административного правового акта или договора. Так, согласно п. 1 ст. 28 ЗК земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных в п. 1 ст. 24 ЗК. В остальных случаях использовать земельный участок можно на основании договора ссуды.

Когда основанием приобретения данного титула является административный акт органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, то срок пользования не может превышать 1 год. Если в безвозмездное срочное пользование передается частный земельный участок, то основанием приобретения права на него служит договор, в котором указывается срок, на который предоставляется участок. Субъектами права безвозмездного срочного пользования в этом случае могут быть граждане и юридические лица.

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды). Право безвозмездного срочного пользования земельным участком возникает на основании договора безвозмездного пользования (договора ссуды). По договору ссуды одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель, в свою очередь, обязуется вернуть ту же.вещь в том же состоянии, в котором он эту вещь получил, с учетом нормального износа либо в ином состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК).

К отношениям безвозмездного срочного пользования земельным участком данный договор применим, поскольку ст. 130 ГК, подразделяя вещи на движимые и недвижимые, относит к числу недвижимых вещей земельные участки. К регулированию отношений по договору ссуды применяются правила ст. 697 ГК, которая относит к числу объектов аренды земельные участки. Статья 694 ГК, определяющая права третьих лиц на вещь, передаваемую в безвозмездное пользование, упоминает в связи с этим сервитут как право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 274 ГК).

Служебный земельный надел. Особый правовой режим имеют служебные земельные наделы. В качестве служебного земельного надела земельный участок может быть предоставлен только гражданам.

Служебные земельные наделы предоставляются для сельскохозяйственного использования отдельным категориям работников организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Такие земельные наделы предоставляются на время работы, в связи с которой они выделены. Когда на служебном наделе посеяны сельскохозяйственные культуры, право пользования уволенного работника служебным наделом прекращается после снятия урожая. Основания прекращения права на служебный земельный надел установлены в ст. 47 ЗК.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 20 марта 1965 г. № 369 «О служебных земельных наделах работников лесного хозяйства и лесной промышленности, заповедников, заказников и охотничьих хозяйств, линейных работников железнодорожного транспорта, автомобильных дорог, речного флота, связи и магистральных трубопроводов»1 установлены размеры служебных земельных наделов.

Статья 47 ЗК допускает прекращение права безвозмездного срочного пользования по решению того лица, которое предоставило земельный участок в пользование, или при наличии соглашения сторон о прекращении договора. Прежде всего таким основанием может быть истечение срока, на который был заключен договор. Основаниями прекращения права пользования земельным участком могут быть отказ землепользователя от права на земельный участок или прекращение права пользования в принудительном порядке, т.е. случаи, предусмотренные в п. 1 и 2 ст. 45 ЗК.

По общему правилу, право пользования служебным земельным наделом сохраняется до момента прекращения работником трудовых отношений. В том случае, если прекращается основное условие, в связи с которым был предоставлен служебный земельный надел, — наличие трудовых отношений с организацией, которая выделила надел, то прекращается и право на служебный земельный надел.

Предусмотрены основания сохранения служебного земельного надела за работником, несмотря на прекращение трудовых отношений с соответствующей организацией. Это случай перехода на пенсию по старости или инвалидности. Кроме того, ЗК предусматривает основания сохранения права на служебный земельный надел за одним из членов семьи работника при наличии следующих условий. Если работник призван на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, право пользования наделом сохраняется на весь срок службы. Если работник поступил на учебу, то право на служебный земельный надел сохраняется на весь срок обучения. Право на служебный земельный надел сохраняется за указанными лицами и в том случае, если работник погиб в связи с исполнением служебных обязанностей.

Нетрудоспособный супруг и престарелые родители сохраняют в этих случаях право на надел пожизненно, а дети — до их совершеннолетия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ПРАВО ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЧУЖИМ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ (СЕРВИТУТ)

 

В римском праве слово «servitus» означало «рабство вещи», «служение ее». Право, возникающее на служащую вещь, называлось сервитутом. Классическая сущность сервитута, сформировавшаяся еще во времена Древнего Рима, состоит в том, что он представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком. В римском праве сервитутом считалось право на чужую вещь, состоявшее в пользовании ею и принадлежащее или определенному субъекту, или вещи1. Если устанавливался сервитут, то земельный участок не только служил своему собственнику, но и использовался для выгод собственника соседнего участка.

Сервитут — вещное право. Такое право существуют до тех пор, пока существует сама вещь. В случае гибели вещи прекращается и действие сервитута, поэтому сервитутное право не связано с личностью владельца сервитута. В сервитутном правоотношении одна сторона является управомоченной, другая — обязанной. Управомоченное лицо имеет право на пользование имуществом обязанной стороны. Обязанная сторона, соответственно, должна допускать такое пользование.

Обязанная сторона обладает правом собственности на вещь. Собственник вправе использовать вещь, потреблять свое имущество. Управомоченная сторона в отличие от обязанной имеет лишь право пользования вещью, ей принадлежит право, производное от права собственности. Управомоченная сторонаиев праве потреблять вещь, в отношении которой обладает правом сервитута.

Сервитутам посвящена ст. 23 ЗК. Существуют два вида сервитутов: частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (ст. 274—277 ГК). Так, собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может быть установлен для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута1. Однако обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения участком.

Право собственности на земельный участок не единственный титул, обладание которым предоставляет возможность установить сервитут. Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования. Однако к числу лиц, устанавливающих в своем имуществе сервитут, законодатель отнес лишь собственников земельных участков (п. 1 ст. 274 ГК).

В связи с тем, что собственник земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, испытывает определенные неудобства, закон предусматривает необходимость выплаты ему компенсации. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Важно правило о том, что сервитут следует юридической судьбе обремененного им земельного участка. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, обремененный этим сервитутом, к другому лицу. Согласно п. 9 ст. 23 ЗК сервитута подлежат государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 (ст. 1) рассматривает сервитут как ограничения (обременения), т.е. как наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности л ибо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Закон дает определение сервитута. Сервитут — право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

Статья 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установила, что наряду с вещными правами на недвижимое имущество государственной регистрации в Едином государственном реестре прав подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут.

Сервитут обременяет земельный участок, поэтому согласно ст. 613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении земельного участка сервитутом. Если арендодатель — собственник участка не выполнил этого условия, арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков. Такое же требование нужно выполнить и в случае заключения договора ссуды; Статья 694 ГК обязывает ссудодателя — лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное пользование другому лицу, предупредить ссудополучателя об обременении земельного участка сервитутом. Невыполнение этой обязанности предоставляет ссудополучателю право потребовать расторжения договора ссуды и возмещения понесенного им реального ущерба.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен1.

В отличие от частного публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний.

Публичный сервитут имеет сходство с установлением ограничений прав на землю, поскольку ограничения прав также определяются на основании требований, предусмотренных законодательством. Однако есть существенные отличия. Когда установлен публичный сервитут, то по требованию лица, в отношении земельного участка которого установлен сервитут, допускаются изъятие участка, возмещение ему причиненных убытков и иные правовые последствия. При определенных обстоятельствах, к которым относятся существенные затруднения в использовании земельного участка, обремененного публичным сервитутом, возможна выплата лицу, чей участок обременен, соразмерной платы. Установление ограничений не предполагает взимания в этом случае платы.

Публичные сервитута, согласно п. 3 ст. 23 ЗК, могут устанавливаться для различных целей. Например, для прохода или проезда через земельный участок; использования участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; проведения дренажных работ на земельном участке; забора воды и водопоя; прогюна скота через земельный участок; сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких участков в пределах земель лесного фонда, и т д.

Сервитут может быть срочным или постоянным. Закреплен принцип, касающийся использования сервитута. Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, то его собственник, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков. Если же установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату. Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, вправе требовать защиты в судебном порядке.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между лицом требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица требующего установления сервитута (ст. 274 ГК). Как уже указывалось выше, в соответствии со ст. 23 ЗК публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения — владельцы помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, которые принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, Данный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения (п. 3, 4 ст. 36 ЗК).    

Основания прекращения сервитута. Согласно ст. 48 ЗК частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а публичный сервитут—в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута,    

Основание прекращения частного сервитута предусмотрено в ст; 276 ГК. Так, по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Публичный сервитут может быть прекращен в том случае, если отпали те общественные нужды, ради удовлетворения которых он был установлен. В этом случае принимается акт об отмене сервитута. Очевидно, имеется в виду ненормативный правовой акт, который должен быть принят органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, указанными в ст. 29 ЗК.

Статья 64 Градостроительного кодекса РФ предусматривает, что в отношении объектов недвижимости« градостроительстве могут устанавливаться публичные и частные сервитуты. Правовую основу сервитутов в сфере градостроительства составляют положения ст. 277 ГК, согласно которой сервитутом могут обременяться также здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которыми необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Публичный сервитут устанавливается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления на основании градостроительной документации и правил застройки, если это определяется государственными или общественными интересами. Частные сервитуты в области градостроительства устанавливаются в целях ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений и сооружений; строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной и транспортной инфраструктур; проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ по защите территорий от затопления и подтопления, устройству подпорных стен; прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок; применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и сооружений; эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной застройки; других нужд собственников объектов недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Порядок установления и прекращения частных сервитутов определяется в соответствии с ГК.

 

Согласно п. 23 Правил выдачи разрешения на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. № 2211, разрешение (специальное, разрешение) на строительство должно содержать данные о сервитутах в области градостроительства, в том числе частных сервитутах, установленных в соответствии с гражданским законодательством РФ.

Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» (п. 5 ст. 8) допускает, что прилегающий земельный участок и иное общее имущество в кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного пользования (сервитутом) другими лицами. При этом нельзя запретить установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия указанного Закона. Новые сервитута устанавливаются по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и домовладельцами. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом.

Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах»2 детализирует указанные выше положения об установлении сервитутов. Так, территория общего пользования (основные проезды, детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах квартала, микрорайона подлежит передаче в собственность или аренду домовладельцам или товариществу собственников жилья только при условии установления соответствующих ограничений и сервитутов (п. 6 Положения).

Водные и лесные сервитута фактически представляют собой земельные сервитуты, устанавливаемые на землях водного и лесного фондов. По содержанию эти сервитуты приближаются к земельным сервитутам. Объясняется это тем, что нельзя пользоваться водным объектом или лесным фондом без использования их земель.    

Согласно ст. 43 ВК1 право ограниченного пользования водным объектом выступает в формах публичного и частного водных сервитутов.

 

Каждый может пользоваться водными объектами общего пользования и иными водными объектами, если иное не предусмотрено законодательством РФ (публичный водный сервитут). На основании договора права лиц, которым водные объекты предоставлены в долгосрочное или краткосрочное пользование, могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц (частный водный сервитут). Частные водные сервитуты могут устанавливаться на основании судебного решения. Общие положения о сервитутах, предусмотренные гражданским законодательством, применяются к водным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям ВК.

Как предусмотрено ст. 44 ВК, публичные и частные водные сервитуты могут устанавливаться в целях: забора воды без применения сооружений, технических средств и устройств; водопоя и прогона скота; использования водных объектов в качестве водных путей для паромов, лодок и других маломерных плавательных средств. Кроме того, водным законодательством могут быть установлены иные водные сервитуты. Получения лицензии на водопользование для того, чтобы осуществлять водные сервитуты, не требуется. Перечень водных сервитутов не является исчерпывающим. Следует заметить, что все случаи установления водных сервитутов являются по характеру разновидностями осуществления права общего водопользования.

Статья 21ЛК закрепляет право граждан свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено лесным законодательством. Такое право осуществляется на основании публичного лесного сервитута.

Право пользования граждан и юридических лиц участками лесного фонда и право пользования участками не входящих в лесной фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный лесной сервитут). Предусмотрено также, что положения гражданского законодательства, земельного и иного законодательства применяются к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит требованиям ЛК.

Лесной сервитут закреплен в ЛК по аналогии с водными сервитутами. Он предполагает право ограниченного пользования землями лесного фонда и произрастающими на них лесами. В правоотношении публичного лесного сервитута одной из сторон является собственник лесного фонда или не входящих в лесной фонд лесов — Российская Федерация, с другой — неограниченный круг граждан, не являющихся собственниками, осуществляющими право общего лесопользования. Субъектами частного лесного сервитута как правоотношения могут быть только лесопользователи-несобственники.

Лесной сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лесопользователем и подлежит регистрации в порядке, действующем для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении и условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Дополнительно к этим основаниям ЛК предусматривает возможность установления лесных сервитутов на основании административно-правовых актов: решений государственный органов и органов местного самоуправления. Решения органов государственной власти и органов местного самоуправления об установлении лесных сервитутов могут быть обжалованы в соответствии с действующим законодательством в судебном порядке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Обобщая проведенное исследовании можно сделать следующие вывод. Собственность — это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют над тем или иным объектом, и вмешательство в это господство иных лиц не допускается.

Наряду с правом собственности — основным титулом, в существующей системе прав на землю земельное и гражданское законодательство предусматривает и иные права на земельные участки. Такими правами могут обладать лица, которые не являются собственниками земли. Все эти права производны от права собственности на землю. Титул на земельный участок, принадлежащий лицу, не являющемуся собственником участка, предоставляет возможность обеспечить на основании закона или договора непосредственную эксплуатацию земли с целью получения определенных благ.

Как правило, права на землю лиц — несобственников земельных участков приобретаются на основании особых юридических фактов, содержание которых заключается в том, что собственник земли распоряжается своим земельным участком. Общим признаком, характеризующим рассматриваемую систему прав на землю, является их неразрывная связь с правом собственности (публичной или частной) на земельный участок. Все права лиц — несобственников земельных участков в зависимости от их характера подразделяются на вещные и обязательственные.

К числу вещных прав на земельный участок относятся право по жизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 21 ЗК, ст. 216, 265 ГК), право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20 ЗК, ст. 216, 264, 268 ГК) и сервитут (ст. 23 ЗК, ст. 216, 274 ГК). Переход права собственности на земельный участок к другому лицу не может быть основанием прекращения указанных вещных прав на это имущество. Вещные права защищаются от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности (ст. 301-304 ГК).

Права, приобретаемые в результате совершения договоров (сделок), имеют обязательственный характер. Речь идет о договорах аренды земельного участка (ст. 22 ЗК); ренты и пожизненного содержания с иждивением, безвозмездного срочного пользования, доверительного управления, залога (ипотеки).

В качестве вида прав на землю выделяется также право общего пользования землей. Согласно ст. 262 ГК граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности. Они вправе использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка. Особое значение имеет правило о том, что, если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

  1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская Газета. – 25 декабря 1993 г.
  2. Водный кодекс РФ от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.06.2003 N 86-ФЗ, с изм., внесенными Федеральными законами от 30.12.2001 N 194-ФЗ,от 24.12.2002 N 176-ФЗ, от 23.12.2003 N 186-ФЗ) // СЗ РФ. 1995. № 47. Ст. 4471
  3. Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1 от 30 ноября 1994 г.// СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
  4. Гражданский кодекс РФ. Ч. 2 от 26 января 1996 г.// СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
  5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 № 136 ФЗ // СЗ РФ от 29 октября 2001. №44. – Ст. 4147.
  6. Кодекс об Административных Правонарушениях РФ: Принят 30 дек. 2001 г. Вступил в действие 01 июля 2002 г.// СЗ РФ. 2002. №. Ст. 1.
  7. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 г. № 22-ФЗ ( в ред. от 23.12.2003 № 186-ФЗ).
  8. Закон СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г. // ВВС СССР. 1990. № 11. Ст. 164.
  9. ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 37-ФЗ ( в ред. от 08.12.2003 № 160-ФЗ) // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4148.
  10. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30 Ст. 3594
  11. Постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» //
  12. Правила выдачи разрешения на строительство объектов недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости на территориях объектов градостроительной деятельности особого регулирования федерального значения: утверждены постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. № 221 // СЗ РФ. 2000. № 12. Ст. 1297.

     

  13. Габбасов Р.Г., Голубева Н.В. О Земельном кодексе Российской Федерации // Налоговый вестник. 2002. N 3, 4, 5.
  14. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав. // Российская юстиция. 2002. N 10.
  15. Ерофеев А.В. Земельное право России. Общая часть М., 2004.
  16. Земельное право/Отв. ред. Боголюбов С.А. — М.: Норма, 2002.
  17. Земельное право/Отв. ред. Улюкаев В.Х. — М.: Былина, 2004.
  18. Земельное право России. Учебник для юридических вузов / Под ред. В. В. Петрова. М., 2003.
  19. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Учебник. — М.: Юристь, 2003.
  20. Калинин Н.И. Право собственности и иные права на землю // Законодательство. – 1997. — №1.
  21. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный). Изд. 3-е, испр. и доп. / Под ред О.Н.Садикова — М.: Юридическая фирма Контракт; Инфра – М. 1998.
  22. Комментарий к земельному законодательству Российской Федерации / Рук. авт. коллектива Бархатов М.В. — М.: Юрайт-Издат. – 2002.
  23. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Крассова О.И.. – М.: Фонд Правовая Культура. – 2002.
  24. Крассов О.И. Земельное право. — М.: Юристъ, 2004.
  25. Никитин В.В. Вещные и обязательственные права на землю в Федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации. Саратов, 2003.
  26. Постатейный комментарий к Конституции Российской Федерации / Под ред. Окунькова Л.А. М., 1999.
  27. Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. Эрделевского А.М. – М.: БЕК. 2000.
  28. Пухта Г.Ф. Курс Римского гражданского права. М., 2000. Т. 1. С. 461.
  29. Сиваков Д.О. О правовом регулировании водно-земельных отношений // Журнал российского права. — N 1. — январь 2002г.

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     


     

<

Комментирование закрыто.

MAXCACHE: 1.05MB/0.00041 sec

WordPress: 22.23MB | MySQL:118 | 2,623sec