Понятие о возникновении прав на земельные участки под объектами недвижимости » Буквы.Ру Научно-популярный портал<script async custom-element="amp-auto-ads" src="https://cdn.ampproject.org/v0/amp-auto-ads-0.1.js"> </script>

Понятие о возникновении прав на земельные участки под объектами недвижимости

<

091813 1342 1 Понятие о возникновении прав на земельные участки под объектами недвижимости


§1 Понятие и виды прав на земельные участки под объектами недвижимости

Основные характеристики содержания права собственности одинаковы для любой формы собственности и определены в ст. 209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Напомним, что владение – это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование — это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение — это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи1.

Субъективное право собственности на земельный участок под объектами недвижимости представляет собой закрепленную за собственником юридически обеспеченную возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему участком по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого участка любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

В частности, собственник вправе отчуждать свой земельный участок под объектами недвижимости в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения участком, отдавать земельный участок под объектами недвижимости в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. При этом предоставление собственниками своих земельных участков другим лицам осуществляется на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лица, имеющие в собственности земельный участок под объектами недвижимости, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ). Собственник может передать принадлежащий ему земельный участок под объектами недвижимости в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). При этом право собственности к доверительному управляющему не переходит: последний обязан осуществлять управление земельным участком в интересах собственника или указанного им третьего лица. В то же время права на земельный участок следуют за объектом недвижимости, который находится на нем.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

По общим правилам, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (т.е. обязан нести расходы, связанные с содержанием имущества, в частности, своевременно вносить платежи за землю), а также риск случайной гибели или случайного повреждения этого имущества (ст. 210, 211 ГК РФ). Исключения из указанных правил могут быть предусмотрены законом или договором.

Общим для всех земельных участков в Российской Федерации, за исключением тех из них, на которые распространяется правовой режим бесхозяйной вещи, является то, что они находятся в чьей-либо собственности — физических или юридических лиц, государства, муниципальных образований.

Если иное не установлено законом, то право собственности на земельный участок под объектами недвижимости распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Согласно ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (см. п. 2 ст. 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, то собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.

Частной собственности на землю как одной из форм собственности, равным образом признаваемых и защищаемых в Российской Федерации1, посвящена ст. 15 ЗК РФ. Тихомиров М.Ю. говорит, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Например, согласно п. 1 ст. 25 ЗК РФ, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами2. Такие права подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»3.

Субъектами права частной собственности на земельные участки могут быть граждане (в том числе иностранные граждане и лица без гражданства) и юридические лица (в том числе с иностранными инвестициями и иностранные юридические лица), которые на основании ст. 36 Конституции РФ, ст. 129, 209, 212-213 ГК РФ вправе по своему усмотрению распоряжаться принадлежащими им земельными участками (использовать для бытовых, предпринимательских и иных целей, совершать различные сделки, в том числе по отчуждению) в той мере, в какой их оборот допускается в соответствии с ЗК РФ и Вводным законом, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. При этом наиболее общие ограничения оборотоспособности земельных участков закреплены в ст. 27 ЗК РФ. Специальные ограничения могут быть введены также другими федеральными законами. Например, ограничения оборота земель сельскохозяйственного назначения, в том числе для иностранных лиц, установлены ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»1.

Существует и общая (многосубъектная) собственность (гл. 16 ГК РФ). Субъекты общей собственности, как и любые другие собственники, обладают правомочиями, установленными ст. 209 ГК РФ, однако реализуют их сообща. К субъектам общей собственности относятся, в частности, члены крестьянского (фермерского) хозяйства, созданного в соответствии с ФЗ от 11.06.2003 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»2.

Что касается юридических лиц, то возможность приобрести земельные участки в собственность для некоторых из них законом ограничена. Например, собственник имущества государственного или муниципального унитарного предприятия, а также учреждения не может предоставить такому предприятию или учреждению земельный участок под объектами недвижимости на праве собственности (ст. 294, 296 ГК РФ).

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами не могут находиться в частной собственности. Приведенное общее правило п. 2 ст. 15 ЗК РФ о равном доступе граждан и юридических лиц к приобретению земельных участков в собственность логически следует из основных начал гражданского законодательства (равенство участников имущественных отношении, неприкосновенность собственности, свобода договора и др., установленных в ст. 1 ГК РФ).

Доступ граждан и юридических лиц к приобретению некоторых видов земельных участков из государственных или муниципальных земель ограничивается. Например, согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), по общему правилу, не предоставляются в частную собственность. Однако исключения из данного правила могут быть установлены федеральными законами. Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается Кодексом и другими федеральными законами.

Право государственной собственности на землю закреплено в ст. 9 Конституции РФ. Согласно ст. 16 ЗК РФ, государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Во-первых, это означает установление презумпции государственной собственности на земельные участки, не являющиеся объектами частной или муниципальной собственности. Во-вторых, с учетом федеративного устройства нашей страны, приведенная формулировка указывает на то, что в составе государственной собственности различаются: собственность государства (Российской Федерации); собственность государственных образований в составе Федерации — субъектов Федерации.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в п. 1 ст. 125 ГК РФ. В соответствии с п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»1 исковые требования соответствующих государственных органов по защите права собственности на имущество, в отношении которого они осуществляют права собственника, в том числе и о признании недействительными актов государственных органов и органов местного самоуправления, нарушающих права собственника, подлежат рассмотрению по существу как заявленные в защиту права федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации.

Содержание права государственной собственности на особо охраняемые природные территории, согласно п. 8 ст. 2 ФЗ от 14.03.1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях»1, в том числе на находящиеся на них природные комплексы и объекты, устанавливается в порядке, предусмотренном ст. 129, 209 и 214 ГК РФ, если иное не следует из данного Федерального закона.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с Земельным Кодексом и федеральными законами. Федеральным законом от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного ЗК РФ Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»3 в п. 2 ст. 16 ЗК РФ было внесено принципиальное изменение, касающееся разграничения государственной собственности на землю: данная группа отношений была выведена из предмета регулирования ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» (он признан утратившим силу с 1.07.2006 г.).

Новая формулировка п. 2 ст. 16 ЗК РФ объемна по содержанию и позволяет трактовать ее расширительно: разграничение государственной собственности на землю осуществляется с 1.07.2006 г. в соответствии с ЗК РФ и «любым» федеральным законом, касающимся сферы земельных и связанных с ними гражданско-правовых отношений, возникающих в связи:

<

Комментирование закрыто.

MAXCACHE: 1.18MB/0.00067 sec

WordPress: 22.33MB | MySQL:120 | 2,113sec