Вещные права на земельные участки.

<

090514 0056 1 Вещные права на земельные участки. Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица, путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере хозяйственного господства.

К вещным словам (относительно предпринимательской деятельности) можно отнести: право собственности; право постоянного пользования землей; право хозяйственного ведения и право оперативного управления; сервитуты.

В качестве вещных прав на земельные участки рассмотрим право собственности на земельные участки.

Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом: оборотоспособность; земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом; земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью

2. Методы оценки недвижимости

Методы оценки недвижимости должны учитывать все факторы, влияющие на рыночную цену недвижимости как товара – как внутренние, так внешние, объективные, так и субъективные.

Практический опыт риэлтеров указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж.

Принципы оценки — интерпретация общих экономических законов для целей оценки недвижимости. Эти принципы следующие: принцип спроса и предложения; принцип изменения; принцип конкуренции; принцип замещения; принцип вклада; принцип предельной продуктивности; принцип наилучшего использования; принцип соответствия; принцип ожидания.

Несколько иначе происходит оценка земельных участков как объектов недвижимости:

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация: а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; б) физические характеристики участка; в) данные о взаимосвязи участка с окружением; г) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков: По сопоставимым продажам; Метод соотнесения (переноса); Капитализация земельной ренты; Техника остатка для земли; Метод развития земельного участка.

3. Дарение. Налог на дарение. Договор дарения.

Договором дарения называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности (ст. 572 ГК).

1. ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

 

Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица, путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере хозяйственного господства. Чаще всего считают, что вещное право: носит бессрочный характер, объектом этого права является вещь, требования, вытекающие из вещных прав, подлежат преимущественному удовлетворению, по сравнению с требованиями, вытекающими из обязательственных прав; вещному праву присуще право следования; вещные права пользуются абсолютной защитой. При этом ряд перечисленных признаков присущ не всем без исключения вещным правам, например, бессрочный характер присущ только праву собственности.

К вещным словам (относительно предпринимательской деятельности) можно отнести: право собственности; право постоянного пользования землей; право хозяйственного ведения и право оперативного управления; сервитуты.

В качестве вещных прав на земельные участки рассмотрим право собственности на земельные участки.

Земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом: оборотоспособность; земельный участок как объект гражданского права является недвижимым имуществом; земельный участок в зависимости от того, возможен ли его раздел без ущерба для его хозяйственного назначения или нет, может быть признан либо делимой, либо неделимой вещью

Следующим признаком земельного участка как объекта гражданского права является то, что плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования земельного участка, принадлежит использующему этот участок на законном основании. Еще одним признаком следует считать то, что объектом права собственности земля выступает в качестве ограниченного в пространстве земельного участка. Для него характерно то, что границы участка и его местоположение устанавливаются в порядке, закрепленном законодательством о землеустройстве.

Однако для земли характерны и те признаки, которые отличают ее от иного имущества. Это, прежде всего, те из них, которые определяют землю как объект земельного права как таковой.

В соответствии с ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Таким образом, владение, пользование и распоряжение это неотъемлемые составляющие (или правомочия) одного права права собственности.

С правомочием владения тесно связано другое правомочие пользование.

Пользование дает возможность извлекать из земли ее полезные свойства.

И в отличие от иных видов имущества, возможные варианты, использования которых определяют сами собственники, пользование земельным участком, точнее сказать, виды пользования перечислены земельным законодательством.

Правомочие распоряжения проявляется в том, что собственник по своему усмотрению может продать, подарить, обменять, завещать, сдать в аренду, заложить земельный участок, т.е. на основании и в порядке, предусмотренном законом, определить его судьбу.

Права собственности на землю гарантировано Конституцией РФ и защищается способами, установленными законодательством. Защиту нарушенного права собственности на землю осуществляет установленный процессуальным законодательством суд или арбитражный суд. Защита права собственности третейским судом земельным законодательством прямо не предусмотрена.

Законом (ст. 12 ГК РФ) устанавливаются следующие способы защиты права собственности: признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пересечения действий, нарушающих права или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности; применение недействительности ничтожной сделки; признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащита прав (при этом самозащита допускается только при необходимости пресечь нарушения права, она должна быть соразмерна нарушению); присуждение к исполнению обязанности в натуре; возмещение убытков; компенсация морального вреда; прекращение или изменение правоотношения; неприменение судов акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону.

Субъектами права частной собственности на землю являются граждане и их объединениями (юридические лица). Для того чтобы быть субъектом права частной собственности на земельный участок, лицо должно обладать право- и дееспособностью в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

Одновременно гражданское право в том, что касается имущественных прав, к которым относится и право собственности на землю, в виде общего правила устанавливает для иностранцев и лиц без гражданства национальный режим. Это означает, что физические лица неграждане России обладают правоспособностью наравне с российскими гражданами. Частные же случаи ограничения правоспособности иностранных граждан и лиц без гражданства специально оговариваются гражданским и иным законодательством. В любом случае на основании все того же национального режима иные физические лица не могу иметь прав больше, чем имеют российские граждане.

Исключение составляет только закон о крестьянском хозяйстве, которые прямо указывает на то, что главой крестьянского хозяйства может быть гражданин РСФСР (Российской Федерации).

Объектом права частной собственности на землю является земельный участок. В качестве объекта права частной собственности земельный участок соответствует признакам, установленным для объекта земельного права и гражданского права, как недвижимое имущество.

Кроме того, для того чтобы объектом права частной собственности, земельный участок должен быть свободен от законодательных ограничений предоставления земли гражданам и юридическим лицам.

Земельным законодательством закреплены некоторые категории земель, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности и не могут быть переданы в частную собственность. Это: земли историкокультурного назначения; первые зоны земель оздоровительного назначения; земли, предоставленные для нужд обороны.

Чтобы стать объектом частной собственности, земельные участки перечисленных целевых назначений должны быть переведены в установленном порядке в иную категорию, из которой возможно предоставление земель в собственность гражданам и их организациям.

Земли иных категорий в соответствии с ЗК РСФСР могут находиться в собственности граждан или юридических лицах, но с требованием соблюдения особого режима их использования.

Граждане и юридические лица могут обладать правами на землю индивидуально и совместно. В случае личного (индивидуального) права собственности на землю все права и обязанности сосредоточены у одного лица физического или юридического.

Статья 244 ГК РФ закрепляет следующее положение: имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Право общей собственности может возникнуть по желанию самих собственников или по закону. Например, правом общей собственности на земельный участок в соответствии с ГК РФ наделены члены крестьянских хозяйств, супруги, если они приобрели этот участок во время брака.

Земельный участок может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Владение, пользование и распоряжение земельным участком, находящимся в общей собственности, осуществляется по соглашению всех собственников [ГК РФ. Ст. 246, 247, 253.].

Право частной собственности на землю как разновидность вещных гражданских прав возникает по следующим основаниям: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения права частной собственности на землю; из судебного решения, установившего право собственности на землю; в результате приобретения имущества по основаниям, допустимым законом; в следствии событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданскоправовых последствий.

Основанием для возникновения права частной собственности на землю являются следующие сделки: купли-продажи, мены, дарения. Статья 8 ГК РФ предусматривает, что основанием для возникновения гражданских прав могут быть и иные сделки, не предусмотренные законом, однако для возникновения права частной собственности на землю возможность таких сделок не представляется.

Прекращение права собственности на земельный участок происходит в случае отчуждения земельного участка в соответствии с законодательством, либо смерти собственника или прекращения юридического лица. Почти всегда с прекращением права собственности на земельный участок одного лица право собственности на тот же участок возникает у другого лица.

Прекращение права собственности наступает в случаях: смерти собственника; ликвидации юридического лица, являющегося собственником; отчуждения земельного участка путем реализации права распоряжения (продажа, дарение, мена).

Собственник может отказаться от права собственности на земельный участок, но отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении земельного участка до приобретения на него права собственности другим лицом (например, до тех пор пока участок земли не выкупит администрация района) (ст. 236 ГК РФ). Земельный участок может быть выкуплен для муниципальных и общественных нужд.

Кроме того, право собственности на земельный участок прекращается в связи с обращением на него взысканий по обязательствам собственника: в том числе, если земельный участок являлся предметом обеспечения данного обязательства (например, предметом залога).

 

 

 

 

2. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Практический опыт риэлтеров указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены. 

Массовая оценка недвижимости – это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир « по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) »основанная на затратном подходе. Она выполняется гос. органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации. Цена продавца – это сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки. Цена покупателя – это общая сумма всех затрат на покупку квартиры. Цена реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру. Они различаются на величину оплаты услуг посредников и расходы на оформление сделки. 

В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.). Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей коньюктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе ; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки(квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.   

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

<

Принципы оценки — интерпретация общих экономических законов для целей оценки недвижимости. Эти принципы следующие: принцип спроса и предложения; принцип изменения; принцип конкуренции; принцип замещения; принцип вклада; принцип предельной продуктивности; принцип наилучшего использования; принцип соответствия; принцип ожидания.

Процесс оценки — определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки стоимости. Процесс оценки обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

Методика оценки недвижимого имущества
При оценке недвижимости оценщик должен:

1 Собрать и проанализировать данные об оцениваемом объекте недвижимости.

2 Рассмотреть существующий способ использования оцениваемого объекта недвижимости и проанализировать способ его наилучшего использования.

3 Собрать и проанализировать данные о сделках с объектами недвижимости, имевших место на рынке в недавнем прошлом, относительно объектов, сходных с оцениваемым.

4 Собрать и проанализировать данные, необходимые для оценки стоимости земельного участка в составе объекта недвижимости.

5 Собрать и проанализировать данные, относительно текущих затрат на создание сооружений, которые по своим потребительским свойствам могут служить заменой сооружениям, имеющимся в составе оцениваемого объекта недвижимости.

6 Собрать необходимые данные и оценить имеющийся износ оцениваемого объекта недвижимости.

7 Собрать, если это уместно, данные относительно экономических характеристик оцениваемого объекта.

8 Собрать данные, необходимые для расчета нормы капитализации (и/или дисконтирования) применительно к оцениваемому объекту.

9 При оценке стоимости объекта недвижимости учитывать влияние на стоимость наличия и сроки действующих договоров аренды объекта, опционов на их продление, договоров (опционов) на продажу объекта.

10 Провести обоснованное согласование расчетных оценок стоимости недвижимости, полученных в результате использования различных методов оценки (на основе анализа данных о рынке аналогичных объектов, с помощью оценки затрат на создание объекта, который может служить заменой оцениваемому, и методом капитализации доходов). При этом в качестве окончательного заключения об оценке стоимости недвижимости может выступать как единственное число, так и диапазон чисел, в котором находится значение стоимости.

Несколько иначе происходит оценка земельных участков как объектов недвижимости:

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация: а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; б) физические характеристики участка; в) данные о взаимосвязи участка с окружением; г) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков: По сопоставимым продажам; Метод соотнесения (переноса); Капитализация земельной ренты; Техника остатка для земли; Метод развития земельного участка.

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод прямого сравнительного анализа продаж исходя из данных о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Он основан на принципе замещения: рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными полезными свойствами.

В соответствии с данным методом: 1) выявляются фактические продажи участков на соответствующем рынке или его сегментах; 2) вносятся поправки с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляется по двум компонентам: а) по элементам сравнения; б) по единицам сравнения.

В качестве элементов сравнения принимаются все факторы, которые могут оказать существенное влияние на затраты, требуемые для освоения участка: местоположение участка, каковы права собственности на участок земли, структура почвы, наличие подъемных вод, болот и какова вероятность затопления участка, объем мелиоративных работ, наличие построек на участке и размер затрат, связанных с их разрушением для полготовки участка под новую застройку, коммуникационные сооружения на участке и их техническое состояние, экологическое состояние участка, окружающей среды, наличие исторических памятников и их охрана государством, наличие удобств и другие.

За единицу сравнения принимаются: 1) цена за 1 га — для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или для жилищного строительства; 2) цена за 1м2 — в деловых центрах городов, дня офисов, магазинов и т.д.; 3) цена за 1 фронтальный метр — для коммерческого использования земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую приходится небольшая часть стоимости; 4) цена за лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной застройки и др. 5) цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки к площади земельного участка.

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут применяться: — цена за I м2 общей или чистой площади; цена за 1 м3 — для складов, элеваторов и др.; — цена за единицу, приносящей доход — место в гараже, на стадионе, место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Среднее значение определяется путем расчета медианой или средней цены продажи за единицу сравнения. Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравниваемых продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки служит реальный или гипотетический базовый участок.

Метод соотнесения (переноса) — состоит в определении соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли.

Метод остаточной продуктивности (остатка).

При отсутствии данных по продаже земельных участков теория рекомендует для оценки земли использовать технику остатка. При оценке объектов недвижимости предполагается, что земля рассматривается как строительная площадка и не подвержена никаким видам износов за исключением экономического.

Метод развития (освоения) земельного участка — используется в том случае когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.

Основные этапы оценки по данному методу: 1. Определение размеров и количества индивидуальных участков. 2. Расчет стоимости освоенных участков методом сопоставимых продаж (определение величины выручки). 3. Расчет издержек освоения участков и их продаж, графика освоения предполагаемого периода продаж и величины выручки от продаж индивидуальных участков.4. Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж этих участков. 5. Определение ставки дисконта. 6. Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.

При определении размеров индивидуальных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения, но чаще всего размеры определяются исходя из экономических возможностей потенциальных инвесторов (6, 8, 10, 12, 15, 20 и 25 соток).

Еще один способ определения рыночной стоимости земли — метод капитализации дохода. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Иначе говоря, стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем.

 

 

3. ДАРЕНИЕ. НАЛОГ НА ДАРЕНИЕ. ДОГОВОР ДАРЕНИЯ

 

Договором дарения называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности (ст. 572 ГК).

Дарение является одним из старейших договоров гражданского права. Его важнейшие положения, касающиеся предмета договора, ответственности дарителя, оснований отмены дарения, были в значительной степени заимствованы дореволюционным российским правом.

По действующему ГК дарение может выступать в качестве как реального, так и консенсуального договора. В последнем случае договор порождает обязательство передать определенное имущество одаряемому в момент, не совпадающий с моментом заключения договора, т.е. в будущем. Различия между реальным и консенсуальным договорами дарения весьма велики и затрагивают практически все аспекты отношений между дарителем и одаряемым. Не случайно большинство норм главы 32 ГК регулируют либо только реальные договоры дарения, либо только обещание подарить, а количество общих норм, распространяющихся на все виды дарения, минимально. Единственное, что объединяет все разновидности договора дарения,— это его безвозмездный характер.

Мотивы совершения дарения могут быть самыми различными: желание показать свое расположение одаряемому, помочь ему, отблагодарить за что-либо или даже инициировать ответный дар. В этом смысле безвозмездность дарения не означает его беспричинности. Однако во всех этих случаях мотив лежит за рамками самого договора дарения и никоим образом не влияет на его действительность. Если же мотив включен в содержание договора, т.е. дарение или обещание подарить формально обусловлено совершением каких-либо действий другой стороной, то это, как правило, ведет к признанию договора дарения ничтожным (абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК).

С другой стороны, желание одарить может выступать мотивом иного, нежели дарение договора.

Основанием договора дарения является не само по себе желание одарить, а намерение передать имущество безвозмездно.

Безвозмездность как главный квалифицирующий признак договора дарения не означает, что одаряемый вообще свободен от любых имущественных обязанностей. Так, передача дара может быть обусловлена его использованием в общеполезных целях, в том числе — по какому-либо определенному назначению (пожертвование). Исполнение такой обязанности одаряемым не является встречным предоставлением, поскольку оно адресовано не самому дарителю, а более или менее широкому кругу третьих лиц. Возможны и другие случаи дарения имущества, обремененного правами третьих лиц, например, залогом или сервитутом. Более того, возможно заключение договора дарения, связанного с обременением передаваемого имущества в пользу самого дарителя, что, в конечном счете, приводит к возложению на одаряемого определенных обязанностей по отношению к дарителю.

Таким образом, договор дарения может предусматривать встречные обязательства одаряемого, что само по себе его не порочит. Лишь наличие встречного предоставления в строгом смысле слова уничтожает действительность договора дарения. Поэтому абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК нуждается в ограничительном толковании. Из этого можно сделать вывод, что договор дарения, являющийся, по общему правилу, односторонне обязывающим, в ряде случаев может выступать и как договор взаимный (но, тем не менее, безвозмездный).

Но из договора дарения обязательство либо вообще не возникает (большинство реальных договоров дарения), либо кредитором в этом обязательстве выступает получатель имущества (консенсуальные договоры дарения). Тогда как в договорах займа и хранения с правом распоряжения имуществом получатели имущества (заимодавец и хранитель) являются должниками, обязанными вернуть взамен полученных ранее вещей равное количество вещей того же рода и качества.

3. Элементы договора дарения:

Предметом договора дарения могут выступать любые вещи, не изъятые из оборота, в том числе и такие специфические, как деньги и ценные бумаги.

Имущественные права являющиеся предметом дарения, могут иметь как обязательственный (права требования), так и вещный характер.

Дарение прав в отношении третьих лиц происходит в форме их уступки—цессии, с соблюдением норм ст. 382—390 ГК.

Сторонами договора дарения — дарителем и одаряемым — могут быть граждане, юридические лица и государство. Право государства совершать дарения не вызывает сомнений. Но в качестве одаряемого лица оно может выступать лишь в договоре пожертвования.

Серьезное влияние на возможность заключения договоров дарения гражданами оказывает объем их дееспособности. Недееспособный гражданин может заключать договоры дарения только через своего опекуна (п. 2 ст. 29 ГК). При этом от его имени можно производить дарение только обычных подарков небольшой стоимости (не дороже пяти минимальных размеров оплаты труда); право на получение им подарков через опекуна не ограничено.

Дарение между супругами производится на общих основаниях с учетом, разумеется, того, что предметом дарения обычно выступает имущество, принадлежащее одному из супругов лично (например, вещь на праве собственности либо доля в общей долевой собственности, если такой режим имущества установлен). Впрочем, возможно дарение и путем передачи имущественных прав, принадлежащих одному из супругов в общей совместной собственности, что приведет к закреплению всего супружеского имущества за одним лицом. Дарение третьим лицам имущества, находящегося в общей совместной собственности (а это самый распространенный режим супружеского имущества), возможно по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576 ГК и ст. 35 СК).

Ряд запретов на получение подарков закон связывает с особенностями профессионального статуса одаряемых лиц, пытаясь таким образом бороться со злоупотреблениями работников социальной сферы и государственного управления (пп. 2 и 3 ст. 575 ГК). Статья 575 ГК может оказать влияние и на практику применения уголовного законодательства, в частности, на толкование понятия взятки. Ведь по смыслу этой статьи дарение чиновнику обычного подарка небольшой стоимости (не дороже 5 МРОТ) во всех случаях является правомерным действием.

В отношении договоров дарения с участием юридических лиц ГК также предусматривает ряд специальных ограничений.

Другое ограничение, установленное п. 1 ст. 576 ГК, касается дарения вещей, принадлежащих юридическому лицу на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Плательщиками налога в соответствии с ФЗ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» от 12.12.91г. № 2020-1 (в ред. Законов РФ от 22.12.1992 N 4178-1, от 06.03.1993 N 4618-1, от 27.01.1995 N 10-ФЗ, от 30.12.2001 N 196-ФЗ) являются физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность в порядке наследования или дарения.

Объектами налогообложения при дарении в соответствии с ФЗ являются жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах, автомобили, мотоциклы, моторные лодки, катера, яхты, другие транспортные средства, предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней и лом таких изделий, паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах, суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, средства на именных приватизационных счетах физических лиц, стоимость имущественных и земельных долей (паев), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования, исчисляется по следующим определенным ставкам.

Налог взимается при условии выдачи нотариусами, должностными лицами, уполномоченными совершать нотариальные действия, свидетельств о праве на наследство или удостоверения ими договоров дарения в случаях, если общая стоимость переходящего в собственность физического лица имущества на день открытия наследства или удостоверения договора дарения превышает соответственно 850-кратный и 80-кратный установленный законом размер минимальной месячной оплаты труда.

Оценка жилого дома (квартиры), дачи и садового домика, переходящих в собственность физического лица в порядке наследования или дарения, производится органами коммунального хозяйства или страховыми организациями. Оценка транспортных средств производится страховыми и другими организациями, которым предоставлено право осуществлять эти действия. Оценка другого имущества производится экспертами.

Нотариусы, а также должностные лица, уполномоченные совершать нотариальные действия, обязаны в 15-дневный срок (с момента выдачи свидетельства или удостоверения договоров) направить в налоговый орган по месту их нахождения справку о стоимости имущества, переходящего в собственность граждан, необходимую для исчисления налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения.

Сумма налога на имущество, переходящее в собственность физических лиц в порядке наследования в случаях наличия в составе этого имущества жилых домов (квартир), дач и садовых домиков в садовых товариществах, уменьшается на сумму налогов на имущество физических лиц, подлежащую уплате этими лицами за указанные объекты до конца года открытия наследства, в соответствии с частью третьей пункта 5 статьи 5 Закона Российской Федерации от 9 декабря 1991 года «О налоге на имущество физических лиц».

В случаях, когда физическому лицу от одного и того же физического лица неоднократно в течение года переходит в собственность имущество в порядке дарения, налог исчисляется с общей стоимости имущества на основании всех нотариально удостоверенных договоров.

Уплата налога производится плательщиком на основании платежного извещения, вручаемого ему налоговым органом. Физические лица, проживающие в Российской Федерации, уплачивают налог не позднее трехмесячного срока со дня вручения им платежного извещения. В случае необходимости налоговые органы могут предоставлять плательщикам по их письменному заявлению рассрочку или отсрочку уплаты налога, но не более чем на два года, с уплатой процентов в размере 0,5 ставки на срочные вклады, действующей в Сберегательном банке Российской Федерации.

Физические лица, проживающие за пределами Российской Федерации, обязаны уплатить налог до получения документа, удостоверяющего право собственности на имущество. Выдача им такого документа без предъявления квитанции об уплате налога не допускается.

Наследственное имущество и имущество, перешедшее в порядке дарения, может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты им налога, что подтверждается справкой налогового органа.

Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой. В соответствии с п. 3 ст. 574 и ст. 131 ГК все договоры дарения недвижимого имущества (и реальные, и консенсуальные) должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации.

Правила, определяющие форму договора дарения движимого имущества, предусмотрены п. 2 ст. 574 ГК В письменную форму под страхом недействительности должны облекаться все консенсуальные договоры дарения (дарственные обещания), а также реальные договоры на сумму более 5 МРОТ, в которых дарителем выступает юридическое лицо.

Все прочие реальные договоры дарения могут заключаться в устной форме, в том числе и путем совершения сторонами конклюдентных действий.

Специальные требования к форме договора дарения прав по отношению к третьим лицам (уступка требования), а также дарения в виде освобождения от обязанности перед третьими лицами путем перевода долга установлены пп. 1 и 2 ст. 389 и п. 2 ст. 391 ГК.

Права и обязанности дарителя. Реальный договор дарения, как правило, не порождает никаких обязательственных отношений. Единственным исключением из этого правила является обязательство, возникающее в результате дарения имущественного права в отношении самого дарителя. Содержание этого обязательства не специфично для дарения, поскольку оно определяется не самим фактом дарения, а характером подаренного права.

Главной обязанностью дарителя является передача дара. Если предметом договора является вещь, то ее передача одаряемому может осуществляться посредством вручения, символической передачи (например, вручение ключей) либо вручения правоустанавливающих документов (абз. 2 п. 1 ст. 574 ГК).

Отказ дарителя от исполнения договора дарения невозможен применительно к обычным подаркам небольшой стоимости (ст. 579 ГК). За этим единственным исключением отказ дарителя от исполнения договора по вышеуказанным основаниям является действием правомерным, а потому не даст одаряемому права на возмещение убытков (п. 3 ст. 577 ГК).

Права и обязанности одаряемого. Право на получение дара логически вытекает из самого предмета договора дарения. Его содержание определяется содержанием соответствующей обязанности дарителя. Если предметом дарения является индивидуально-определенная вещь, то в случае неисполнения обязательства дарителем одаряемый приобретает право требовать отобрания этой вещи у дарителя (с соблюдением правил ст. 398 ГК). Если же предмет дарения — вещь, определяемая родовыми признаками, то право на получение дара может сузиться до права на возмещение убытков (п. 2 ст. 396 ГК).

Право отказа от принятия дара закреплено за одаряемым в п. 1 ст. 573 ГК. Это право может быть осуществлено в любой момент до передачи дара и даже не обусловлено наличием каких-либо уважительных причин. Одаряемый вправе отказаться от дара вообще без указания мотивов (если соблюдены формальные требования, предусмотренные п. 2 ст. 573 ГК).

Отсюда можно сделать вывод о том, что принятие дара не является обязанностью одаряемого лица.

Существование обязанностей на стороне одаряемого лица — явление довольно редкое для обычного дарения. Практически оно ограничивается немногими случаями дарения, связанного с обременением передаваемого имущества в пользу самого дарителя. Но в договорах пожертвования обязанность одаряемого по использованию имущества в общеполезных целях присутствует всегда. В договоре пожертвования гражданину эта обязанность трансформируется в обязанность использования дара по конкретному назначению, указанному дарителем. Аналогичная обязанность может возлагаться и на одаряемое юридическое лицо. В этом случае оно должно вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества (абз. 2 п. 3 ст. 582 ГК), что обеспечивает возможность финансового контроля за его использованием.

Если условие о конкретном направлении использования дара в договоре пожертвования отсутствует, одаряемое юридическое лицо обязано самостоятельно определить способы использования дара в общеполезных целях, не противоречащие назначению имущества.

Установление обязанности по использованию имущества в общеполезных целях серьезно ограничивает права одаряемого в отношении этого имущества. Так, отчуждение имущества, обремененного обязанностью его использования в общеполезных целях, возможно только при условии, что его приобретатель примет на себя исполнение соответствующих обязанностей. Пользование таким имуществом в собственных интересах одаряемого возможно лишь в той мере, в какой это не препятствует его использованию в общеполезных целях.

6. Ответственность по договору дарения.

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору дарения строится на общих основаниях, урегулированных главой 25 ГК.

Однако, учитывая безвозмездный характер этого договора, закон предусмотрел из общих правил ряд изъятий, ограничивающих ответственность сторон договора. Так, ответственность за убытки, причиненные дарителю отказом одаряемого от принятия дара, ограничена возмещением реального ущерба, если к тому же соответствующий договор дарения был заключен в письменной форме (п. 3 ст. 573 ГК).

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого гражданина вследствие недостатков подаренной вещи, подлежит возмещению дарителем в соответствии с нормами главы 59 ГК (т.е. ответственность здесь конструируется по вне договорной модели). Общие основания деликтной ответственности в данном случае конкретизируются указанием на то, что даритель отвечает за недостатки вещи, если они возникли до передачи вещи одаряемому, не относятся к числу явных и если даритель знал о них, но не предупредил одаряемого (ст. 580 ГК). Таким образом, ответственность строится на началах вины.

Недостатки вещи по смыслу ст. 580 ГК охватывают наряду с собственно физическими недостатками (конструктивными и прочими) и юридические дефекты вещей, например, неизвестные, ранее обременения вещи правами третьих лиц или ущербность титула. И хотя юридические дефекты вещи обычно не могут причинить вреда жизни или здоровью одаряемого, их негативное влияние на имущественную сферу может быть ощутимо.

Правило ст. 580 ГК целесообразно применять и к случаям, когда предметом дарения выступают имущественные права или освобождение от обязанности. В этом случае единственно возможный недостаток дара может заключаться только в его юридической ущербности.

Прекращение договора дарения.

Реальный договор дарения обычно не порождает обязательства, выступая лишь как основание возникновения прав на стороне одаряемого. В отличие от него консенсуальный договор дарения в своем развитии проходит как минимум два этапа:

сначала он порождает соответствующее обязательство, а затем исполнение этого обязательства приводит к возникновению у одаряемого вещных или иных прав в отношении дара. На первом (обязательственном) этапе дарение может быть прекращено так же, как и любой другой договор гражданского права, т.е. на общих основаниях, предусмотренных главой 26 ГК и ст. 450, 451 ГК, а также по основаниям, свойственным лишь дарению — п. 1 ст. 573 и пп. 1 и 2 ст. 577 ГК. Но после того как обязательство исполнено, прекратить его уже невозможно, поскольку договор сыграл свою роль.

Однако в ряде случаев закон допускает отмену уже исполненного договора дарения, т. е. фактически аннулирует договор как факт, повлекший юридические последствия. Перечень таких оснований установлен ст. 578 и п. 5 ст. 582 ГК и является исчерпывающим.

Даритель вправе отменить или потребовать через суд отмены дарения (за исключением пожертвований — п. 6 ст. 582 ГК и обычных подарков небольшой стоимости — ст. 579 ГК) в следующих случаях: 1) если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения; 2) если одаряемый обращается с подаренной вещью (представляющей для дарителя большую неимущественную ценность) ненадлежащим образом, что создает угрозу ее утраты; 3) если даритель пережил одаряемого, при условии, что такое основание отмены дарения было предусмотрено договором.

Заинтересованное лицо может требовать судебной отмены договоров дарения (кроме пожертвований и дарения обычных подарков небольшой стоимости), совершенных индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, объявленным банкротом, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению о банкротстве, если такое дарение производилось за счет средств, связанных с предпринимательской деятельностью дарителя, и нарушало положения закона о несостоятельности.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она к моменту отмены сохранилась в натуре (п. 5 ст. 578 ГК). Аналогичным образом следует поступить и с имущественным правом, когда оно было предметом договора дарения.

Если одаряемый произвел отчуждение вещи или права с целью избежать их возврата либо преднамеренно совершил иные действия, делающие возврат невозможным (например, уничтожил дар), к нему может быть предъявлено требование о возмещении вреда по нормам главы 59 ГК.

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Таким образом, нами в рамках данной контрольной работы рассмотрены следующие вопросы.

1. Вещные права на земельные участки.

Выяснено понятие вещных права. Под вещным правом принято понимать право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица, путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере хозяйственного господства. К вещным словам (относительно предпринимательской деятельности) можно отнести: право собственности; право постоянного пользования землей; право хозяйственного ведения и право оперативного управления; сервитуты.

Рассмотрены для раскрытия сущности вопроса вещные права на земельные участки рассмотрим право собственности на земельные участки.

2. Методы оценки недвижимости.

В данной контрольной работе в рамках раскрытия данного вопроса рассмотрены основные методы оценки недвижимости с учетом особенностей оценки змеелльных участков как объектов недвижимости.

При оценке недвижимости методы оценки должны учитывать все факторы, влияющие на рыночную цену недвижимости как товара – как внутренние, так внешние, объективные, так и субъективные.

При этом необходимо учитывать также и то, что практический опыт риэлтеров указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Принципы оценки — интерпретация общих экономических законов для целей оценки недвижимости. Эти принципы следующие: принцип спроса и предложения; принцип изменения; принцип конкуренции; принцип замещения; принцип вклада; принцип предельной продуктивности; принцип наилучшего использования; принцип соответствия; принцип ожидания.

Несколько иначе происходит оценка земельных участков как объектов недвижимости:

Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходима следующая информация: а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку; б) физические характеристики участка; в) данные о взаимосвязи участка с окружением; г) экономические факторы, характеризующие участок. Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы, периодическая печать и другие источники.

Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков: По сопоставимым продажам; Метод соотнесения (переноса); Капитализация земельной ренты; Техника остатка для земли; Метод развития земельного участка.

3. Дарение. Налог на дарение. Договор дарения.

Договором дарения называется договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать определенное имущество другой стороне (одаряемому) либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности (ст. 572 ГК).

Объектами налогообложения в соответствии с ФЗ являются жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах, автомобили, мотоциклы, моторные лодки, катера, яхты, другие транспортные средства, предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней и лом таких изделий, паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах, суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, средства на именных приватизационных счетах физических лиц, стоимость имущественных и земельных долей (паев), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении.

Ставка налога на дарение определяется на основе Нового Налогового кодекса

Форма договора дарения определяется его предметом, субъектным составом и ценой. В соответствии с п. 3 ст. 574 и ст. 131 ГК все договоры дарения недвижимого имущества (и реальные, и консенсуальные) должны заключаться в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Договор дарения

г. Краснодар              «18» апреля 2003г.

 

Гражданка Николаева Юлия Петровна, именуемый в дальнейшем «Даритель», проживающая по адресу: 3500888 Краснодар, ул. Сормовская, д. 200, с одной стороны, и гражданин Петренко Василий Федорович, именуемый в дальнейшем «Одаряемый», проживающий по адресу: 3500088 Краснодар, ул. Сормовская, д 198, с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.

 

1. Предмет договора

 

1.1. Даритель обязуется передать Одаряемому автомобиль ВАЗ 2110 в собственность.

 

2. Права и обязанности Сторон

 

2.1. Даритель обязуется в течение трех дней с момента подписания настоящего договора передать Одаряемому имущество, указанное в п. 1.1. Передача имущества осуществляется по месту проживания Одаряемого.

2.2. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. Отказ Одаряемого от дара должен быть совершен также в письменной форме. В этом случае договор дарения считается расторгнутым с момента получения Дарителем отказа.

2.3. Даритель вправе отказаться от исполнения настоящего договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья Дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

2.4. Даритель вправе отменить дарение, если Одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил Дарителю телесные повреждения.

2.5. Даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение Одаряемого с подаренной вещью, представляющей для Дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

2.6. Даритель вправе отменить дарение также в случае, если он переживет Одаряемого.

 

3. Прочие условия

 

3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и

прекращается надлежащим исполнением.

3.2. Настоящий договор составлен в двух экземплярах — по одному для каждой Стороны.

3.3. Все изменения и дополнения к настоящему договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны Сторонами.

 

4. Адреса и подписи Сторон

 

4.1. Даритель: Николаева Юлия Петровна, проживающая по адресу: 3500888 Краснодар, ул. Сормовская, д. 200

__________________________/ Николаева Ю.П./

 

4.2. Одаряемый: Петренко Василий Федорович, проживающий по адресу: 3500088 Краснодар, ул. Сормовская, д 198

___________

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

литература

 

 

  1. Конституция Российской Федерации. – М., 1995.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации. – М., 1995.
  3. Гражданское право России- Курс лекций. Часть первая / Под ред. Садикова О.Н. — М.,1996.
  4. Гражданское право /Под ред. Толстого Ю. К. Сергеева А. П -Санкт-Петербург. 1996.
  5. Гражданское право- Словарь справочник / Под ред. Тихомирова М. — М. 1996.
  6. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первой (постатейный) / Ответственный ред. Садиков О.Н. — М., 1995.
  7. Комментарий к Уголовному кодексу Российской Федерации./ Под ред. Наумова А. В. –М., 1998.
  8. Сивков Л.А.Недвижимость: маркетинг, Оценка. М., 1996
  9. Волков Д.Л., Пашкус Ю.В. Экономика и финансы недвижимости.–СПб., 1999.
<

Комментирование закрыто.

MAXCACHE: 1MB/0.00051 sec

WordPress: 24.15MB | MySQL:118 | 1,697sec